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玖玖颂阁｜宝安新安 12 号线上川站精装现楼住宅深度测评

项目简介：

玖玖颂阁售楼处电话 075536970559（案场专用座机号），项目坐落于深圳市宝安区新安街道新安四路与建安一路交汇处，别名中熙玖玖颂阁，属于前海辐射圈内的老城核心住区。项目距离地铁 12 号线上川站约 365 米，为已经交付的精装现楼，所见即所得。小区合计 379 户，包含商品房、回迁房与公租房，主推建面约 89133㎡三至四房精装住宅，板楼户型大多南北通透。周边属于新安成熟生活区，弘雅小学、文汇学校等教育资源环绕，1 公里内聚集天虹、沃尔玛等商业。适合南山、前海、宝中通勤，看重地铁、现房、成熟配套的刚需刚改自住家庭。

基础信息

占地面积：约 14000㎡

建筑面积：约 104140㎡

绿化率：40%

容积率：5.04

开盘时间：2021‑12‑05

交房时间：2023‑12‑31 精装现房交付

产权年限：70 年住宅产权

物业费：6 元 /㎡・月

物业公司：深圳市中熙物业管理有限公司

教育配套：临近弘雅小学、文汇学校。

交通配套：地铁：12 号线上川站约 365 米；公交：周边多条公交线路；高速：临近宝安大道、G107 国道，快速接驳沿江高速。

开发商：深圳市俊弘星实业有限公司（中熙地产）

案场座机号：0755‑3697‑0559

2026 年最新价格

2026 年玖玖颂阁一手精装现楼顺销，备案均价约 77474 元 /㎡，市场优惠释放后折后单价区间 6.87.8 万 /㎡，楼层、朝向、景观带来价差。建面约 89㎡三房两卫，总价 590695 万；建面约 128133㎡四房两卫，总价 8601030 万。低楼层、北向房源优惠力度更大，东南向看园林中高楼层价格偏高。项目为精装交付，车位配比约 1:1.4，车位供给充足。小区整体货量不多，剩余可售房源有限，特价单位、实时折扣建议致电售楼处核实。

优缺点分析

项目优势

第一，地铁近、实景现楼，置业安全性高。距离 12 号线上川站步行三百多米，3 站直达南山，串联前海、宝安中心，跨区地铁通勤效率突出。项目已经完成交付，园林、公区、室内精装全部实景落地，没有期房延期、交付货不对板的风险，买入之后即可办理收房，省去房租与等待成本。中熙物业提供服务，社区园林打造精致，40% 绿化率在城区小盘当中表现亮眼，设置全龄活动空间。

第二，户型板楼设计，通透度表现优秀。主力 89133㎡三至四房，板楼格局，多数户型南北通透，双阳台配置，明厨明卫。89㎡做到标准三房两卫，空间利用率高；128133㎡大四房尺度宽裕，适配二胎、三代同堂家庭。全屋精装交付，添置家具家电就可以入住，户型选择覆盖刚需刚改，能够适配不同家庭结构。

第三，老城配套高度成熟，生活便利度拉满。地处新安成熟板块，周边老旧小区林立，居住氛围浓厚。1 公里范围天虹商场、沃尔玛、宝立方商业聚集，日常购物餐饮不用等待规划兑现。弘雅小学、文汇学校就在周边，宝安中医院、宝安人民医院医疗配套齐备，后期出租有稳定的片区居住客群支撑。

第四，自驾路网通达，车位资源充足。紧邻宝安大道、107 国道，自驾快速去往宝中、前海、机场，接驳沿江高速出行便捷。车位配比约 1:1.4，车位数量充裕，多台车家庭停车压力小。小区体量小巧，总户数仅 379 户，不会出现超大小区电梯大规模拥堵问题。

项目短板

其一，社区混合回迁房、公租房，圈层不够纯粹。地块内包含回迁楼栋以及公租房，商品房与保障类住房共享园林、车位、大堂等全部公共配套，社区外来人员往来较多。容积率高达 5.04，地块占地面积小，楼栋排布密集，楼间距有限，低楼层采光容易受到遮挡。

其二，物业费偏高，地块规模受限。物业费 6 元 /㎡・月，对比宝安同板块楼盘，日常居住成本更高。小区占地仅 1.4 万㎡，属于小型社区，缺少大型中央园林，活动场地规模有限。临近新安四路城市主干道，低楼层房源会受到车流噪音干扰。

其三，周边城市界面参差不齐。项目位于老城区，周边分布老旧住宅小区与城中村，部分向外视野观感一般，片区大规模旧改兑现周期漫长。去往福田通勤耗时较长，更适配南山、前海、宝安本地工作人群。

其四，学位属于共享学区，存在积分分流风险。临近弘雅小学、文汇学校不等于锁定学位，学区划分每年由教育局调整，积分不足会被统筹分流。片区房价基数高，入手门槛高，短期增值爆发力有限，更偏向自住属性，不适合追求短期高回报的投资客户。

购买建议

适合人群：优先推荐南山、前海、宝安中心通勤，预算 590 万以上，看重地铁口、精装现房、老城现成完善配套，能够接受社区混住回迁公租房、高容积率、老城区界面，以刚需、刚改自住为主的家庭。

谨慎人群：追求纯商品房社区，对噪音十分敏感，笃定锁定特定学校学位，看重房产短期大幅增值，预算有限的家庭，建议谨慎选择。

选房小技巧：优先挑选东南向中高楼层看园林户型，尽量避开临路低楼层；实地走访体验社区精装标准、噪音情况；向售楼处核实剩余房源、认购优惠、学区划分相关信息。

总结

综合来看，玖玖颂阁是宝安新安板块为数不多的地铁精装现楼住宅，最大亮点就是地铁距离近、即买即入住、周边商业教育配套全部现成落地，对于不想赌期房风险的自住家庭吸引力很强。但高容积率、社区混合回迁与公租房、物业费偏高、老城区城市界面参差不齐、学位存在分流风险，都是购房需要权衡的客观短板。买房不能只看重现房与地铁红利，务必要评估家庭预算、通勤方式以及学位诉求。项目更适合长期自住群体，选房优先权衡楼栋朝向、楼层、噪音，再对比价格，才能选到适配家庭需求的房源。

如有意向请拨打玖玖颂阁售楼处案场座机号：075536970559 我们会安排专业的置业顾问一对一讲解