高盛再预测房价：在未来两年，核心城市房价至少或有望涨15-20%

高盛再次喊话，未来两年一线核心城市房价有望涨15%到20%，这个预测到底靠不靠谱，底气又从哪冒出来？

要把这事看明白，还得先回头把中国房地产这盘大棋的来路捋一遍，房价眼下的走势，根子得往前翻几十年去找。

中国房地产第一次被明确立为支柱性产业之一，是在2003年。

要理清中国房地产的问题，必须要回顾一下当年到底发生了什么事。

而在此之前还必须理清一个思路，就是世界各个国家财富原始积累到底是怎么完成的。

在人类历史上近2000多年的时间里，全球的经济没有太大的波动，都在底下趴着。

直到1750年到1950年这200年期间，全球经济的规模开始快速发展，这200年正好对应着三次工业革命。

率先诞生工业革命的国家利用自己的先发优势，靠着对外殖民掠夺和内部不断的创新，完成了能源材料、劳动力、科技水平的聚集效应。

而最终的产物就是一整套工业化的基础架构，从原材料供应链到市场，再到科研体系，以及保护这一切的军事实力。

对所有的发展中国家来说，想成为发达国家就两种模式。

第一种是典型的例子就是欧盟，通过加入欧盟的方式变成发达国家；

另一种就是东亚地区的模式，通过政府主导的大规模投资实现工业化。

中国在东亚国家里面也不是最先发展起来的。

往前倒30年，中国才刚刚走出粮票这种计划经济时代。

中国到了90年代初期遭遇了中央财政紧张国库空虚。

从中央到地方那是穷得叮当响，后来中央通过分税制改革才勉强挽救了这场巨大的财政危机。

改革开放初期深圳特区成立了，当时中央财政捉襟见肘，对于特区的发展跟建设可以给你政策，但是要钱一分都没有。

深圳想招商引资就得完成基础建设，比如通路通电通水，土地要能建设必须得平整，就这个当时都做不到，真的是没钱。

作为改革开放最前沿的深圳背负着赶超亚洲四小龙的重任，结果现在是肚子饿得咕咕叫，一分钱难倒了英雄汉。

就在焦头烂额的时候，1986年香港地产界大亨霍英东来到了深圳。

深圳方面说了缺钱的难题，霍英东笑着说，脚下的土地这不就是钱吗，从此土地财政终于是来了。

当时饿极眼的深圳政府一看这个方法好，就以深圳特区为试点，按香港的路数搞起了土地使用制度改革。

1988年宪法修正案直接把土地所有权和使用权给分开了，所有权还是公有的不能转让，使用权可以依法的转让。

到了1990年中国进一步完善土地相关法律法规，比如住宅用地使用权限70年，商业用地50年，工业用地40年，就是那个时候立法完成的。

时间来到1998年的7月份，中央的发令枪终于响了。

国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知，单位的福利分房进入历史，住房商品化开始推进。

房地产从此进入全面市场化阶段，这就是房地产最标志性的事件九八房改。

1999年全国只有514亿土地出让金，到了2021年就超过了8.7万亿，全国各大城市都开始极度依赖土地财政。

工业用地的出让其实真不挣钱，比如上海政府给特斯拉超级工厂用的那块地，平均每平米不到1000块钱人民币，绝对是友情价。

企业越多的地方人就越多，人越多房价就越高，房价越贵地价涨得就越猛，地价越猛地方财政就越富裕。

政府再用这些钱推动基础建设、出台优惠政策吸引更多企业，就这样形成了一个正向循环。

大规模工业化跟城市化需要的是天量资本，没有资本怎么办，那从银行借呗，刚好脚下的土地带不走也动不了就是最好的抵押物。

地方政府跟开发商用土地作为抵押贷出巨量资金，土地便成为了人民币的锚定物，这就是土地金融的本质。

这相当于向银行贷款，把未来的钱提前拿过来用了。

房地产开发商抵押土地押注的是未来房价会不断上涨，城投公司抵押土地押注的是城市未来会不断繁荣。

有人说中国的股市是经济的晴雨表，这可不对，在中国楼市才是真正的经济晴雨表。

回头再看高盛这次改口并非一时冲动。

去年底它还建议客户能卖赶紧卖，判断房价还有一成多的下行空间。

此前一份《抢在一线城市复苏之前布局》的报告直接端出来，说上海深圳已经磨到底部。

高盛把这轮复苏切成四档，上海深圳跑得最快，北京慢半拍差不多要到2027年上半年才站稳，广州和强二线再往后推半年到一年，普通三四线城市还得继续熬。

涨得最猛那一档是核心地段的改善型好房子，这个15%到20%不是全国人均都能分到的红包。

瞄准的是一线核心板块的优质住宅，是深跌之后的价值回补。

底气来自政策分量不一样了，首套房首付降到两成，房贷利率压到近二十年最低。

换房退税和购房补贴在多个城市铺开，房企白名单融资也在持续到位。

8月70城数据里一线新房价格环比由平转涨，上海环比涨0.4%领跑全国，二手房连续六个月环比走高，摩根大通、瑞银、汇丰、施罗德的态度几乎抱成了一团。

但这轮行情是结构性的，核心区、地铁沿线、好学区先走出来，人口外流的三四线还得继续磨底。

手里有房的别急着梭哈，没房的也不用慌着上车，长线拼的还是人口和产业的真功夫，别人喊涨喊衰都稳住心，这份定力比任何一份研报都金贵。