山东
我有一位从业十几年的房产中介朋友，最近和他聊天，聊到当下的二手房市场，他说的实话让人特别警醒。
现在很多房子卖不动，根本不是降价多少的问题，而是看房的刚需客户越来越少。
他接触过一位业主，房子挂牌将近一年，主动降价三次，总共也就不到十组人看房。最后实在耗不起，只能低价卖出，算上多年房贷利息、物业费、过户等各类开销，直接亏了上百万，多年积蓄全都打了水漂。
目前市面上有六种房子，基本成了卖不掉的“不动产”，居住体验差，还很难变现，业内人士早就陆续脱手。
第一类是远郊只有规划、没有落地的楼盘。很多人买房会被远郊低价吸引，觉得有车通勤方便，还能省下一笔钱。再加上售楼处宣传的地铁、商圈、学校等配套，就轻易动心。但大多规划落地遥遥无期，甚至直接作废。入住后通勤耗时费力，周边商超、医院、学校配套缺失，生活极其不便，这类房子二手市场几乎无人问津。
第二类是无学区、无配套的老旧小产权房。老小区房子地段差、没学区、还没有电梯，普遍房龄老旧，墙体开裂、屋顶漏水、管线老化是常见问题。户型设计老旧，采光通风差，后续翻新装修、维修养护成本极高。加上没有改造升级的机会，在二手房市场完全没有竞争力。
第三类是商住公寓和LOFT公寓。这类房子总价低、外观好看，还不限购，很受刚需年轻人青睐。但弊端非常明显，产权只有四十年到五十年，到期续期流程繁琐。日常水电、物业都按商业标准收费，生活成本远超普通住宅。而且不能落户，小区混杂办公、民宿、直播间，人员杂乱、隔音差，居住体验极差，转手税费极高，基本很难卖出。
第四类是超高层住宅。前些年超高层住宅很受欢迎，如今缺点全部暴露。这类房子公摊面积大，实际得房率很低。日常出行全靠电梯，早晚高峰候梯耗时久，遇到停电、电梯故障出行十分不便。同时存在严重安全隐患，高层火灾消防设备难以覆盖，暴雨、大风天气还会出现建筑晃动、窗户异响的情况，居住安全感不足。
第五类是三四线城市的度假景观房。这类房子主打养老、度假卖点，依山傍水看似宜居。但大多数人一年到头住不了几天，房屋长期空置，容易发霉受潮、设施老化。即便不住，物业费、维修费也必须按时缴纳。当地同类房源存量极大，出租租金极低，长期持有只会持续亏钱。
第六类是物业服务差的小区。很多人买房只看户型和地段，忽略物业的重要性。劣质物业的小区普遍环境脏乱、设施无人维修、安保形同虚设、车位乱象频发，居住体验极差。脏乱的小区环境，会直接劝退看房客户，房子不仅无法升值，还会持续贬值。
买房是普通家庭最大的一笔投资，如今楼市环境早已改变。打算买房的人尽量避开这六类房源，已经持有这类房产的，建议尽早规划脱手止损。
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