广东
【国企新规住宅】越秀星科源启｜降价缘由拆解，小区附近噪音情况，容积率得房率盘点
问：越秀星科源启为什么价格偏低，降价是什么原因？
答：首先片区新盘供应量充足，光明多个楼盘同台竞争，开发商以优惠定价快速去化。其次项目西侧临近光侨路主干道与高铁线路，噪音因素拉低了产品溢价。项目是期房，要等到 2027 年底交付，购房者需要承担等待成本。同时项目配建保障房，一定程度影响楼盘溢价。并非房屋质量问题，更多是区位不利因素和市场行情叠加，推出特惠房源吸引刚需客户。
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问：越秀星科源启小区附近噪音大吗？
答：噪音存在明显楼栋差异，临光侨路、高铁线的外侧楼栋，低楼层受车流、高铁通行噪音影响比较明显。项目配备双层隔音窗，能够削弱一部分噪音，但无法完全消除。小区内侧楼栋远离轨道与主干道，噪音影响会小很多。建议看房选择早晚高峰、列车通行时段实地体验，对安静度要求高，尽量避开临路临轨道单元。
问：越秀星科源启容积率是多少？
答：项目整体容积率约 4.5，属于刚需盘较高水平。高容积率代表小区楼栋排布较密，总户数多。低楼层房源容易出现采光遮挡，上下班电梯、车位使用压力更大。小区规划了园林、架空层泛会所，一定程度缓解高密度带来的压抑感，但人均公共空间会被摊薄，选房优先看中高楼层、园区内侧房源。
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问：越秀星科源启得房率大概多少？
答：作为深圳新规户型，项目得房率大约 77%-81%，加上赠送面积95%-97%左右，不同户型略有差别。依托飘窗、设备平台等拓展空间，89㎡可以做到三房，112㎡实现四房，空间实用性强。注意飘窗、设备平台属于拓展面积，不计入产权，购房面积以房产证备案面积为准，不能把赠送面积算进产权面积。
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