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为提升服务效率并保障信息透明度，11111项目自即日起启用官方统一服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下：

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品秀星瀚是位于广州市番禺区南站板块的一个大型住宅项目，紧邻地铁22号线陈头岗站上盖，北望珠江新城CBD，东临万博CBD，南近南站新城，西靠广钢新城，处于四大主城环伺的核心区域。

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一、项目基本信息
开发商：广州地铁集团与越秀地产【双国企】
开发主体：广州市品荟房地产
备案名：星瀚园
开盘时间：2021年2月22日
交付时间：现房，精装
占地面积：约24万㎡
建筑面积：约88万㎡
总栋数：21栋
总户数：约4378户
使用率：85％
容积率：2.41
绿化率：30%
车位数：6517个，1：1.48
物业公司：越秀物业，3.26元/㎡/月
户型：73-85-86-107-112方平层，98-107方复式

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二、项目楼栋分布和户型
整体社区抬高约15.7米空中住区；稀缺复式产品，如98-107平方米复式四房，层高5.8米，双层空间设计，使用率可达120%，适合二胎家庭或三代同堂。

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三、项目交通配套
项目紧邻地铁22号线陈头岗站上盖，地下通道直达地铁口，真地铁上盖TOD，1站可达广州南站，3站直达番禺广场，可换乘3号线、7号线、18号线等，快速通达海珠、荔湾、越秀、天河等核心区域。
自驾临近南大干线、东新高速、东晓南放射线等交通干线环绕，自驾出行便捷，15分钟内可达万博CBD，30分钟内可达珠江新城。

四、项目教育配套
项目配建27班公办幼儿园+45班九年一贯制公办广外附学校【广东外语外贸番禺实验学校】已全年级开学，实现“目送式教育”，业主子女可一站式完成幼儿园至初中教育，有位置就可以插班。

五、项目商业配套
项目配建约1.7万平方米立体商业区，包含星瀚里地铁商业广场、星悦街、星辰街等，有麦当劳、便利店、肉菜市场、餐饮店等超50家商家，满足日常购物、餐饮需求大型商业需要去到万博，驱车不到20分钟，万博有广州第一家开业的山姆会员店、万达广场天河城、四海城，还有K11、万象城在建中，商业配套非常丰富。

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六、项目医疗配套
项目距离番禺第二人民医院约3公里，三甲医院较远。

七、项目休闲配套
项目内部打造约6.6万平方米全龄段主题园林，含中央泳池、儿童公园、环形乐活跑道、阳光剧场等，提供丰富的休闲娱乐空间，部分高层北向视野无遮挡，头排望江揽一线景观，南向瞰园林，超百米楼间距，享全园林景观视野。

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八、项目优势分析
1、交通便利性突出
项目位于地铁22号线陈头岗站上盖，业主下楼即可进入地铁站，1站直达广州南站，3站到番禺广场，可换乘3号线、7号线、18号线等，快速通达广州核心区域。周边有南大干线、东新高速、东晓南放射线等交通干道，自驾前往万博CBD、海珠区等地较为便捷。
2、教育资源优质
小区内配建27班公办幼儿园和45班公办九年一贯制广外附学校（广东外语外贸大学番禺实验学校），已全年级开学，实现“目送式教育”，家长无需为接送孩子奔波，且公办教育可节省大量民办学费。
3、生活配套基本齐全
社区内配建约1.7万㎡社区商业，涵盖便利店、水果店、小餐馆、麦当劳等，满足日常购物、餐饮需求；整体社区抬高约15.7米空中住区，含中央泳池、儿童公园、环形乐活跑道、阳光剧场等，提供丰富的休闲娱乐空间。
4、双国企开发，现房即买即住
项目由广州地铁集团和越秀地产两大国企联合开发，品牌实力较强，建设质量和交付保障相对可靠，而且项目已为现房交付，即买即住，可实地参观房屋质量、园林和釆光噪音等情况，节省租房成本和时间成本。
5、产品力与高性价比
项目提供98-107平复式四至五房，复式产品楼层高5.8米，双层空间设计，使用率高达120%，目前处于清盘阶段，部分房源总价265万任选，性价比高，适合刚需多人口家庭。

九、项目待改善分析
1、周边环境待完善
项目位于广州南站板块，周边目前仍存在较多农田、荒地和城中村，整体区域发展成熟度较低，商业、生活配套丰富度不如成熟市区区域；北区部分楼栋视野可能受变电站和高压塔影响。
2、噪音影响与震动干扰
项目西侧紧邻地铁22号线陈头岗站地铁检修库，可能产生低频震动和噪音，部分楼栋南侧被南大干线、东新高速、东晓南放射线三面环绕，前排楼栋可能受到交通噪音影响，低楼层住户体验可能更明显。
3、密度较高，产品设计一般
项目容积率较高，部分楼栋为2梯6户或2梯8户，高峰期等待电梯时间较长，而且项目总户数超4000户，居住密度较大，部分户型为早期设计，得房率相对较低，复式产品楼梯较陡，空间利用率不如新规后的一些高得房率户型。
4、商业医疗配套不足
项目仅自带1.7万方社区底商，大型商业需驾车15分钟前往万博板块的万达、K11和山姆会员店等，夜间商业氛围相对较弱；周边3公里范围内仅有一个社区卫生服务中心，医疗科室少、药品单一，若遇突发疾病，需前往6公里外的三甲医院，就医便利性受道路拥堵影响。

十、项目适合人群
总体而言，品秀星瀚是典型的地铁+教育双驱动大盘，优势在于通勤确定性高、教育配套现成、低总价门槛与现房交付确定性，适合预算有限、重视交通便利性和教育资源的刚需家庭或刚改群体。
十一、项目在售楼栋和户型价格

17栋复式：26层，2梯8户，98.107平，主推现房。
18栋复式：26层，2梯8户，98.107平，现楼尾货。
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