房价涨不涨已经不是重点！100万买套房，5年后能不能卖掉更重要

有房东把同小区同户型挂了一年，价格降了20万，中介发来的带看记录只有3次。 他后来去门店问，业务员说前面还有八十多套同户型，有人挂得比他低，有人装修比他新。 他这才发现，房子挂出去不等于能换成钱。

看二手房不能只看小区门口的均价牌。

2026年上半年，全国二手房在新房和二手总交易里占比约50.4%，18个省区市二手住宅成交面积已经超过新房。 买房之后想退出，首先要面对的是同板块几十个、上百个个人房东的竞争，不是开发商统一报价。

上海年初存量房约33.6万套，5月底降到刚过30万套；链家口径的二手成交周期从2025年的99.2天缩到2026年5月86.8天。 数字在变短，不代表所有房子都好卖。 核心区低价刚需、配套成熟次新会快一些，远郊和无产业板块仍要靠降价换看房。

去中介门店看房，先让业务员拉三个数。

同小区近90天成交几套，现在在售几套，平均挂牌到过户多少天。 用“在售套数÷近90天月均成交”算一个比值，超过6就要谨慎，超过10基本是按年等的盘。 再问近30天议价率，房东挂牌100万、实际成交95万，议价率5%；如果同小区普遍10%以上还不出手，说明买方还在等更低。

北京上半年300万元以下二手住宅成交占比55.6%，500万元以下超过80%。 石景山八角一套45平方米老房，228万元成交，离地铁约500米，买家算的是通勤和自住，不是五年翻倍。 100万全款买不到这种，但逻辑一样：先算谁会接，再算自己能不能扛持有成本。

低总价不等于随便买。

成都2026年1至4月100万元以内二手房占全部二手成交53.9%，比2025年提高5.6个百分点。 武汉5月二手住宅成交1.1万套，同比增25.1%；杭州上半年二手均价26817元/平方米，环比跌7.4%，临平、钱塘、萧山低总价板块成交占比提升，主城高单价份额下滑。 这类城市100万能买到小两房或老破小，但要看租得出去不。

租售比比“以后涨不涨”更实在。 易居2026年6月数据，成都、武汉、重庆、南京核心区低总价二手租售比分别为3.80%、3.20%、3.03%、3.00%。 100万房子年租金3万，月租2500，抵部分月供和空置；年租金低于2万，持有五年基本靠本金贴钱。

老破小不是天然好资产。

杭州翠苑、古荡、大关部分60平方米内地老房，总价可压到100万上下，古荡55平方米有95万元成交，月租2700—3000元。 看着租金还行，但古荡东西区在售近140套，两房租金也从3500—3800元降到2700—3000元。 买之前要查加装电梯进度、外立面改造计划、学区是否变动；没这些，只靠“市中心”三个字，挂牌周期仍会拉很长。

远郊低价盘更要先问就业。

青岛即墨蓝谷有项目从开盘1.4万/平方米跌到急售2700元以下，胶州上合部分二手到三四千；上海金山二手挂牌价从高位约4.8万/平方米回到1.7万上下。 这类房100万看似能买大一点，但同片区新盘去化慢、二手房同户型多，五年后接手的人要看通勤和工厂、写字楼有没有人进来。 没有地铁确定班次、没有医院和学校交付时间，只拿规划图谈升值，成交时会被买家反复压价。

100万分城市看，买法完全不同。

一线城市100万全款大多只能选远郊小房或老破小单间，贷款买主城小户型月供和房龄都会卡人。 强二线如成都、武汉、重庆、长沙，100万可看主城小两房，优先地铁800米内、房龄20年内、同小区月成交稳定。 三线县城100万能买大三房，但要看本地城镇人口是否净流出、公务员和制造业工资、二手中介活跃度；没有持续流入，挂牌量再少也未必有人接。

签合同前做一张退出表。

首付机会成本按100万算，若放低风险理财年回报按当前10年国债约1.75%参考，一年约1.75万。 房子贷款资金成本按商贷利率测，以上海部分老破小3.05%为例，100万贷款年利息3.05万；全款买100万房，相当于放弃无风险收益再加物业、维修、空置。 年租金达不到2.4万—3万，五年后哪怕房价不跌，卖的时候也要和同小区议价率、成交周期再博弈一次。

看房别只问“还会不会涨”。

问中介本小区上月中介带看几组、最近三套成交付款方式、同户型在售最高和最低挂价差多少。 问物业电梯维保记录、周边一年新开商铺空置情况、最近公交和地铁口实际步行。 问自己如果两年后失业，这套房能否三个月内以近90天成交价出货；不能，就减预算或换板块。

房子账面多少钱，是挂牌系统的事。 口袋能不能拿到钱，是成交系统的事。