山东
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金隅上城郡项目资料
一、项目概况
基础信息
项目地址：北京市昌平区北七家镇北亚花园东路（立汤路32号院）
产品类型：叠拼别墅、联排别墅（地上2-4层低密纯墅社区）
产权年限：70年住宅产权（土地使用权2010年出让登记）
占地面积：约27.8万㎡
建筑面积：地上建筑面积约27.8万㎡
总楼栋数：181栋
容积率：1.0
绿化率：40%
总户数：全盘规912户
车位配比：叠拼及小联排约1:1，大联排约1:2
物业：北京金海燕物业管理有限公司
物业费：联排6.5元/㎡·月，叠拼6.93元/㎡·月
在售状态：现房在售
主力户型：叠拼建面约206-275㎡（四居为主），联排建面约227-403㎡（四至五居）；主力为206㎡入门联排/叠拼四居、240-275㎡叠拼、330㎡联排、394㎡端头楼王
交付标准：毛坯交付，自采暖（地暖管线预埋），民水民电、市政燃气入户
交房时间：当前全部为现房
二、核心区域与交通配套
区域价值
区位定位： 项目地处北京北五环与北六环之间的奥北别墅区（奥北传统别墅带）腹地，位于故宫中轴线北延长线北端、温榆河上游湾畔，行政区划属昌平区北七家镇（地块四至原属小汤山镇马坊村东南地段，地处北七家与小汤山两镇交界）。东侧紧邻未来科学城（北京建设全国科技创新中心的"三城一区"主平台之一，集中了国家能源集团、中国商飞、中国海油、国家电网等15家央企研究院及大量科研机构、高校研发中心），房天下等平台将其归入"未来科学城"板块，实际距未来科学城核心区尚有数公里。
板块优势： 奥北别墅区是北京开发最早、成熟度最高的别墅聚集区之一，沿立汤路-温榆河一线分布有珠江壹千栋、保利垄上、北辰红橡墅、温哥华森林、远洋傲北等数十个别墅项目，别墅居住氛围和圈层认知成熟。板块承接望京、亚奥、未来科学城、海淀永丰四大产业区的改善外溢需求，营销稿所称"20分钟望京、25分钟永丰、30分钟西二旗"为理想路况口径，实际早高峰立汤路拥堵严重，通勤时间需明显上浮。六环内容积率1.0的纯墅社区在"限墅令"后已无新增供应，产品稀缺性客观存在。
交通网络
轨道交通： 项目最大的配套短板。周边3公里直线范围内无地铁站点）。最近的地铁站为5号线天通苑北站，直线距离约3.5-4公里以上；17号线北段（未来科学城北站/未来科学城南站）距项目约5公里以上，需公交或自驾接驳。社区门口有C110路等公交（"上城郡小区"站），周边3公里内43个公交站，可接驳天通苑北及立汤路沿线，但对别墅业主而言公共交通实用性低，出行高度依赖自驾。
道路交通：自驾路网为"四横四纵"格局——横向北五环、定泗路（已拓宽至双向六车道）、北清路、北六环；纵向立汤路、京承高速、京藏高速、京新高速（G7）。项目紧邻立汤路，向南经立汤路-北苑路可快速接入北五环通达望京、亚奥，向北经北六环转接京承、京藏高速。社区距北六环入口较近。
三、周边生活配套
商业配套
高端商圈： 板块为成熟别墅区，大型商业需驱车前往。主要商业体包括：龙德广场（立汤路南端，约8-10公里，含翠微百货、家乐福等，是奥北片区最成熟的大型购物中心）、万科TBD（科技商务区）、中粮祥云小镇（约12分钟车程）、八达岭奥莱；山姆会员店北七家店（位于北七家镇，距项目约1.5-6.8公里，各口径不一，目前为奥北片区关注度较高的在建/新建商业配套）
社区商业： 项目自身配建少量临街底商及约2300㎡下沉式业主会所；周边最近的成熟社区商业依托东侧北京太阳城社区——京客隆超市（太阳城店约300米）、邮政储蓄所、餐饮、药店等基础生活配套步行可达；周边3公里内超市、餐饮、药店数量充足。
教育
国际教育： 奥北片区是北京国际学校密集带。距项目约1公里为北京师范大学亚太实验学校（含国际部，民办校，提供小学至高中全学段，部分学籍可对接西城，是周边别墅家庭最主要的择校目标之一）；约5公里范围内有北京王府学校（王府国际学校，含王府幼儿园至高中，知名国际学校）、汇佳国际学校等。多所双语幼儿园环绕。
公立教育： 项目周边3公里内有平西府中心东沙各庄小学、小汤山中心马坊小学、北七家中心小学等5所小学，中学为首师大附中昌平学校。
医疗资源
项目周边3公里内有北京太阳城医院（约500米，社区综合医院）、北京九华温榆河医院（九华山庄方向）、北七家社区卫生服务中心八仙庄卫生站等基础医疗资源。高端/三甲医疗主要依赖：北京王府中西医结合医院（王府医院，距项目约3公里，三甲中西医结合医院）、清华长庚医院（天通苑，约15分钟车程，三甲综合）、北大国际医院（生命科学园方向，约15-20分钟车程）。整体形成"社区医院打底、三甲驱车15分钟"的医疗配套格局。
生态休闲
自然景观： 项目紧邻温榆河支流/滨河生态廊道，周边有海鶄落湿地公园、未来科学城滨水公园（大面积城市湿地公园）、小汤山现代农业科技示范园农业公园、风车公园等；房天下测评显示周边3公里内有9个公园、最近的仅513米。片区为温榆河生态走廊上游，绿化覆盖率和空气质量在北京近郊中属较好水平。
高端配套： 小汤山-北七家一带是北京传统温泉度假带，周边九华山庄、温都水城、拉斐特城堡酒店（北京拉斐特城）、北京太阳城奥林匹斯俱乐部、多个高尔夫球场（18洞高尔夫营销口径）、马术俱乐部等高端休闲资源密集；社区内部配建运动主题公园、网球场、篮球场、约3公里环形夜光步道等设施。
四、项目规划与产品设计
社区规划
整体布局： 项目占地约27.8万㎡、地上建面约27.8万㎡，容积率1.0，规划181栋2-4层低层建筑，全盘约912-922户，是北六环内少有的整盘统一规划、无高层高低配的纯墅大盘。社区依托原生地形做约1.5-3米台地抬升处理，纯人车分流——全部车辆进入地下车库（车库层高约4.2米，环氧地坪，预留新能源充电桩），地面无车流。产品分叠拼与联排两类：叠拼约632户（一梯两户布局，下叠带南向私家庭院、上叠带星空露台），联排约290户（独立入户、预留私家电梯井）。楼间距区间约11-30米，中庭及中心公园周边楼栋间距宽裕，部分巷道楼栋间距偏窄。
配套设施： 社区内配建约2300㎡下沉式业主会所、五重台地英伦园林、中央景观庭院、约3000米环形夜光步道、运动主题公园（网球场、篮球练习场）、分龄儿童乐园、长者康养庭院、临街便民底商；北侧有业主私享户外网球场。社区配套走"少而精"路线，营销稿称"严控外部人流"，实际商业配套主要依赖周边。
建筑特色
立面设计：项目为英国约克郡（Yorkshire）红砖建筑风格——七色手工陶土红砖外立面、灰黑色陶土瓦坡屋顶、三心拱门窗造型，是其最鲜明的识别符号。据新京报2017年报道，开发商为还原约克郡红砖效果，专门定制研发立面工艺：钢筋混凝土主体+外侧保温层+手工贴砖，屋顶黑色陶土瓦干挂搭接，砖体形成"黑-红-黄"色彩层次。整体为英伦小镇风貌，在北部别墅板块辨识度较高。
园林特点：由英国威尔逊麦克威廉事务所（Wilson McWilliam）设计英式自然风景园林，依托台地地形打造"门庭—景观轴线—中央花园—街巷巷道—私家院落"五重递进式景观体系；全冠移植国槐、元宝枫、白蜡等成年乔木，搭配紫藤花廊、阳光草坪、景观会客厅，绿化率40%。
户型设计
小联排户型图C1户型（206平米南入户北花园）
小联排户型图C2户型（206平米北入户南花园）
下叠户型图267平米，边户户型
【五期联排C1户型品鉴】
224㎡四室四卫双厅（南入户北花园）
【五期联排C2户型品鉴】
227㎡四室四卫双厅（北入户南花园）
赠送空间： 下叠/联排赠送40-300㎡私家庭院（边户最大）、上叠赠送星空露台、所有户型赠送挑高地下空间（可隔两层使用）；营销稿称"综合使用率可达120%-140%"，即含地下、庭院、露台等不计产权面积，为别墅产品通用口径，需注意庭院、地下空间不登记产权。
五、开发商信息
开发商背景
- 企业资质： 金隅集团（北京金隅集团股份有限公司，601992.SH/02009.HK）为北京市属大型国有控股产业集团，起家于北京建材工业（水泥、混凝土、新型建材），后发展为"装备制造、商贸物流、房地产开发、物业投资与管理"四大产业板块，位列中国企业500强。房地产业务平台为北京金隅地产开发集团有限公司（成立于2000年，注册资本约137.15亿元，金隅股份全资二级集团，国有房地产开发企业，具国家一级开发资质），对外投资70余家项目公司。本项目开发主体北京大成昌润置业有限公司成立于2013年9月，注册资本1000万元，注册地昌平区北七家镇蓬莱公寓办公楼。
- 产品矩阵： 金隅地产在北京及全国开发有大量住宅项目，近年北京在售/新建项目包括金隅·望京云尚（云望雅园，朝阳）、北京隅·东序（云华里）、隅·海岄（海岄雅苑）、隅·西颂（隅颂家园）、金隅·花溪云锦（花溪云锦佳苑）等"隅"系产品，以及早期的金隅大成系列、金隅万科城（合作）、金隅凤麟洲等；别墅代表作即金隅上城郡。物业公司为集团自持的北京金海燕物业（一级资质），在管金隅系大量社区。
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