75岁王石，杀回房地产

来源：企业上市

9月28日，深圳深石城市更新有限公司在深圳盐田区小梅沙完成工商注册。企查查信息显示，公司注册资本1500万元，法定代表人为杜吉良，王石担任董事长，并通过深石管理咨询（深圳）有限公司间接持股约19.99%。注册地址为深圳市盐田区梅沙街道小梅沙社区小梅沙村12号103。

外界将此举解读为“王石杀回房地产”，但工商信息给出了另一条线索：这家公司的经营范围中并没有“房地产开发经营”，而是涵盖商业综合体管理服务、旅游开发项目策划咨询、物业管理、规划设计管理、专业设计服务、工程管理服务、节能管理服务、以自有资金从事投资活动、企业管理、酒店管理、住房租赁、停车场服务、非居住房地产租赁、市场营销策划等。许可经营项目为无。

股东层面，深圳深石城市更新有限公司共有5名股东：上海都心商业管理有限公司、宁波绿创企业发展有限公司、深石管理咨询（深圳）有限公司、苏州博信新投资发展有限公司、江西华申产城企业管理有限公司，每家持股20%。公司没有设置绝对控股股东，王石通过深石管理咨询间接持股约19.99%。

主要人员共6人。王石任董事长，杜吉良任法定代表人、董事，倪晓栋、周娟、姜浩任董事，皇甫骏也任监事。这套班子带有明显的万科烙印：杜吉良曾在万科苏南区域深耕近十年，从土建工程师做到事业部总经理，2021年跟随王石创业，转向产城运营与存量盘活；倪晓栋曾任万科宁波区域营销负责人，后任绿地集团九江公司副总经理，2016年独立创业，深耕资产管理、私募基金与产城投资；姜浩在万科体系内浸润超过二十年，长期主管商业资产运营。

75岁的王石，要再造一个“万科”？

“王石杀回房地产”的标题刷屏了。但看完这家公司的工商信息，你会发现这个说法不太准确——经营范围里根本没有“房地产开发经营”，干的是商业综合体管理、物业管理、住房租赁、旅游策划、节能管理这些事。注册资本1500万，对一个要“再造万科”的人来说，这个数字甚至有点寒酸。

所以问题得换个问法：75岁的王石，到底在做什么？

先看清一件事：这不是万科2.0

判断一家公司要干什么，先看它“不干什么”。深石城市更新的经营范围里没有房地产开发经营，这划了一条清晰的边界：不拿地、不预售、不背开发贷。它走的是“改造+运营+策划+投资”的轻资产路线，赚的是运营溢价和资产增值，不是卖房的一次性收入。

和万科的差别有多大？万科的核心能力是“拿地—建设—销售”的增量开发链条，深石城市更新要做的是存量资产的改造盘活和长期运营。用个不精确的比喻：万科是“造房子的”，深石是“让旧房子变值钱的”。

股权结构也印证了这一点。五家股东各持20%，王石通过深石管理咨询间接持股约19.99%，没有绝对控股方。这更像一个多方资源聚合的协作平台，而不是创始人一股独大的传统房企架构。

王石在布什么局？

第一层：人——一支“万科老兵”组成的轻资产操盘队。

法定代表人杜吉良从南通二建一线技术岗位起步，在万科苏南区域扎根近十年，从土建工程师做到事业部总经理。2021年就跟随王石创业，主攻产城运营和存量盘活。

董事倪晓栋是万科宁波区域营销负责人出身，后任绿地九江公司副总经理，2016年独立创业，深耕资产管理、私募基金与产城投资，现任绿创集团总裁。

还有一位容易被忽略的关键人物：韦业宁。他是万科“新动力”出身，做过《万科周刊》主编和万科苏南公司总经理，2019年离职后转向城市更新和文旅运营，创办了上海都心商业管理有限公司——深石城市更新的五个股东之一。

再加上在万科浸润超过二十年、长期主管商业资产运营的姜浩。这套班子的特点很清晰：懂工程建设、懂商业运营、接触过资产管理与股权投资，是从旧开发时代走出来的、知道存量资产怎么盘活的人。

第二层：事——生物圈三号才是真正的底牌。

为什么选在小梅沙注册，而不是深圳湾或前海？因为隔几公里的大梅沙，王石已经深耕了多年。

2021年，深石集团把大梅沙原万科中心办公园区作为碳中和改造的首个试验样本。改造完成后，园区绿电占比从17%提升到85%，建筑能耗下降60%，每年减排二氧化碳超过800吨。2024年升级到2.0版本，覆盖大梅沙3.2平方公里，涉及约两万常住居民。

这个项目最值得关注的地方，是它在尝试“零补贴商业闭环”——靠建筑节能收益、园区运营服务费、碳资产管理和商业社群收入来实现自我造血。王石自己把这个模式比作“碳中和社区的麦肯锡”，核心是输出规划、改造、运营的全套解决方案。

第三层：势——政策窗口确实打开了。

2026年5月，国务院印发《城市更新“十五五”规划》（国发〔2026〕12号），这是国内城市更新领域首部国家级专项规划，明确城市发展已由大规模增量扩张阶段转入存量提质增效阶段。

金融配套也在跟进。证监会明确支持符合条件的城市更新项目发行REITs，或作为扩募资产装入已上市REITs。深圳这边，2026年2月出台的城市更新新政落地了“清调供”机制——政府清退无力推进的旧改项目实施主体，重新调整规划条件，再对外供给。仅2025年，深圳就有17个旧改项目完成清退调出，形成了规模可观的存量项目池。

盐田区2026年换届政府工作报告明确提出“推动大梅沙村、小梅沙村有机更新与文旅高质量发展双向赋能”。深石城市更新把注册地址放在小梅沙村12号，等于直接扎进了这个片区更新的最前线。

真正的考验不在王石的名气

坦率地说，王石个人IP带来的关注度和信任度是实打实的资产。但一家公司能不能活下来，不看董事长的名气，看的是商业模式能不能跑通。

第一个考验：生物圈三号能不能复制。

生物圈三号跑通有它的特殊条件——大梅沙的滨海区位、深石团队自身的品牌影响力、地方层面的配套支持。这些条件在其他地方未必同时具备。向外复制时，产权分散、规划审批链条长、回报周期长，都是硬骨头。王石自己把生物圈三号定位为“样板”，但样板不等于可复制的产品。

第二个考验：小梅沙这笔账怎么算。

小梅沙片区整体改造投资近200亿元，由特发集团全资平台小梅沙投资统筹开发，是深圳首个文旅类城市更新重点项目。深石城市更新的角色，大概率是承接片区内存量物业的规划咨询、改造、运营服务，而不是主导开发。

这意味着它的收入来源可能是运营管理费和咨询费，而不是资产增值的大头。如果片区更新进度不及预期，或者运营效果不达目标，轻资产模式的收入天花板会很有限。

第三个考验：REITs退出这条路，目前还是“路标”不是“路”。

REITs为城市更新提供了理论上的退出通道，但真正通过REITs完成退出的城市更新项目还屈指可数。公募REITs对底层资产的现金流稳定性、产权清晰度要求很高，很多改造类项目在运营初期很难满足这些条件。政策指明了方向，但路还得一步一步修。

我的判断

王石这次出手，最值得关注的地方不在于“75岁再战”，而在于一个做了三十年增量开发的人，选择在75岁转向存量运营。

这个转向本身是有信号的。地产行业的利润来源正在发生结构性转移——从土地增值差价，转向存量运营溢价、低碳改造收益和REITs退出回报。能在政企对接、低碳技术、商业运营、资本退出四个环节之间串联起来的人，业内确实不多。王石和他的万科旧部团队，恰好在这个交叉点上。

但他要做的这件事，和万科的成功逻辑是完全不同的。万科靠的是规模效应和高周转，深石城市更新要靠的是单项目的精细化运营和可复制的服务体系。从“造房子”到“管资产”，中间隔的不只是业务模式，更是一整套思维方式的切换。

深石城市更新能不能成，不取决于王石的个人IP有多大的号召力，取决于两件事：生物圈三号的运营方法论能不能从大梅沙走到小梅沙，再从深圳走向更多城市；以及，这套轻资产模式的收入，能不能覆盖一支万科老兵团队的人力成本。

目前公司刚完成工商注册，尚无对外落地项目。75岁的王石说“我还要创业”，这句话的真诚毋庸置疑。但创业从来不是靠真诚就能赢的。