辽宁
手里有两套房，曾是中国家庭最踏实的底气。一套自住，一套保值。可2026年，这个逻辑正在松动。全国二手房挂牌量突破850万套，创下历史新高，远郊和县城的房子挂出去一年，带看次数都数得清。房子还是那套房子，但想变成现金，越来越难了。
央行数据显示，约41.5%的城镇家庭手里握着两套及以上住房。多套房家庭的房产，普遍占到家庭总资产的六成以上。钱几乎全压在砖头水泥上，留不出多少活钱。这是很多家庭现在的真实账本。
我认识的一位中介朋友说，前几年客户的目标是凑两套，一套住，一套存。现在来店里的，大多是手上有两三套、想卖掉一套套现的。
他有个客户，一套次新房挂了一年，价格降了十几万，看房的人仍然寥寥无几。房价在手机上看起来很高，真到急用钱的时候，才知道变现有多难。
全国二手房挂牌量居高不下，2026年1到8月，法拍房累计挂拍49.9万套，清仓率只有23.53%。挂出来10套，能成交的不到3套。挂牌价不等于拿到手的钱，账面几百万的资产，不代表随时能取出几百万现金。
房子不是买了就完事。物业费、取暖费、房屋维修，每年都在往外掏。一套100平米的普通住宅，物业费一年三千左右，北方再加取暖费，又是一笔。房子老化之后，管道、外墙、电梯维修都要业主分摊。房子空着，物业费照样要交。邻小区有户人家，两套房子空置一年，光物业费和简单维修就花了近万元。
租金也在缩水。全国重点城市普通住宅的租金回报率大多不到2%，一线城市的租售比普遍在1.8%以下。很多房子的租金，连覆盖物业费和折旧都勉强，更别说抵房贷。一套市值百万的房子，每年租金收入堪堪万元上下，扣掉各项支出，实际收益率连1%都不到。钱锁在房子里，每年还在持续往外流。
保障房正在改变市场结构。国家构建了商品房加保障房的双轨制住房体系，保障房承担基础性住房保障功能，覆盖城镇中低收入群体、新市民和青年人。住建部部长倪虹提出，"十五五"期间计划新建保障性租赁住房1500万套（间）。保障房供给的持续发力，正在分流商品房市场的需求。
刚需买家在变少，市场买家的眼光也更挑剔。大家优先挑选地段好、物业靠谱、配套齐全的房子。那些位置一般、户型老旧的普通房源，竞争力在下降。买家可选的房子越来越多，房东的议价权越来越弱。不是房子不值钱，是买家少了。
很多家庭的资产配置，全部换成了房子，手里几乎没有现金储备。经济平稳的时候看不出问题，一旦家里有人失业、生病，收入下滑，房贷压力瞬间压上来。我见过一对夫妻，两套房子都背着贷款，行业不景气收入下降，不得已打算低价抛售其中一套，损失不小。
房产占家庭资产比重过高，缺少存款、理财这类灵活资产，遇到突发状况，选择空间会变得很小。央行调查数据显示，中国居民住房资产占比约59%，远高于成熟市场50%左右的水平。房子从稳赚不赔的资产，正在变成需要精算的资产。
当然，不是说两套房就一定是坏事。如果一套自住，另一套在核心地段、无贷款，租金稳定，手里还有充足现金，完全不用焦虑。真正要警惕的，是手里有多套远郊老房、背负高额房贷，同时没有足够应急存款的家庭。
市场正在按城市、地段、资产质量剧烈分化。同一片市场里，有人卖不掉房，有人租金还在涨。楼市已经彻底换了逻辑，以前买房靠涨价赚钱，现在买房，更多看重居住价值。资产的安全性、流动性，比单纯的账面数字更重要。
这不是悲观，只是提醒，手里的房子到底是资产还是负债，这笔账，该算清楚了。
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