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一、 项目概况

1. 基本信息：项目分为南、西两个地块，总占地面积约8.8万㎡，地上建筑面积约21.04万㎡，总户数约1563户（其中西区为3栋6-7层洋房，共76套；南区为12栋17-25层高层，共1487套），容积率南区2.2、西区1.3，绿化率30%，车位配比1:1.3。
2. 开发背景：项目于2017年拿地，2026年3月正式开盘，为全现浇准现房，国企背景，交付确定性相对较高。

二、 区位与交通

1. 区域位置：位于朝阳区奶西板块，地处朝阳、昌平、顺义三区交界地带，紧邻北五环，距离望京核心区约3公里，承接望京科创外溢，区域城市界面较新，无老破小历史包袱。
2. 交通状况：板块内无地铁，距离最近的地铁14号线善各庄站、17号线清河营站约3公里，日常通勤主要依赖自驾（通过来广营北路、京承高速等）或公交，对地铁通勤依赖度高的购房者需谨慎考虑。

三、 产品与户型

1. 产品定位：西区为低密洋房（容积率1.3），主打大户型（建面约213-220㎡四居）；南区为高层板楼（容积率2.2），主打改善及刚需户型（建面约90-155㎡二至四居）。
2. 户型特点：户型跨度大，涵盖90㎡两居、119-125㎡三居、140-155㎡四居及220㎡洋房。户型设计上，部分户型（如125㎡）采用南向双面宽、270°转角飘窗，部分大户型（如140㎡）采用“四叶草”布局，整体得房率在77%-88%之间，部分户型因早期规划原因，户型设计相对老套，得房率表现中规中矩。
3. 交付标准：部分楼栋为毛坯交付，部分楼栋为精装交付（含智能家居系统），部分楼栋因开发商降价促销，存在毛坯与精装混杂的情况，需以具体楼栋和合同为准。

四、 小区规划与园林

1. 楼栋布局：采用行列式与围合式结合布局，南区楼栋最大楼间距近百米，采光和视野相对较好，但小区整体居住密度较高，南区多为20层以上大高板楼，部分临街楼栋（如南排）存在一定的临街噪音影响。
2. 园林景观：规划约8.6万㎡社区园林，采用“一廊十二境”设计，配有约300米全龄生活环廊，串联儿童乐园、健身空间、林下书吧等场景，整体绿化率30%，景观设计较为丰富。
3. 社区配套：小区内部规划有约2.3万㎡社区商业（南区下沉式商业+西区临街商业），配有社区会客厅、儿童活动室、健身空间等，部分楼栋配有专属萌宠乐园，内部配套基本能满足日常需求。

五、 周边配套

1. 商业配套：小区内部有底商，2公里范围内可享龙湖北苑天街、华贸天地、城悦荟、望京凯德mall、保利广场等成熟商圈，日常购物和休闲基本能满足。
2. 教育配套：小区一路之隔为芳草地国际学校（东洲校区）和国资中心幼儿园，3公里范围内有朝阳外国语学校（来广营校区）、八十中温榆河分校等，教育资源丰富，可实现目送式教育。
3. 医疗配套：2公里范围内有航空总医院（三甲）、朝阳区妇幼保健院（北部院区），3公里范围内有中日友好医院（规划中）等，医疗资源覆盖较广。
4. 生态配套：小区西侧紧邻约30平方公里的温榆河湿地公园，生态景观优越，日常休闲便利。

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