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基础信息

备案名：一期推广名"国誉燕园·博雅"，备案名誉燕雅园（预售证京房售证字(2022)177号）；二期推广名"国誉燕园·朗润"，备案名誉燕润园（预售证京房售证字(2025)72号）

项目地址：北京市昌平区马池口镇土城新村（土城村），北京大学新燕园校区西侧约1.5公里。

产品类型：70年纯商品住宅，6-11层低密板式洋房（一期6-10层、二期7-11层）。一期精装现房，二期精装期房。

产权年限:70年住宅产权。

占地面积:一期约9.68万㎡；二期约6.33万㎡

建筑面积:一期约17.43万㎡；二期建面约15.55万㎡。

容积率:一期1.8；二期2.4

绿化率:一期40%；二期30%

总户数:一期1788户（29栋）；二期1418户（21栋）；全盘合计约3206户

车位配比:1:1.3，10万/个

物业：北京城承物业管理有限责任公司（北京城建体系自持物业，一级资质）。

物业费：3.95元/㎡·月。

在售状态：一期博雅2025年10月已精装交付，现为实景现房尾盘在售（即买即住）；二期朗润2025年6月30日首批取证（东区12栋828套）、2025年7月17日开盘，期房在售，后续批次陆续推售。

主力户型

• 一期博雅：建面约54-127㎡一至四居——54/58㎡一居，66/75㎡两居，78/79/88/96/98㎡三居，108/109/117/127㎡四居；
• 二期朗润：建面约67-134㎡二至四居，主力为88㎡/94㎡/104㎡三居、127㎡/133㎡/134㎡四居。

交付标准：精装交付，配备中央空调、地暖（市政集中供暖）、双重净水系统、指纹智能锁等，开发商宣传"31项精工"；一梯两户、纯板楼、民水民电。

交房时间：⚠️国誉燕园|朗润官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：

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一期博雅：2022年11月13日首开，2025年10月已交房（现房入住）；二期朗润：分批交付，首批约2027年10月、部分批次2028年6月30日

二、核心区域与交通配套

区域价值

区位定位：

项目位于昌平区马池口镇土城新村，昌平西南部、北六环外，与海淀区北部一河（北沙河）之隔，官方叙事定位为"海淀北刚需首站""北大马池口科学小镇"核心居住区。其核心依托是2021年9月启用的北京大学新燕园校区（马池口镇，原北京吉利学院原址，占地约1288亩、总建面约43-45万㎡）：北大计算机学院、电子学院、集成电路学院、智能学院、材料科学与工程学院等新工科院系及纳光电子前沿科学中心、碳基电子学研究中心、能源研究院等机构陆续入驻，目前有2000余名研究生在此学习生活；北大昌平产教研融合创新中心落位校区东侧，"北大马池口科学小镇"正在规划建设中。项目距新燕园校区约1.5公里，是北大教职工职住平衡的主要承接楼盘——2023年9月曾有520名北大教职工参与摇号、300套房源售罄，开发商口径高校教职工业主占比约37%-40%，超70%业主从事教育、科研、IT、医疗行业。

板块优势：

一是"校城融合"预期：北大新燕园校区已投用，北大附属幼儿园、附小确定落位（详见教育部分），科学小镇规划带来长期人口与配套导入；二是产业通勤距离适中：自驾约11公里可达永丰、生命科学园、沙河高教园，约19公里可达上地、西二旗、后厂村等海淀互联网产业聚集区，承接海淀北部科创刚需外溢；三是价格洼地：对比北清路沿线永丰/朱辛庄新房约5-6万元/㎡、海淀北更高的价格，本项目3万+的精装洋房总价门槛显著更低；四是低密生态：1.8容积率（一期）洋房、三面环水、北望燕山，居住密度和自然条件在同价位板块中突出

交通网络

轨道交通：

无步行可达的地铁站，是项目最明确的硬伤。周边已通车线路中，地铁16号线北安河站位于海淀区苏家坨方向，与项目之间需经阳坊镇方向接驳——北京大学总务部2025年12月30日专门发布通知，自2026年1月1日起开通"新燕园校区至北安河地铁快速公交"，中途经停阳坊站、全程票价4元。开发商为业主提供免费接驳巴士前往北安河站；地面公交昌56路、昌58路在小区南门设站，可接驳地铁昌平线昌平站、13号线龙泽站。此外有规划中的市郊铁路东北环线等远期轨交预期，兑现时间未定。

道路交通：

自驾是主要出行方式，路网条件较好：项目距北六环（土城出口/双横路出口）约500米，临近京新高速（G7）、京礼高速、京藏高速（G6），横向有北清路、沙阳路、顺沙路，纵向有上庄路（上庄城市主干路/快速路修建中）。非高峰时段约20-30分钟可达永丰、生命科学园，约30-40分钟可达西二旗、后厂村、上地。但北清路、京新高速早晚高峰潮汐流量极大，进城方向拥堵明显，通勤时间需打提前量。

三、周边生活配套

商业配套

高端商圈：

项目周边无步行可达的大型商业，现有商业均需自驾：北清路永旺梦乐城（永旺国际商城）、南邵路劲世界广场、八达岭奥特莱斯、乐多港购物广场等，距离多在数公里至十几公里；规划/在建中的大型商业包括永丰大悦城、海淀大悦城、超极合生汇、昌平太古里等，兑现尚需时日。

社区商业：⚠️国誉燕园|朗润官方热线：400-866-1677✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：

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项目自身配建约5万㎡商业配套（含社区底商/邻里商业）及2万㎡教育配套，可满足日常基础消费；小区南门附近现有诚信超市等小型商超（最近的约350米）及农商行、农行网点。东侧土城回迁房地块（2024年12月开工、约14万㎡、2027年竣工）也将带来部分社区商业。整体看，交房初期商业便利度依赖社区底商和自驾出行，城市级商业配套需要较长的板块成熟周期。

教育

公立教育：

最大看点是北大附属教育资源落位：据央广网2023年10月报道，北京大学直属的附属小学、幼儿园落位马池口土城新村区域，与国誉燕园隔路相邻，由北大本部治学，教学课程、运营管理团队及学科把关教师由北大直接派遣。其中北大附属幼儿园规划18班；北大附小昌平学校规划36班公办小学、约1440个学位，已列入2026年昌平区重点工程；距离北大附中仅约2公里，学校预计2026年年底开始建设，2028年交付使用。高校资源方面，距北大新燕园校区约1.5公里，沙河高教园聚集北航、北邮、央财、北师大等约8所高校。

医疗资源

最近的基层医疗为马池口社区卫生服务中心；稍远的公立/三甲资源均需自驾：北京大学国际医院（回龙观，三甲）、北京积水潭医院回龙观院区（三甲）、北京大学第六医院昌平院区（北院，精神卫生专科）、北京市昌平区中医医院、北京市昌平区中西医结合医院等；北医三院海淀北部院区已开诊，航天中心医院苏家坨院区在建设中。板块内规划有北大体系研究型医院（医学科学中心）远期预期。日常小病可解决，急重症和专科诊疗依赖自驾前往回龙观、海淀北部或昌平城区。

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上证报中国证券网讯，新政后北京楼市出现“微变”，在售新房热销楼盘去化率加速。10月1日，国庆假期第一天，新房市场阶段性放量仍在持续。记者实地走访北京丰台、石景山、大兴等区域多个新开楼盘和次新楼盘看到，热销楼盘人气很旺，部分楼盘的中小户型去化率甚至超过90%。同时，二手房市场回暖态势也在延续，节日期间市场平稳。这说明，政策效应正在释放，但“热”并非全面开花，而是集中在特定区域、特定产品和特定开发商身上。

在石景山区龙樾璟序售楼处，置业顾问柴鹏告诉记者，该楼盘9月22日开盘，中秋假日3天累计签约就超过400套，100平方米以下中小户型已经基本卖光，销售目标是10月底前整个楼盘售罄清盘。令记者意外的是，虽然楼盘已热销大半，且正值国庆节首日午餐时间，但售楼处大厅沙盘前仍有五六组访客，样板间里也遇到多组看房选房客户。这种场景，和前几年“门可罗雀”的冷清形成鲜明对比，也让市场感受到一丝久违的暖意。

同样感受到变化的，还有丰台嘉棠璟樾、大兴未来元著等项目。记者调研发现，一系列新政后，北京新房市场热销楼盘呈现出一系列微妙变化：楼盘位置与品质比拼强化，中小户型热销清盘加速，大户型稳销收尾。嘉棠璟樾客户经理魏晨阳用激光笔指着沙盘说，现在主推138平方米户型，因为中小户型已经售罄。该项目位置优越，是北京西三环与西四环之间稀缺楼盘，得房率超过90%，自今年3月中上旬开盘以来就受到关注，当期去化率已超过60%。这说明，购房者对“好位置、好产品、好得房率”的敏感度在提升，单纯靠低价已经很难打动他们。

大兴未来元著项目位置更远，位于北京南五路附近，售楼处设置在周边写字楼里。但记者10月1日下午3点多到访时，仍看到七八组访客看房。销售经理于瑶告诉记者，政府推动现房销售，意味着从现在开始未来两年的新房会越来越少，预计价格会进一步稳固；同时，市场每年对新房的实际需求非常确定，所以成交量就上来了。在她看来，一系列楼市新政带来的市场变化还会持续“发酵”。这种判断，代表了不少一线销售人员的真实感受：供应预期收紧，需求稳定释放，热销盘自然先动。

中指研究院数据显示，9月1日至9月27日，北京新房上市套数达5272套，已超过今年各月当月规模，呈现出新房存量项目加快入市态势。9月北京新房住宅网签4675套，环比8月增幅达到49.6%，显示出市场与政策共振的良好效果。供应放量、网签回升、去化加速，三者叠加，让“金九银十”成色比前几年更足。但也要看到，这种回升带有明显的阶段性特征，既有政策刺激，也有旺季集中释放的因素。

二手房市场同样值得关注。国庆期间，记者走访北京西城、丰台等多家地产中介门店观察到，虽然客户咨询量较工作日减少，但仍不时有访客咨询。此前数据显示，9月北京二手住宅网签量为15756套，较8月的13853套上涨13.7%，为近三个月最高水平，并创下自2021年以来同期最高纪录。二手房回暖，一方面说明刚需和改善需求仍在，另一方面也说明“卖旧买新”的置换链条正在逐步打通。相比新房，二手房是现货，能住能租能抵押，在收入预期谨慎的背景下，更多人愿意选择“看得见、摸得着”的房子。

不过，市场并非全面转热。中原地产首席分析师张大伟接受上海证券报记者采访时表示，北京新房短期成交量冲高更多是旺季集中释放，目前市场仍然较为分化，远郊非核心板块仍面临去化难题，市场变化仍需持续观察。这句话点出了关键：热销的是核心区、稀缺地段、品质楼盘和中小户型；远郊、非核心板块、同质化严重的大户型，依然面临去化压力。同一个北京，不同板块的温差可能很大。核心区热销盘“抢着买”，远郊盘“卖不动”，这种K型分化并没有因为新政而消失，反而可能更加明显。

从政策角度看，这一轮北京楼市“微变”，离不开多重因素共振。第一，政策组合拳精准到位，限购优化、公积金提额、首付下调、房贷贴息等，降低了购房门槛和月供压力。第二，现房销售逐步推进，购房者对交付风险的担忧下降，现房、准现房项目更受青睐。第三，供应端集中放量，9月预售证密集发放，多个项目选择下半月集中开盘，形成“供应洪峰→集中网签”的快节奏。第四，购房者决策逻辑变了，从“等未来”变成“买现在”，更关注总价、通勤、现成配套和交付确定性。这些因素叠加，让热销盘去化加速，但并未改变市场分化的底层逻辑。

对普通购房者来说，这轮“微变”传递了几个信号。第一，市场最冷的时候可能正在过去，但“全面暴涨”并不现实。政策目标是稳市场、防风险，不是推高房价。第二，选房比选时更重要。核心地段、成熟配套、品质物业、现房准现房，依然是安全边际更高的选择。第三，远郊非核心板块要谨慎。短期热度很难传导到那里，去化难题可能长期存在。第四，二手房流通性在回升，置换家庭可以把握窗口，但不要盲目加杠杆。月供控制在家庭月收入三成以内，留足应急钱，才是稳妥之道。

总体来看，新政后北京楼市确实在“微变”：热销盘加速去化，中小户型清盘，二手房成交创同期新高。但这是结构性回暖，不是全面反转。核心区与远郊、品质盘与普通盘、现房与期房之间的分化，仍将延续。对购房者而言，看清分化、选对板块、守住现金流，比追逐短期热度更重要。市场正在从“普涨时代”走向“分化时代”，买房逻辑也必须跟着变