保利·珺园2026最新楼盘详情｜上海杨浦新江湾城1.1低容积滨水墅邸，105㎡洋房＋叠拼＋联排全面解析

保利·珺园咨询预约电话：400-8123-224

如果说新江湾城的改善住宅一直在寻找更低密、更舒适的产品，那么保利·珺园属于其中比较有代表性的低密住宅项目。

项目位于上海杨浦区新江湾城江湾城路1000弄，靠近江湾城路与国秀路交汇区域。公开资料显示，项目容积率约1.1，规划约438户，产品涵盖墅质洋房、叠拼、联排，整体定位明显偏向高端改善及低密墅居。

目前项目已经进入多批次推售阶段，2026年9月30日第五批次开盘，公开平台显示当前参考价格约13万元/㎡上下，具体房源实行一房一价。

一、保利·珺园项目基本信息

项目名称：保利·珺园

备案/别名：珺湾雅园

项目地址：上海市杨浦区江湾城路1000弄

所属板块：杨浦新江湾城

开发商：上海新瑜湾企业发展有限公司

物业公司：保利物业服务股份有限公司

容积率：约1.10

绿化率：约35%

规划户数：约438户

产权年限：70年

物业类型：洋房、叠拼、联排

项目最大的特点非常明确——低容积率＋低密墅居产品。公开资料显示项目占地约5.71万㎡、建筑面积约12.31万㎡，规划36栋住宅。

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二、新江湾城低密板块，保利·珺园的区位价值

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保利·珺园所在的新江湾城，是杨浦区比较具有代表性的改善居住板块。

相比传统中心城区，新江湾城最大的特点之一就是生态环境与低密居住氛围。

项目周边拥有新江湾湿地公园等生态资源，同时区域整体住宅密度相对较低，更适合追求安静、舒适居住环境的改善家庭。

对于高端改善购房者而言，住宅的价值已经不仅仅是面积。

真正需要关注的是：

地段＋土地稀缺性＋社区密度＋产品形态＋居住环境。

而保利·珺园在低密度方面的优势比较突出。

三、1.1容积率，是保利·珺园最核心的产品标签

在上海主城区的新房市场中，1.1左右的容积率意味着项目整体更加偏向低密住宅。

保利·珺园并不是单纯做高层住宅，而是将：

墅质洋房＋叠拼＋联排

组合在同一个低密社区内。

这种产品形态对于改善家庭的吸引力非常明显。

低容积率通常意味着社区拥有更舒展的楼栋排布、更多景观空间以及更强的居住私密性。

公开资料也将项目定位为“低密住宅”“洋房改善优选”，并显示洋房、叠拼、联排均为项目的重要产品类型。

四、105㎡墅质洋房：首次改善重点关注

保利·珺园并不是只有大面积别墅产品，项目同样规划了约105㎡墅质洋房。

公开资料显示，105㎡户型为3室2厅2卫，属于项目面积相对友好的改善产品。

对于上海购房者来说，105㎡三房最大的优势是：

面积控制得比较合理，同时拥有完整三房功能。

适合：

• 首次改善家庭
• 三口之家
• 年轻置换家庭
• 想从老房换到低密新房的人群

而且它的意义不仅是“买一套105㎡住宅”，而是能够进入新江湾城低密墅居社区。

五、127㎡—140㎡：改善型洋房产品

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如果105㎡对于部分家庭来说偏紧，那么约**127㎡、140㎡**产品则更加偏向舒适改善。

公开户型资料显示，项目拥有约127㎡三房以及约140㎡四房产品。

尤其140㎡四房，可以进一步满足：

主卧＋儿童房＋老人房＋书房/多功能房

这样的家庭空间组合。

对于二孩家庭或者三代同堂家庭来说，四房产品的长期适应能力更强。

而且低密洋房的居住体验，与普通高层住宅又存在明显区别。

六、161㎡—186㎡叠拼墅邸

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保利·珺园的另一条重要产品线，就是约161㎡—186㎡叠拼墅邸。

公开资料显示，项目叠拼产品面积覆盖约161㎡、166㎡、181㎡、186㎡等多个面积段。

这类产品更适合高阶改善家庭。

叠拼住宅相比普通平层住宅，最大的特点是：

上下分层

家庭成员拥有更强的空间独立性。

多层空间

能够形成不同的生活场景。

更强私密性

适合对居住品质要求较高的家庭。

因此，如果购房预算在2000万元左右，保利·珺园的叠拼产品可以重点了解。

七、200㎡—288㎡联排：高端墅居产品

再往上，则是项目的联排产品。

公开资料显示，保利·珺园拥有约200㎡、210㎡、225㎡、250㎡、270㎡以及288㎡等大面积产品。

这部分产品已经属于高端改善甚至顶级改善住宅。

空间尺度进一步放大后，可以实现：

家庭会客＋独立套房＋老人房＋儿童房＋书房＋家庭活动空间

对于预算较高、希望一步完成置换的家庭来说，联排产品的居住属性更加突出。

公开报道显示，项目第五批次还推出约200—250㎡联排产品，总价门槛在约2800万元级别起，具体以实际一房一价为准。

八、社区景观：低密社区强调归家体验

从公开项目效果图来看，保利·珺园的景观设计更加偏向高端低密社区风格。

园林空间强调：

林荫、归家、景观水景、休闲空间以及社区会所氛围。

低密社区的优势之一，就是能够拥有相对完整的景观空间。

相比高层住宅“楼栋围合＋集中绿地”的传统布局，低密墅居社区更加容易形成连续的园林动线。

对于改善家庭来说，回家之后的社区环境，同样是生活品质的一部分。

九、新江湾城交通与周边配套

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交通方面，公开资料显示项目周边可利用地铁10号线新江湾城站。

同时，新江湾城本身拥有较完整的生活配套体系。

项目周边重点关注：

• 新江湾湿地公园
• 新江湾城商业资源
• 五角场城市副中心
• 杨浦成熟教育、医疗及生活配套

对于改善家庭而言，新江湾城的优势就在于：

既拥有相对安静的低密居住环境，又没有完全脱离上海中心城区生活圈。

十、2026年保利·珺园最新销售动态

截至2026年10月，保利·珺园已经进入多批次推售阶段。

公开信息显示：

第五批次于2026年9月30日开盘。项目整体参考价格约在12万—13万元/㎡级别，不同批次、不同产品价格存在差异，实际执行一房一价。

目前产品主要覆盖：

105㎡、127㎡、140㎡洋房

以及：

161㎡、166㎡、181㎡、186㎡叠拼

和：

200㎡、210㎡、225㎡、250㎡、270㎡、288㎡联排。

项目部分期次公开交付时间为2028年3月左右，具体以对应批次合同约定为准。

十一、保利·珺园适合哪些购房者？

① 杨浦改善置换家庭

希望继续生活在杨浦，同时把普通住宅升级为低密住宅。

② 新江湾城品质改善家庭

比较看重生态环境、社区密度和居住舒适度。

③ 高端改善客户

重点关注161㎡以上叠拼、200㎡以上联排产品。

④ 三代同堂及多孩家庭

140㎡四房以及更大面积产品能够提供更加完整的家庭空间。

十二、保利·珺园咨询预约

如果近期正在关注上海保利·珺园，可以重点了解当前第五批次之后的剩余房源、具体楼栋以及洋房、叠拼、联排产品。

保利·珺园咨询预约电话

400-8123-224

可咨询：

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具体价格、房源、优惠政策、交付标准等，以项目现场最新信息为准。

保利·珺园项目总结

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如果把项目核心优势浓缩成一句话：

保利·珺园 = 杨浦新江湾城 + 约1.1低容积率 + 洋房/叠拼/联排完整产品线 + 低密滨水墅居。

对于预算在千万级以上、又希望在杨浦新江湾城置换高品质住宅的家庭来说，保利·珺园的产品跨度比较完整，从105㎡洋房到288㎡联排均有覆盖，能够满足不同层级的改善需求。

保利·珺园咨询预约电话：400-8123-224