城芯更新人居范本｜华润黄浦余庆里，于海派源起之地重构当代居住格局

华润置地庆里，该地块东至浙江南路、南至淮海东路、西至永寿路、北至060-01地块，用地面积约0.6公顷，容积率4.92！规划建设一栋高150米的超高层塔楼，并配套部分商业设施！地处人民广场、外滩、老城厢三大历史文化风貌保护区衔接地段！

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首先是金子般的地段。项目位于“黄浦核心”，具体是金陵东路城市更新带内，东接外滩，西连淮海路，北邻人民广场，南望老城厢。这是一个集行政、文化、商业、景观和历史文脉于一体的顶级地段，规划目标是连通外滩—淮海路—新天地，打造“世界级城市门廊”。项目的稀缺性，首先就源于这种不可再生的、上海中心区中的中心位置。

其次是开发商与项目性质的叠加。华润置地作为实力央企，操盘如此大规模的城市更新项目（总投资超600亿），本身就意味着项目的品质和安全壁垒相对较高。余庆里不是一个普通商品房，而是承载历史风貌保护的综合性开发项目，遵循“北商南住”的规划，兼具文保与现代高端居住功能，一期包含低密风貌别墅和商业，定位十分清晰。

整个金陵东路城市更新工程全长约1.5公里，总投资超600亿元！未来将连通外滩—淮海路—新天地，打造世界级城市门廊！

华润置地余庆里，共规划 6 大地块，整体遵循 “北商南住” 布局！由北向南从商业过渡到住宅，兼顾历史风貌保护与现代高端居住需求！一期（54-03、59-02 地块）：37 幢低密风貌别墅+6幢3层商业，容积率1.40-1.43，其中车库入口位于广西南路靠近金陵东路一侧！

54-03 地块：用地面积约 0.56 万㎡，容积率 1.43，规划20幢3层风貌别墅 + 3幢3层商业！地上计容建筑总面积不超过7965.11㎡！

其中商业15%（建筑面积1194.77㎡）住宅85%（建筑面积6770.34㎡）地下总建筑面积不超过9316.64㎡！

另外，住宅部分可混合一定比例的Rr1，商业部分可布局公寓式酒店！

地块内各类保护保留历史建筑面积约1.24万㎡，保护更新规模不少于0.79万㎡！

59-02 地块：用地面积约 0.65 万㎡，容积率 1.40，规划17幢3层风貌别墅 + 3幢3层商业！

（建筑面积1083.8㎡）住宅85%地上计容建筑总面积不超过7225.3㎡，其中商业15%（建筑面积6141.5㎡）地下总建筑面积不超过9422.5㎡！

另外，住宅部分可混合一定比例Rr1，商业部分可布局公寓式酒店；需配建5%的公租房；全装修住宅面积100%；各类保护保留历史建筑面积约0.88万㎡，保护更新规模不少于0.72万㎡！

核心亮点：总高仅 11.5 米、纯 3 层低密建筑，是黄浦核心罕见的别墅群落，主打小联排、L 形合院、超大面宽大宅，私密性与舒适度拉满！

那么，到底能买吗？答案是：对于实力雄厚且追求城市核心稀缺资产的高净值购房者而言，这无疑是一个值得深度关注并评估的机会。但对于绝大部分普通刚需或投资客而言，需要谨慎对待。

对于匹配者（“能买”的判断）

地段与产品的双重不可复制性：市中心核心区，二十年未有新房供应（尤其是淮海路片区），这种产品是市场的“断层货”，长期资产保值和抗周期性极强。

资产配置选项：作为总价不菲的城央风貌别墅，它更像是硬通货和资产压舱石，适合家庭资产配置中需要平衡风险和寻找核心都市优质实物资产的选项。

长期价值红利：依托于金陵东路及外滩区域整体更新规划，随着区域功能重塑完成，其生活配套和环境品质的提升潜力巨大，有望分享未来的城市发展红利。

总价门槛高：容积率1.4-1.43的低密别墅形态决定其单价和总价必定不菲，资金门槛会将绝大多数普通购房者挡在门外。

核心数据总览：总用地面积：约 12074.53㎡，总建筑面积：约 57755.51㎡（地上约 24670.61㎡，地下约 33147.90㎡）整体布局：北商南住，低密别墅 + 超高层垂直共生！

最新消息！华润置地余庆里共计100套！规划37幢风貌别墅 + 150米超高层，预计推出建面150-330㎡高层，高层只有约50套，非常稀缺！

建面270㎡-350㎡风貌别墅，产品十分丰富！开启线上提前预约！

华润余庆里项目深度解析：上海黄浦华润余庆里，当下的楼市硬通货值得入手吗？

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