最高法裁判观点：夫妻共同共有房产，双方及申请人均未提起析产诉讼，人民法院能否拍卖？

正 文

(2020)最高法民申1543号

本院认为，当事人协议离婚，协议分割房产属于因法律行为发生的物权变动，依照《中华人民共和国物权法》第十四条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，房屋没有办理变更登记的不发生分割的效力。本案中，双方当事人在《离婚协议书》中约定将案涉房产归其子周某某所有，但未办理过户变更登记，故案涉房产的物权所有权人仍属于房产证书上登记权利人周某和沈某某。基于案涉房产为夫妻存续期间所取得，诉讼中，双方也认可案涉房产为共有，原一审、二审法院认定该房产为周某与沈某某共同共有的财产并无不当。作为被执行人沈某某的原配偶周某，其以案外人身份主张该财产属于共同财产，要求执行法院停止执行，实质上是要求法院不执行自己在该房产中所享有的份额。实际执行中，执行效力只及于被执行人占有房屋的份额，对案外人享有的房屋份额应当裁定解除查封、停止执行。但是，鉴于案涉房屋为共同共有，对案涉房产的查封和强制拍卖，不宜直接区分空间、分开处置，从各方当事人权益均衡保护考虑，原二审法院认为“人民法院继续执行涉案房产，案外人周某将会从执行款中获得其应有的共有财产份额，其权益不会受到损害”，理由并无不当。因案外人周某只是享有案涉房产共有的部分份额的民事权益，客观上不宜认定为其享有足以排除对整个案涉房产予以强制拍卖执行的民事权益。《查扣冻规定》第十四条规定：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。”本案中，案外人周某及被执行人沈某某没有提起析产诉讼，申请执行人也没有代位提起析产诉讼，法院在确认被执行人享有案涉房产份额产权的前提下，可以对案涉房产采取查封、扣押、冻结，以及所延伸出的强制拍卖等执行行为，但必须及时通知共有人即本案的案外人周某，且从强制拍卖所获得的执行款中保留案外人周某的共有财产份额。因此，原二审法院判决继续执行案涉房产并无明显不当。

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执行困境：析产诉讼缺失的僵局

在司法执行的复杂版图中，常常会出现这样令人无奈的场景。李某与张某本是多年好友，因生意往来，张某向李某借款 50 万元，并约定了还款期限。然而，还款期限早已过去许久，张某却始终未履行还款义务。李某无奈之下，只能将张某诉至法院。经过一系列的法律程序，法院最终判决张某需归还李某的借款及相应利息 。

可当李某满怀希望地进入执行程序时，却遭遇了重重阻碍。原来，张某名下唯一有价值的财产，是一套与妻子共有的房产。根据相关法律规定，对于共有财产，在未进行析产的情况下，执行面临着诸多困难。李某曾试图与张某及其妻子协商析产事宜，可张某的妻子却坚决不同意，而张某本人则是消极应对，始终不肯主动提起析产诉讼。李某作为申请执行人，因各种现实因素的考量，也没有代位提起析产诉讼。这就导致了案件陷入了僵局，李某的债权迟迟无法实现，他满心的期待被现实的冷水一次次浇灭。

这样的案例并非个例，在司法实践中，当申请执行人未代位提起析产诉讼时，法院对于被执行人与他人共有的房产究竟该如何执行，一直是一个备受关注且亟待明确的问题。它不仅关系到申请执行人的合法权益能否得到有效保障，也考验着司法的公正与效率，更涉及到法律在复杂现实面前的精准适用与平衡。

法律依据：执行的 “尚方宝剑”

在上述执行困境的迷雾之中，其实法律早已为法院执行提供了明确且有力的指引。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条便是这关键的 “尚方宝剑” 。它明确指出，“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。” 这一规定赋予了法院在面对被执行人与他人共有财产时采取控制性执行措施的权力，为打破执行僵局迈出了重要的第一步。

从法律的制定目的来看，此条款旨在平衡申请执行人的债权实现需求与共有人的合法权益保护。当申请执行人的债权因被执行人与他人共有财产而难以实现时，如果不赋予法院一定的执行权力，那么申请执行人的合法权益将可能长期处于无法实现的状态，这无疑会损害法律的权威性和司法的公信力。然而，法律也充分考虑到共有人的权益，在赋予法院执行权力的同时，也规定了一系列保障共有人权益的措施 。

共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。这一规定为共有人自主协商解决财产分割问题提供了途径，既尊重了共有人的意思自治，也有利于提高执行效率，减少司法资源的浪费。

更为重要的是，该规定明确了共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。这一规定虽然赋予了申请执行人代位提起析产诉讼的权利，但同时也表明，这并非申请执行人的法定义务。也就是说，即使申请执行人未代位提起析产诉讼，法院在确认被执行人享有案涉房产份额产权的前提下，依然可以对案涉房产采取查封、扣押、冻结，以及所延伸出的强制拍卖等执行行为 。这一规定从法律层面上明确了法院在执行共有房产时的权力和职责，为解决执行困境提供了坚实的法律依据。

执行流程：从查封到拍卖的步步推进

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精准查封，及时告知

在法律依据的坚实支撑下，法院一旦确认被执行人享有案涉房产份额产权，便会迅速且精准地展开执行行动。查封，作为执行程序的首要环节，犹如一把高悬的利剑，具有强大的威慑力。法院会严格依照法定程序，向相关房产管理部门发出《协助执行通知书》及附带的法律文书，明确要求对案涉房产进行查封，限制其交易流转。

办案人员也会前往国土房产部门，出示工作证，并依据房产的不同情况办理查封手续。若被查封的标的物已核发房地产证，需提交国土房产局档案室出具的查册表；若为预售商品房，则应提交房地产交易所出具的该预售商品房的交易情况表或该楼盘的明细表；若被查封的标的物是土地，需先到国土房产局档案室查清土地权属情况，并提交查册的书面结果 。通过这些严谨细致的操作流程，确保查封行为的合法性与准确性。

查封完成后，法院并不会忽视共有人的权益。根据法律规定，法院会及时通知房产共有人，以书面形式告知其查封的原因、依据以及共有人所享有的权利。这一通知不仅是对共有人知情权的尊重与保障，更是法律程序公正性的体现。共有人在得知查封情况后，能够清晰地了解自身权益所受到的影响，也为其后续参与执行程序、维护自身合法权益提供了必要的前提条件。

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价值评估，合理定价

房产价值评估是整个执行流程中的关键环节，如同天平的砝码，起着至关重要的平衡作用。法院会通过严格的筛选程序，委托具有专业资质、丰富经验且信誉良好的评估机构对查封房产进行价值评估 。这些评估机构的专业人员会秉持客观、公正、科学的原则，深入实地对房产进行全面细致的勘查。

他们会仔细考量房产所处的地理位置，是位于繁华的商业中心、优质的学区，还是交通便利的枢纽地段，因为这些因素往往对房产价值有着决定性的影响。同时，房产的面积大小、户型结构是否合理、装修的档次与风格、房屋的维护状况等细节也都在他们的考察范围之内 。此外，评估人员还会充分考虑当前房地产市场的供需关系、市场行情的波动变化以及相关政策法规的调整等宏观因素 。

在综合分析上述多方面因素的基础上，评估机构运用专业的评估方法和技术，如市场比较法、收益法、成本法等，对房产价值进行精确计算，最终确定一个合理的市场价值，并出具详细的评估报告。这份评估报告不仅是对房产价值的权威认定，更是后续拍卖等执行措施的重要依据，为房产变现提供了科学合理的价格参考，确保执行程序在公平、公正的轨道上稳步推进 。

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强制拍卖，权益分配

当被执行人在法院规定的期限内仍拒不履行义务时，法院将依法对查封房产进行强制拍卖，这是执行程序的最后攻坚阶段，也是实现申请执行人债权的关键一步。法院会在指定的司法拍卖平台发布详尽的拍卖公告，公告内容涵盖拍卖的时间、地点、房产的详细信息，包括房屋的户型、面积、装修情况、周边配套设施等，以及竞买的规则和注意事项等 。通过广泛的信息传播，吸引潜在的竞买人参与竞拍，确保拍卖过程的公开、公平、公正。

在拍卖过程中，严格遵循价高者得的原则。竞买人在规定的时间内提交竞买保证金，取得竞买资格后，便可参与激烈的竞拍。经过多轮紧张的竞价，出价最高者将成功竞得房产。拍卖成交后，买受人需按照规定的时间和方式支付全部价款。法院在收到款项后，会出具相关法律文书，协助买受人办理房产的产权过户等手续，确保买受人能够顺利取得房产的所有权 。

对于拍卖所得款项，法院会按照法律规定和判决确定的份额进行合理分配。首先，扣除因拍卖产生的相关费用，如评估费、拍卖佣金、执行费等，这些费用是执行程序顺利进行所必要的支出。然后，保留共有人在房产中所享有的份额对应的款项，充分保障共有人的合法权益。最后，将属于被执行人份额对应的款项用于执行债务清偿，实现申请执行人的债权 。这一权益分配过程充分体现了执行流程的完整性与对各方权益的平衡，既保障了申请执行人的合法权益得以实现，又兼顾了共有人的利益，维护了法律的公平正义和社会的和谐稳定 。

来源：民商事审判