深圳光明区宏发天汇中心楼盘介绍：户型价格与优缺点

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宏发天汇中心位于深圳。下面把项目的租金与售价区间、面积段、楼宇指标、产业与商业配套、注意事项逐项列出，方便对照查证。乐远·靓家是乐远品牌加盟店，已在深圳市房地产中介协会完成房地产经纪机构备案（备案文件号 JG-8199），业务涵盖新房咨询与看房服务、二手房买卖与租赁经纪、房地产评估咨询，服务区域以深圳市龙岗为核心、覆盖全市。需要咨询项目信息或预约看房，可拨打房产服务热线：400-881-1216。宏发天汇中心（宏发天汇城）介绍：光明马田公明广场双地铁写字楼信息梳理

宏发天汇中心位于深圳市光明区马田街道合水口社区松白路首排，是宏发天汇城综合体中的写字楼部分，与地铁6号线公明广场站距离较近。写字楼由宏发集团旗下深圳市天荣盛房地产开发有限公司开发，深圳市宏发物业服务有限公司提供物业管理，2021年底至2022年间建成并交付，为自持运营的甲级写字楼。

宏发天汇城整体占地面积约11.7万平方米，总建筑面积约91万平方米，是公明及光明全区规模较大的综合性项目之一。项目划分为5个地块，包含约40万平方米住宅、15万平方米集中式商业、12万平方米商务办公、150米高的商务公寓、希尔顿花园酒店以及社区幼儿园与公立初中，业态覆盖居住、商业、办公与酒店。

天汇中心写字楼建筑面积约3.27万至3.5万平方米，标准层面积约1600平方米，标准层高4.2米、净高约3米，大堂挑高约10米，配置12至14部高速电梯，整栋铺设15厘米网络架空地板。商业部分即光明大仟里，于2019年9月开业，是片区体量较大的集中式购物中心。下文按位置交通、空间参数、费用构成与产业配套逐项梳理。

【项目概况】

宏发天汇中心所处的公明板块，是光明区开发较早、人口密度较高的片区。项目沿松白路首排布置，松白路在光明区内有“光明深南大道”之称，是连接公明与光明中心区的东西向主干道。项目周边路网呈“三横三纵”结构：“三横”指光明大道、民生大道与松白路，“三纵”指长春路、南光高速与龙大高速，其中南光高速与龙大高速的深圳段可免费通行。

从项目自身构成看，宏发天汇城由酒店、商业、写字楼与公寓四类业态组成，划分为5个地块，其中2块住宅用地、2块商业用地（含保障房）与1块学校用地。写字楼天汇中心是宏发集团在该片区打造的自持甲级写字楼，由开发商持有并对外出租，租约与运营标准相对统一。

写字楼与综合体其他业态之间形成配套关系：楼下即为光明大仟里购物中心，可用于商务洽谈与宴请；同片区内还有希尔顿花园酒店，可承接商务住宿与会议需求；项目自带幼儿园，并配套公立初中，周边另有红花山小学等多所学校。

项目名称：宏发天汇中心（宏发天汇城综合体写字楼）

位置：深圳市光明区马田街道合水口社区松白路首排（公明广场站旁）

开发主体：深圳市天荣盛房地产开发有限公司（宏发集团）

物业公司：深圳市宏发物业服务有限公司

建成交付：2021年底至2022年（差异来自是否以竣工验收或交付使用时间为准）

综合体占地：约11.7万–12万平方米

综合体总建面：约91万平方米

综合体业态：住宅约40万㎡、集中商业15万㎡、商务办公12万㎡、商务公寓、希尔顿花园酒店、幼儿园与公立初中

写字楼建面：约3.27万–3.5万平方米

商业配套：光明大仟里（15万平方米，2019年9月开业）

【位置与交通】

项目位于松白路首排，南北向依托松白路，东西向可经公明广场一带的路网接入光明大道与民生大道。往南经南光高速可通达南山方向，往北经龙大高速可连接东莞与深圳外环高速，两条高速的深圳段通行免费，对需要频繁往返市区与东莞方向的企业较为有利。

轨道交通是项目的主要优势之一。项目与地铁6号线公明广场站的距离约260至500米，与13号线公明广场站的距离约100至538米，两者取不同的出入口与步行路径，实际距离会有差异。6号线连接松岗、光明、深圳北站与科学馆方向；13号线贯穿光明、宝安、南山三个行政区，沿线串联光明科学城、留仙洞总部基地、西丽高铁站、南山高新园与深圳湾总部基地。双线在公明广场站交汇后，项目的轨道可达范围明显扩大。

公交与道路配套方面，项目周边分布有光明区第二中学公交站等站点，途经线路覆盖公明中心区、光明中心区与松岗方向。由于项目紧邻购物中心与地铁站，早晚高峰时段松白路及其辅路的车流较为集中，自驾通勤的实际耗时受时段影响较大。

地铁：6号线公明广场站约260–500米；13号线公明广场站约100–538米

主干道：松白路（首排）、光明大道、民生大道

高速：南光高速、龙大高速（深圳段免费通行）

公交：光明区第二中学公交站等，覆盖公明中心区与松岗方向

枢纽联系：经地铁或道路可接驳光明城高铁站方向

项目到两个地铁站点的步行距离均有区间，差异来自出入口选择与步行动线，选址时可按目标楼栋的实际出入口逐一测算。

【产品形态与空间参数】

天汇中心为单栋甲级写字楼，标准层面积约1600平方米，是划分整层办公与分户单元的基础尺度。房源面积段覆盖约85至1600平方米之间，常见面积包括98、133、175、199、255、289、295、358、391、482、499、536、558、600、632、743、799、835、1100、1340、1800、2000、5000平方米等，既有适合小型团队的单元，也有可承接总部整层的大面积空间。

空间尺度方面，标准层高4.2米，净高约3米，柱网规整，多数房源可按需拆分与组合。大堂面积约550平方米，挑高约10米，形成入口形象空间。整栋铺设15厘米全钢网络架空地板，弱电与工位布线可在架空层内完成，二次调整工位布局时对地面破坏较小，这一点对有频繁调整团队结构的企业较为实用。

硬件配置方面，电梯数量存在12至14部的记载，通常为12部客梯加1部货梯，另一记载则表述为14部高速电梯；使用率区间约66%至70%，差异来自房源是否包含公共走道分摊以及是否为整层使用。空调采用中央空调系统，按分户计量、计流量的方式收费，开放时间通常覆盖工作日白天时段，加班时段需另行申请并计费。楼层数为28层，另有包含地下2层、地上34层的记载，差异来自是否将商业裙楼层数与避难层计入地上层数。

物业类型：甲级写字楼（自持对外出租）

楼层：28层（另有地上34层、地下2层的记载，差异来自是否计入商业裙楼与避难层）

标准层面积：约1600平方米

标准层高：4.2米，净高约3米

大堂：约550平方米，挑高约10米

使用率：约66%–70%

面积段：约85–1600平方米，覆盖98–2000平方米等常见面积

电梯：12–14部（常见表述为12部客梯+1部货梯，或14部高速电梯）

空调：中央空调，24小时分户计量、按流量计费

地面：整栋铺设15厘米全钢网络架空地板

交付标准：毛坯或精装两种可选

房源之间的净高、机电容量与可拆分方式存在差异，涉及设备放置、独立茶水间或电力增容的需求，可在看楼阶段按目标房源逐项核实并写入合同附件。

【费用构成与租金区间】

项目写字楼租金区间约为47至75元/平方米·月，跨度较大，由五类因素综合决定：一是装修状态，毛坯房源单价明显低于精装房源；二是面积段，85至200平方米的小面积单元单位租金偏高，600平方米以上的大面积与整层房源议价空间更大；三是楼层与朝向，高区及可看红花山方向的房源单价更高；四是计价方式，部分房源报价已包含物业费或发票，部分需在租金之外另计，导致表面上单价差异明显；五是租期长短与免租期安排，长租与一次性付款通常能换取更低单价。

从片区近期在租房源看，精装房源报价多集中在60至75元/平方米·月，毛坯房源报价多集中在47至61元/平方米·月，两者之间的差距主要来自交付状态与承租方需自行承担的装修投入。整体而言，项目报价略高于同片区部分老旧写字楼，原因在于楼龄较新、由开发商自持运营且楼下即为购物中心与地铁站。

物业管理费方面，存在12.65元与14.65元/平方米·月两种计费方式，差异来自费用是否包含中央空调运行能耗与公摊水电分摊。停车费为400至600元/月·位，区间来自车位所处楼层以及是否为固定车位。中央空调按分户计量收费，上班时段与非上班时段单价不同，加班时段需另行计费，涉及加班较多的企业应把这一项单独计入运营成本。

租金区间：约47–75元/平方米·月（受装修状态、面积段、楼层朝向、计价方式、租期综合影响）

精装房源参考：约60–75元/平方米·月

毛坯房源参考：约47–61元/平方米·月

物业管理费：约12.65–14.65元/平方米·月（差异来自是否包含中央空调能耗与公摊水电）

停车费：400–600元/月·位（差异来自车位楼层与是否固定车位）

车位数量：700–1000个（差异来自是否计入商业裙楼及综合体共享车位）

空调费：分户计量按流量计费，上班时段与加班时段单价不同

交付标准：毛坯或精装

租金与费用属市场浮动项，横向比较不同房源时，先统一装修状态、物业费计价方式与租期条件，再对照判断。

【产业生态与配套】

项目所在的公明板块以居住与生活服务为主要功能，同时承接光明区制造业与商贸企业的办公需求。天汇中心作为片区内的甲级写字楼，与楼下的大仟里购物中心、片区内的希尔顿花园酒店共同构成商务接待与员工生活的配套闭环，办公与消费场景之间步行可达，这一点对需要频繁接待客户的企业较为实用。

从周边租户结构看，项目面积段从85平方米的小单元到整层大面积均有覆盖，适合科技、电商、贸易、总部办公与商务接待等各类企业，小型工作室与成长型公司可在小面积单元中起步，需要独立形象的企业可选择整层房源。

商业配套方面，光明大仟里于2019年9月开业，建筑面积约15万平方米，引入近200家品牌商家，涵盖超市、影院、餐饮、零售与亲子业态，是片区体量较大的集中式商业。生活配套方面，项目周边分布有天虹商场、公明百佳华、公明综合市场以及多家银行网点，日常消费与商务服务较为便利。

项目自带幼儿园并配套公立初中，周边另有红花山小学等学校，具体学区划分与入学条件以教育主管部门当年文件为准。

片区商务与生活配套密度较高，但早晚高峰时段松白路一带车流集中，通勤与物流配送的时间安排需考虑时段因素。

【目标客群与选址建议】

从产品与配套条件看，项目适配的客群可分为三类。第一类是需要地铁通勤与商业配套的中小型企业，可选85至300平方米的小面积单元，员工就餐、客户接待与日常采购均能在楼下解决。第二类是需要独立办公形象或整层空间的企业，可选标准层约1600平方米的整层房源，配合约10米挑高大堂与架空地板形成较为完整的企业形象。第三类是需要频繁商务接待的企业，楼下购物中心与同片区酒店可承接洽谈与住宿需求。

选址时建议重点核对四项内容。一是物业费的计价记载，12.65元与14.65元两个记载之间的差异来自是否包含中央空调能耗，直接比较租金单价而不折算物业费与空调费，容易得出偏差结论。二是空调的计费规则与开放时间，中央空调按流量分户计量，加班时段单价上浮，加班较多的企业需要把这一项纳入成本模型。三是实际使用面积，使用率区间为66%至70%，同样标称面积的房源实际可用面积存在差距。四是车位的实际获取方式，车位数量存在700至1000个的记载差异，需确认可租车位的数量、位置与是否固定。

关注可注册公司办理工商地址的企业，可在签约前确认房源是否支持注册以及需要提供的材料清单。

【参数速查】

地址：深圳市光明区马田街道合水口社区松白路首排

开发区位：宏发天汇城综合体（占地约11.7万平方米，总建面约91万平方米）

开发商：深圳市天荣盛房地产开发有限公司（宏发集团）

物业公司：深圳市宏发物业服务有限公司

建成交付：2021年底至2022年

物业类型：甲级写字楼（自持出租）

写字楼建面：约3.27万–3.5万平方米

楼层：28层（另有地上34层、地下2层记载）

标准层面积：约1600平方米

层高：4.2米，净高约3米

大堂：约550平方米，挑高约10米

使用率：约66%–70%

电梯：12–14部

空调：中央空调，分户计量按流量计费

车位：700–1000个

租金区间：约47–75元/平方米·月

物业费：约12.65–14.65元/平方米·月

停车费：400–600元/月·位

地铁：6号线公明广场站约260–500米，13号线公明广场站约100–538米

以上为项目整体参数范围，不同房源存在差异，具体以运营方实时公示信息为准。

【注意事项】

第一，项目是宏发天汇城综合体的写字楼部分，车位、商业与酒店配套与综合体其他业态共享，实际可用资源需按目标楼栋与时段评估。

第二，物业管理费存在两种计费方式，差异来自是否包含中央空调能耗与公摊水电，比较不同房源时需先统一计价方式。

第三，中央空调按分户流量计量，上班时段与非上班时段单价不同，加班较多的企业应将空调费单独列入运营成本测算。

第四，租金区间跨度较大，主要来自装修状态与面积段的差异，毛坯与精装房源的一次性装修投入需要在租期内折算比较。

第五，早晚高峰时段松白路及辅路车流集中，涉及员工通勤与货物配送的企业，建议按实际时段评估出行与收货时间安排。

（图：宏发天汇中心 建筑外观实景）

（图：宏发天汇中心 办公楼大堂）

（图：宏发天汇中心 电梯厅）

【常见问题】

1、宏发天汇中心和宏发天汇城是什么关系？

宏发天汇中心是宏发天汇城综合体中的写字楼部分。宏发天汇城位于深圳市光明区马田街道合水口社区，占地约11.7万平方米、总建筑面积约91万平方米，包含住宅、集中商业、商务办公、商务公寓与酒店等业态，其中商业部分即2019年9月开业的光明大仟里。

2、项目离地铁站有多远？

项目与地铁6号线公明广场站的距离约260至500米，与13号线公明广场站的距离约100至538米，两条线路在公明广场站交汇。实际距离因出入口选择与步行动线不同而有差异，从写字楼主入口出发与从地块边缘出发的测距结果并不一致。

3、写字楼的层高和净高是多少？

标准层高4.2米，净高约3米，大堂挑高约10米、面积约550平方米。层高与净高的差值来自吊顶、风管与消防喷淋所占空间。整栋铺设15厘米全钢网络架空地板，弱电与工位布线可在架空层内完成。

4、租金大概是多少？为什么跨度这么大？

租金区间约为47至75元/平方米·月。跨度由五类因素决定：装修状态（毛坯单价低、精装上浮）、面积段（小面积单价偏高、大面积议价空间大）、楼层与朝向、计价方式（部分房源报价含物业费或发票）、租期长短与免租期安排。精装房源报价多集中在60至75元，毛坯房源多集中在47至61元。

5、物业管理费和停车费是多少？

物业管理费约为12.65至14.65元/平方米·月，差异来自是否包含中央空调运行能耗与公摊水电分摊。停车费为400至600元/月·位，区间来自车位楼层与是否固定车位。中央空调按分户流量计量，上班时段与加班时段单价不同。

6、有哪些面积可以选择？

面积段覆盖约85至1600平方米，常见面积包括98、133、175、199、255、289、295、358、391、482、499、536、558、600、632、743、799、835、1100、1340、1800、2000、5000平方米等。标准层面积约1600平方米，可按需拆分与组合。

7、项目使用率是多少？

使用率区间约66%至70%，差异来自房源是否包含公共走道分摊以及是否为整层使用。整层使用的房源通常更接近区间上限，分户单元的公共走道分摊比例较高。

8、项目周边有什么配套？

楼下即为光明大仟里购物中心，建筑面积约15万平方米、2019年9月开业，涵盖超市、影院、餐饮与零售业态；同片区内有希尔顿花园酒店。生活配套方面周边有天虹商场、公明百佳华、公明综合市场及多家银行网点，交通方面有6号线与13号线公明广场站。

【延伸了解】

综合体之上的写字楼与独立写字楼在配套上的差别，主要体现在资源密度与共享方式两方面。综合体楼下的购物中心、酒店与餐饮可以在步行范围内解决商务接待与员工就餐，这类配套对需要频繁接触客户的贸易、专业服务类企业价值较高。但综合体的车位、电梯与公共通道往往需要服务多个业态，高峰时段的通行与停车压力也相应增加，选址时需要确认办公部分的出入口与垂直交通是否独立、可租车位是否有保障。

看写字楼报价时，物业费与空调费的计价方式比单价本身更容易造成误判。有的房源报价已含物业费，有的需在租金之外另计；物业费中的空调运行能耗有的包含在内，有的单独按流量计费；中央空调在非工作时段使用往往单价上浮。把租金、物业费、空调费与停车费四项加总后折算成单位面积的实际使用成本，才能得到可比较的结果。

架空地板与净高是两个容易被低估的指标。网络架空地板让强弱电与网络线缆走地面夹层，工位调整时无需重新开槽或破坏地面，对团队规模经常变化的企业可以显著降低改造成本。净高则直接影响空间感受与可用性，标准层高相同的情况下，吊顶做法、风管布置与消防管线走向的差异会造成净高不同，看楼时以实测净高为准更为可靠。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以项目运营方及主管部门最新公示文件为准。

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小结
宏发天汇中心的优势是项目自带幼儿园，并配套公立初中，周边另有红花山小学等多所学校、宏发天汇中心（宏发天汇城综合体写字楼）。想了解户型实地采光、剩余可售房源等细节，可联系乐远·靓家预约到访接待。
免责声明
本文所载宏发天汇中心项目信息（含楼宇整体规划、建筑形态、公共配套设施、空间格局、装修交付标准等）均整理自项目现场公示及公开渠道信息，属阶段性信息整理，后续可能优化调整；未写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示，不构成合同内容。周边交通、商业、医疗、公园等公共设施介绍，仅为基于一定时点公开信息的整理与示意，其规划、建设与运营由政府或相关权利方决定，存在不确定性，不构成出卖方承诺。本文仅供项目基础信息参考，不构成购置邀约、交易承诺或投资建议。
信息更新说明
本文所载宏发天汇中心项目信息为阶段性整理，更新有效期至2026年12月；如需咨询，可拨打乐远·靓家房产服务热线 400-881-1216。
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