楼市大势已定：不出意外，2026年下半年中国楼市可能迎来4大转变

楼市的调整早已不是新鲜话题。从2022年算起，中国房地产走过了近四个年头的下行通道，先是郑州、石家庄这类二三线城市率先松动，随后上海、深圳等一线城市也接连进入调整区间。

进入2026年，这股趋势并未停步，中指研究院数据显示，当年8月百城二手住宅均价为12527元/平方米，环比下跌0.45%，同比下跌7.08%。与此同时，政策端的工具箱却在不断打开。

一线城市限购松绑、现房销售逐步替代期房、房贷利率和首付比例继续下调，个人住房贷款最长年限甚至从30年拉长到40年。有业内人士据此判断，2026年10月前后，国内楼市大概率会出现四个方向上的切换。

一个变化是，二手房开始唱主角。2026年前8个月，全国二手房交易占比已经达到52%，首次压过新房；重点30城的二手房成交占比更是突破70%，并连续两个月站稳七成之上。

地段成熟、价格相对实惠、不用担心烂尾，这些硬指标让二手房成为刚需家庭的首选。另一个变化落在供给端。

为了终结期房烂尾的痼疾，决策层明确要逐步提高现房在新房销售中的比重。上海等城市已经敲定自2026年9月28日起实施新规，新出让土地项目优先现房销售，预售项目须主体结构封顶方可申请预售许可，竣工备案后才能发放个人按揭贷款。

与之呼应的是"好房子"标准的落地：层高大于3米、4层以上必配电梯、隔音防水等品质指标被摆上台面，房企的竞争从拼速度转向拼品质。

至于房价本身，分化的方向正在悄然调转——此前跌得快的二三线城市因泡沫出清较为彻底，跌幅趋缓；而一线城市核心区在政策红利逐步释放完毕后，补跌压力正在累积，回归居住属性的大势难以逆转。

此次延迟的主要原因是恒大的债权人之一表示，不会反对该公司再次提出偿还债务的努力。对于恒大长期以来的债务重组努力来说，这确实是一个很大的惊喜。

恒大的困境已成为中国房地产危机的象征。专家担心该公司的倒闭可能引发巨大的经济冲击波。

恒大的负债超过3000亿美元，其债务困境令中国当局感到担忧，该公司濒临崩溃，有可能导致中国经济崩溃。事关重大，恒大拥有20万名员工，多个城市的数百个住宅和商业项目，直到最近还是世界上最有价值的房地产公司之一。

中国的房地产市场占经济的四分之一，而且恒大并不是唯一陷入困境的开发商。如果恒大倒闭，其他公司可能也会跟着倒下。

这是一次戏剧性的失宠。其股票交易暂时停牌，该公司的美国分公司申请破产。此后的9月，恒大创始人许家印因涉嫌犯罪被警方拘留。

未偿还的数十亿美元中的大部分都是预付了公寓费用的普通人的欠款，而这些公寓现在竣工的希望渺茫。房价下跌意味着他们不太可能收回太多钱，如果有的话，那就是他们向中国蓬勃发展的建筑行业最值得信赖的巨头之一提供的资金。

它是世界上最大的房地产公司之一，目前正处于崩溃的边缘。恒大在2021年最初违约时，其负债为3000亿美元。

在十月份的最后一次法庭听证会上，一直主持该案的法官告诉律师，这确实是恒大的最后一次机会，现在看来情况并非如此，它还有一次机会来推动重组交易，这是债权人希望看到的，因为如果公司直接清算，他们可能会损失更多的钱。

恒大确实成为了当下中国经济面临的许多问题的典型，提起恒大时，很多人都会想到那些矗立在中国许多城市、空无一人的高耸空置公寓楼的臭名昭著的画面。

就此次重组交易而言，仍有很多问题悬而未决，例如公司应对中国情况的进展尚不清楚，仍有大约一百万人等待恒大竣工房屋，还有数十万名员工在等待未付工资。

目前还不清楚他们在这次重组交易中将拥有什么法律追索权，特别是在香港发生的事情是否能在中国大陆执行，仍然存在很大的问题。对于国际投资者来说，他们不会收回最初投入的所有资金，但推动这项重组协议，可能会收回更多的钱，而不是直接清算公司。

但中国还没有摆脱这个问题。此前一个月，中国曾经最大的住宅建筑商碧桂园也出现债务违约。

因此，这是一个非常重要的问题，也是中国当局在未来几年必须处理的一个持续问题，因为它面临着房地产市场的真正危机。恒大的沦落是一个非常了不起的故事，因为其失宠如此全面和彻底。

该公司董事长已在中国被拘留，罪名不明。故事真正开始于本世纪头几十年中国经济的崛起。

恒大曾被认为是中国经济的成功故事之一，是最大的房地产开发商之一，但其增长的大部分基本上是由债务推动的。2020年，政府开始打压房地产市场过度依赖债务的现象，并认为房地产市场存在潜在的道德风险——政府基本上会救助任何负债过多的公司。

这导致了过去几年出现的违约浪潮，也是现在不能指望中国当局提供救助的关键原因。在中国国内，这引起了很多担忧，因为太多中国的财富与房地产紧密相关。

海外也对风险蔓延至全球经济感到担忧。到目前为止，分析师似乎认为这种风险不太可能产生成果。