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楼盘基础信息

楼盘名：青云上府（备案名以预售证为准）

行政区/板块：朝阳区 · 金盏乡，东苇路与金港南路交叉口东

环线：五至六环之间

开发商：北京卓开旭泰（旭辉、首开、卓越三家联合）

产品类型：5-6层纯板洋房 + 下叠别墅，容积率约1.3

主力户型：建面约163㎡洋房；约300-380㎡下叠

单价区间：约4.8-5.0万元/㎡

总价区间：约712-1100万元，套均约800万

得房率：约83%

交房状态：现房，2023年12月已交付，工业化简装

地铁距离：距最近已运营轨道约5公里，自驾出行为主

物业费：约5.95元/㎡·月

核心卖点：朝阳城六区少有的1.3容积率低密现房、温榆河老河湾湿地约300米、望京外溢自驾约8公里

一、为什么先聊"现房"这两个字

现在北京新房市场，期房占了绝大多数。你花800万买一张两三年后才能兑现的图纸，中间要经历的变数，买房人心里都清楚。青云上府是2023年12月就已经交完房的项目，园林长什么样、楼道宽不宽、地下室潮不潮，你今天去，明天就能站在自己要买的那扇窗前看采光。

▲ 项目163㎡洋房宽厅样板间，面宽和窗墙比可以现场直接量

这种确定性，对改善家庭来说比什么广告都实在。你不用对着效果图猜沙发摆不摆得下，直接推门进去坐一坐就行。

二、金盏这个板块，到底处在什么位置

很多人第一次听"金盏"会懵一下。它在东北五环外、机场第二高速和京平高速之间，行政上属朝阳，往东是顺义天竺，往南是东坝。按公开规划口径，这一片属于金盏国际合作服务区，对面就是第四使馆区的辐射范围。

▲ 金盏国合区规划示意图，"第二三里屯"定位在板块中区

板块规划里提过"第二三里屯"、国际贸易合作区、国际组织集聚区这些概念，地铁3号线、12号线已经通到东坝南区，R4快线也在远期规划里。但我要说句实话：从青云上府开车到东坝地铁站，还有一段距离，板块的商业、医疗配套现在还在生长过程中，不能拿望京的成熟度来要求它。

▲ 第四使馆区与金盏国合区空间结构关系

但反过来想，也正因为配套还没完全成熟，这里的房子还停留在4.8-5万的单价。等所有规划全部落地，这个价格大概率不是今天这个样子。

三、1.3容积率，在朝阳是什么概念

我翻过最近三年朝阳出让的地块，容积率普遍在2.0以上，新上的项目动不动就是18层、25层的小高层。青云上府整个小区17栋楼，全部是5-6层，容积率压在1.3，限高18米。这意味着什么？意味着楼和楼之间的距离，比你在城里见过的大多数新盘都要松快。

▲ 5-6层纯板洋房社区，楼间距与绿化尺度明显优于高层小区

项目全盘482套，没有回迁、没有保障房混居，圈层相对纯粹。周边远洋LAVIE、九章别墅这些亿级墅区就在附近，整片区域的底色就是低密。你住进来，邻居的总价段和你基本在一个区间，这种纯粹性在朝阳新盘里越来越少见。

▲ 项目距温榆河老河湾湿地约300米，日常遛弯、遛娃的距离

更难得的是自然底色。据公开资料，项目距离温榆河老河湾原生湿地大约300米，周边还有约400亩的温榆河水域绿地。我下午在小区里走的时候，能明显听到鸟叫，这种生态密度，在东三环、东四环是花钱也买不到的。

▲ 温榆河湿地水景，是金盏板块最硬的生态底牌

四、产品：163㎡洋房和下叠，两条产品线怎么选

青云上府现在主力在售的就两类产品。一类是建面约163㎡的洋房四居，工业化简装交付，总价段大概在712万到800多万之间，折合单价4.8-5万出头。这个面积段做四居，南向三面宽，客厅面宽接近6.5米，得房率约83%。

▲ 样板间客厅示意，LDK一体化的尺度在163㎡上做得比较从容

另一类是建面约300-380㎡的下叠，总价850万到1100万。下叠带自己的私家庭院，地下室挑高，适合三代同堂或者想要个独立工作室、酒窖的改善家庭。

▲ 下叠产品带私家庭院，院子的尺度可以现场实际丈量

我个人的判断很直接：如果是望京上班的小夫妻带一个老人，163㎡洋房足够住，省下的预算留作装修和孩子教育；如果是多代同堂、或者就是想要个院子种花养狗，再看叠拼。别为了"墅"的概念硬上叠拼，物业费5.95元叠加上叠下叠的庭院维护成本，住进去才知道。

五、交通和客群：望京外溢，到底图什么

说句不回避的话，这个项目地铁是硬伤。距最近已运营轨道大约5公里，公共交通不算方便。住在这里，基本默认你家里至少有一辆车。

但它的客群画像其实很清晰：望京上班的互联网和金融从业者。从项目开车上机场二高速，转京密路，大约8公里、20多分钟就能到望京SOHO。这个通勤距离，在东北改善带里是能接受的。

▲ 望京SOHO，项目自驾约20多分钟可达

▲ 望京商圈是青云上府最核心的外溢来源

望京现在次新两居都要七八百万，而且密度高、社区老。同样的预算，你在青云上府能买到一套5-6层的真洋房、带电梯、楼间距开阔、旁边就是温榆河。这就是"用通勤距离换居住密度"的一笔账，看你怎么算。

▲ 望京夜间车流，早高峰进城方向是这个项目主要的通勤流

六、我必须提醒你的几件事

第一，工业化简装不是精装修。它的交付标准是做好了基础硬装，你入住前还要自己做软装、定制柜子，预算要单独留出来，别按"拎包入住"来算账。

第二，板块商业还在培育期。日常买菜、吃饭要靠社区底商和几公里外的蟹岛、金港汽车公园配套，大型购物中心得开车去望京城。对习惯下楼就有万达的人来说，需要适应。

▲ 板块生态是长板，商业是短板，选之前先想清楚自己更在意哪头

第三，物业费5.95元在洋房里不算低，再加上1.3容积率社区的公区维护，持有成本要算进月供外的固定支出。

把这些短板摆上桌，青云上府的画像就清楚了：它不是一个"什么都好"的盘，它是一个"用成熟度换低密和现房"的盘。如果你在望京上班、想要城六区户口、想要真洋房、不想等期房，它值得你专门跑一趟。

▲ 傍晚沿温榆河散步，是这个板块日常的生活画面

▲ 温榆河湿地的自然水面，是金盏区别于其他近郊板块的核心资源

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