辽宁
谈一个十分现实的问题： 房价到底止跌了没？现在能进场抄底了吗？
前两年的话，我会和你大谈特谈 地段、学区或者货币政策 。但是现在这个阶段，我认为思路要变一变了。
经济学家任泽平老师提出的观点，正好击中了目前房地产市场最核心的问题—— 房价不能再跌，不是想不想的问题，而是根本跌不起。
任老师认为目前的房地产市场就是个“不可能三角”：
涨不得，涨了抬高实体经济成本；降不得，越降买家越观望；不涨不跌也不行，缺乏预期连带着影响年轻人的结婚生育意愿。
这话说的很直白，很直接地把宏观调控所处的困境表现了出来。
我同意他的观点，并不是因为喜欢高房价，而是从实际的数据上来看， 如果房价继续下跌的话，将会产生一系列连锁反应，任何一个群体都无法承受。
■第一个理由：规模太庞大，它不仅是房子，更是金融信用的锚。
任老师阐述的 “房地产占经济总量的2-3倍”， 并不是夸张的说法。根据高盛最新的研究报告，在中国的家庭总资产里，房产所占的比例已经由去年底的67%下降到了现在的52%，但是总的规模仍然很大。
超过50%的资产都压在了房产上面，也就是说如果房价下跌一个百分点的话，就会有万亿级的社会财富被侵蚀掉。
有人认为跌透了就正好可以买房子了。但是房价下跌本身并不会孤立存在，它会直接造成抵押物的价值下降。
过去房子值300万元，银行可以给你贷款200万元用来周转；现在房子评估值只有200万元，银行只能接受130万元。
70万的缺口就是很多小微企业、个体工商户现金流断裂的开始。信用收缩造成的破坏要比人们想象中的大得多。
■第二个理由：土地财政的“断崖”，比多数人预想的更陡峭。
地方财政和土地之间关系很紧密，大家都深有体会。
根据财政部的数据，在2025年的时候，地方的土地出让金收入大概会达到4.15万亿元， 比2021年的8.7万亿元要少很多。
少了4万多亿意味着什么？它直接提现在延迟交付的公共基础设施、规划缩水的交通线路和地方可用资金的普遍减少上。
虽然大家都知道不能过分依靠“土地财政”，要进行新旧动能转换，但是这种转换需要一个较长的过渡期。
在这一时期如果没有平稳过渡的话，基础设施和城市的运行基础将会受到考验。
■第三个理由：普通人的家底，经不起硬着陆的折腾。
正如学者马光远所说，以前大多数普通家庭最重要的资产都在房子里。
虽然目前占比已经降低，但是全国超过九成的家庭拥有房产，而参与到资本市场中去的人群比例却很低。
因此对于大多数家庭而言，房子就是资产负债表上最重的一块。
股市涨跌无常，即使不去看盘也可以做到眼不见为净；但是房价一直在下跌，打工人的辛苦钱、“六个钱包”里的存款都会实实在在地减少。
资产缩水所造成的心理预期下降，又会 限制整个社会的消费欲望。
因此，任老师的呼吁并不是为了给房价背书，而是指出了一个残酷的事实： 房地产已经不是单一行业的难题了，它是财政、居民资产和金融安全的一张网。
■好在，市场本身也在给出微妙的回应——不少地方，确实已经“降不动”了。
如果你近期跑过一线市场，就会发现供需双方的心理博弈已经发生了变化。
当价格降到临界点的时候，降价促销的效果就逐渐减弱了，挂牌业主和开发商的策略也跟着改变。
广州的核心板块看房流量已经有所回升，一些热门小区的业主也开始试探性地收回议价空间，并且有些微调了挂牌价格；深圳由于优质地块供应减少，存量房源看涨的情绪也在慢慢抬头。
而上海二手房网签数据一直很活跃，核心区域的成交均价也出现了企稳上涨的趋势。
另一方面，开发商的动作也十分敏锐。
从成都到杭州、深圳等地，很多楼盘在政策出台之后都发布了回收折扣的通知，把之前放出的优惠收回了1%-3%。
业内一般认为，“涨价”更多的是一种营销策略上的折扣回收，在目前的情况下，敢于取消优惠，说明房企已经不再依靠降价来吸引更多的有效需求。
当买方发现继续等待未必能等来更低价，卖方亏损到一定程度选择惜售，地方与金融端也在持续出台托底举措时，市场便在当前的价位上形成了一种微妙的平衡。
任老师所期望的“软着陆”的主要目的就是 防止底座碎裂 。
根据目前一线和强二线核心区域的表现情况看，情绪最悲观的时候已经过去了。
尽管整个市场仍然存在较大的分化，远郊以及缺少产业支撑的地方仍然处于去库存阶段，但是只要核心区域的交易基础能够承接住的话，那么预期的修复就有一个可以依靠的地方了。
在眼下的节点，心态的转变往往走在数据前面。当市场不再陷入盲目下探的恐慌，理性的回归便不再遥远。
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