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露香园天誉｜黄浦老城厢文脉之上，收藏上海内环城心天际大平层

当我们谈论上海顶豪，很多项目比拼的是尺度、品牌、精装配置，而露香园天誉的独特之处，在于它站在老城厢数百年的土地之上，把江南名园的历史根脉，和现代上海的城市天际线，装进同一个社区。这不是简单的豪宅开发，而是上海规模最大、周期最长的历史风貌区城市更新项目里，面向当代高净值家庭的居住作品。今天从地段文脉、产品规划、户型空间、精装标准、配套与客观短板，完整拆解这个黄浦核心的稀缺大平层项目。

一、板块：豫园老城厢，上海 CAZ 中央活动区的绝版土地

露香园天誉地处黄浦区旧仓街 99 弄，人民路与河南南路交汇处，落在外滩、豫园、新天地组成的黄金三角腹地，属于上海 CAZ 中央活动区核心范围，内环以内，老城厢露香园原址之上。熟悉上海土地市场的人都清楚，黄浦豫园板块近十年几乎没有新增商品住宅用地，土地供给极度稀缺，这也是项目最底层的价值逻辑。

这片土地的故事，要追溯至明代的露香园。明代顾氏在此营建名园，顾绣、露香池、水蜜桃的典故都诞生于此，是上海本土文脉重要的发源地。项目开发没有简单推倒重建，而是对地块内十余处历史建筑、老里弄街巷格局进行保护修缮。老弹格路、历史门楣、山墙肌理都经过扫描存档，保留老城厢原生街巷记忆，让新建筑生长在原有城市肌理之中，而不是凭空造一座新城。这也是它和陆家嘴、滨江一带现代豪宅最大的区别：窗外不止是城市景观，还有可以触摸的城市历史。

交通层面，项目属于多轨交覆盖，豫园站、老西门站、大世界站都在短距离可达范围内，1 公里内密集的公交路网，快速通达人民广场、南京东路、新天地。自驾沿人民路、河南南路，可快速抵达外滩、淮海路。但也要客观看待，老城厢路网密度高，道路相对狭窄，节假日豫园景区客流爆发，局部路段会出现车流人流集中的情况，这是地段自带的双面属性。

城市配套几乎是上海顶配。3 公里内，仁济西院、曙光西院等多家三甲医院，医疗资源充沛；商业体系分为两块，一是项目自带约 5.22 万方的露香天地商业街区，未来社区内就能满足高端餐饮、精品零售、休闲会所需求；二是外部成熟商圈，豫园商城、新天地、大上海时代广场、香港名都等商业环伺，从日常消费到高端社交，全部覆盖。

二、项目整体规划：国央企联合开发，低密纯粹的顶豪社区

露香园天誉由上海城投、上海建工、招商蛇口三大国央企联合开发，属于老城厢成片城市更新的 A 地块组团，也就是大家熟知的天誉大平层组团，全盘 70 年纯商品住宅，民水民电通燃气，没有大量商办混杂，居住属性纯粹。

天誉组团规划两栋 26 层高层，仅约 150 套天际大平层，没有小户型，圈层门槛天然很高。整体容积率 1.8，在内环核心地段属于难得的低密指标，绿化率 35%，采用人车分流设计，地下车位充足，预留大量新能源充电桩，适配高净值家庭多车需求。

建筑外立面设计兼顾老城厢风貌约束与现代顶豪质感，选用葡萄牙米黄石材干挂，搭配古铜色金属线条，大面积 Low-E 超白玻璃，窗墙比高，最大化采光与观景面。建筑顶部做坡屋顶设计，呼应老城厢原有建筑天际线，不会出现突兀的巨大玻璃盒子，做到新建筑和周边历史风貌的和谐共生。

社区内部景观借鉴明代露香园的园林意境，打造一轴多园的景观体系，复刻露香池水景、太湖石造景，搭配全冠移植的乔木。从主入口的奢石水景、艺术雕塑，到社区大堂双重挑空精装，再到内部庭院、屋顶花园，层层递进营造归家仪式感。项目会所由 HWCD 操刀设计，融合江南园林移步换景的理念，配备泳池、健身房、私宴空间，满足业主家庭休闲、圈层私宴的需求。物业选用仲量联行，国际高端物业团队，匹配顶豪社区的服务标准。

三、户型与空间：264-901㎡天际大平层，270° 城市全景视野

天誉主力户型建面约 264㎡至 901㎡，覆盖 4 房到 5 房的大平层产品，主打家族式改善居住，所有户型均为精装交付，大尺度套房设计，动静分区清晰。其中 491㎡样板房是项目标杆户型，也是最能体现产品力的一套。

这套 491㎡户型，拥有接近 130㎡的 LDK+X 一体化客餐厅，客餐厨打通，预留多功能可变空间，可以做家庭书房、艺术品展示区或者家庭茶室，适配大家族聚会、收藏展示、社交会客的多元需求。270 度转角落地玻璃，跑道式长阳台，是整个户型的视觉核心。高区房源向东可以直面外滩江景、陆家嘴三件套，向南俯瞰豫园飞檐翘角，古典园林屋脊与现代摩天建筑群同框，这是上海极少有的复合型城市景观。

所有卧室全部采用套房设计，独立卫浴 + 衣帽间，主卧做到双面观景，空间尺度开阔。室内由梁志天团队操刀室内设计，走克制的摩登东方美学路线，拒绝堆砌繁复奢华装饰。地面选用进口天然大理石，墙面搭配手工真皮硬包，细节收口考究，走静谧奢华路线。

精装硬件是顶豪标准配置，全屋搭载五恒系统，恒温恒湿恒氧，不用传统空调地暖，居住体感更舒适。厨电选用嘉格纳全套设备，柏丽定制橱柜；卫浴配置劳芬等进口品牌，同时配备霍尼韦尔、怡口等净水、智能家居系统，全屋精装标准拉满。

户型逻辑上，所有大平层都重视私密性，卧室区和客餐厅做严格动静分区，会客社交和家人休憩互不干扰。大面积户型也预留储物空间，满足大家族长期居住、藏品收纳的需求。最小 264㎡起步的门槛，直接筛选客群，保证整个社区居住圈层的纯粹度。

四、客观看待项目：优势之外，必须认清的现实

再好的地段，也有它的两面性，买房不能只看效果图和样板间，老城厢城市更新项目，有几个关键点需要理性评估。

第一，城市界面仍在持续更新。露香园是超大型片区更新项目，周边还有多个地块持续施工，未来数年，部分楼栋会面临周边工地的影响。老城厢本身是历史风貌区，新旧建筑交织，城市界面不像纯粹的滨江豪宅片区那样统一，一边是豫园的古典风貌，一边是老城厢更新工地，烟火气和工地界面并存，对居住环境敏感的客户需要实地感受。

第二，区位带来的人流影响。项目紧邻豫园景区，节假日周边游客多，车流人流会明显增加，追求极致安静私密的客户，需要考量。

第三，资产属性。这类内环超大平层总价门槛极高，属于家族资产配置产品，不是短期快周转投资标的，二手流转周期会远长于普通住宅，购买需要长期持有思路，看重地段稀缺性与长期资产保值，而不是短期增值变现。同时大平层的持有成本更高，物业费、社区维护、石材外立面养护，长期都有持续支出。

第四，风貌区限制。因为处于历史风貌保护区，地块开发、地下空间建设都有严格约束，车位规划、改造空间都受相关规范限制，和普通新建住宅地块相比，有一定约束。

五、适合什么样的买家？

露香园天誉，本质是给看重上海城市文脉、内环核心地段、城市地标景观的家族型买家准备的居所。

适合几类人群：一是长期扎根上海，希望在内环核心拥有一套可以传家的大平层，兼顾居住舒适度与文化底蕴；二是喜欢城市景观，希望在家同时拥有豫园、外滩、陆家嘴三重视野，偏爱城心繁华，不偏好纯粹郊区静谧；三是家族多代同堂，需要大尺度套房布局，看重社区圈层纯粹，追求国际精装、会所配套、高品质物业服务。

而如果优先考虑安静纯粹的居住界面、短期投资转手、预算有限，或者对工地噪音、老城厢复杂城市界面接受度低，那这个项目并不适合。

六、写在最后

在上海豪宅市场，江景、大平层、国际精装，很多项目都可以做到，但老城厢原址、六百年露香园文脉、外滩 + 豫园 + 陆家嘴三重同框视野，在内环内几乎没有替代品。露香园天誉最大的魅力，是把上海最珍贵的历史文化根脉，和现代都市的顶级繁华，融合在同一个社区。

它不是一套简单的大房子，而是站在上海城市源点，既能享受现代顶豪的居住舒适度，又能拥有城市历史赋予的不可复制的土地价值。当然，这份稀缺性对应的，是高总价门槛，以及老城厢城市更新项目自带的所有取舍。买房的本质，是选择自己愿意接受的那一面，同时接纳地段附带的另一面。实地踩盘，亲自感受城市界面、景观视野、社区氛围，才是做出判断最关键的一步。