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静安内环苏河湾

「SH178」

将推建面约200-345㎡大平层

预计今年4季度入市

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项目位于苏河湾万象天地的正北，整个苏河湾核心区域中最后的待开发地块，周边项目在豪宅榜单上依然有名。

更不用说华侨城苏河湾，目前二手房成交均价20万+/㎡，2013年开盘时为浦西最高住宅，一线河景直面陆家嘴天际线的地标位置，在当年就冲上过25万+/㎡的单价巅峰。

到2022年万象天地开业，正式宣告了苏河湾改头换面，做实豪宅基本面。可惜自那之后，苏河湾逐渐退出了豪宅视野，周边项目开发也不再有真正的顶豪项目出现。

显然，这次的地块，承载了苏河湾重回顶豪的希望，也接过了静安在上海顶豪中发声的可能。

项目建成后，高区有望同时俯瞰苏州河的婉转与黄浦江的浩瀚，成就真正意义上的“双景豪宅”。

整体规划以 “云端大平层 + 约24米体验式文化商业” 为骨架，勾勒出内环难得一见的复合型高端生活场：

主力约200-345㎡大平层，以大面宽、全景落地窗与空中庭院为标配，重新定义“滨水豪宅”的尺度与视野标准；

商业部分：约5700㎡沉浸式文化商业空间，融合艺术快闪、高定零售、黑珍珠餐厅与会员制美术馆，打造高净值人群的日常精神消费目的地；

公共连接：二层以上通过连廊与苏河湾万象天地、苏河阳台无缝衔接，形成“风雨无阻”的慢行商业环；

文化内核：约2.41万㎡文化建筑中，将打造“苏河故事馆”等沉浸展陈，借助AR、裸眼3D与全息影像，让苏州河的百年航运、工业与文化史“可读、可感、可体验”。

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2025年八批次土拍中，该地块以77.37亿元成交，楼面价约8.14万元/㎡，溢价率9.03%，市场预期强烈；

32-04地块为住宅文化混合用地，容积率3.64，限高150米，未来将成苏河湾北岸地标之一；

可售住宅占比约73%，折算可售楼板价约11.15万/㎡，对标周边标杆项目，价值潜力清晰。

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位于苏河湾“湾心北岸”，南向一线临水，与慎余里、苏河湾万象天地仅一街之隔。

向东连接外滩，向西贯通南京西路，三者共同构筑上海中央活动区的“黄金三角”，地段稀缺性不言而喻。

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交通：8、10、12号线三轨环绕，南北高架与北横通道构成“一纵一横”快速路网；

生态：距苏州河岸不足200米，推窗即景，步行可达滨水步道与绿地；

教育：全龄优质教育资源环伺，从高瞻幼儿园到复旦附中静安学校（2026年落地），形成“高校赋能、特色贯通”的教育链；

商业文化：万象天地、宝格丽酒店、华侨城商业环抱，美术馆、剧院、体育设施密集分布，生活浓度极高。

2.6万方用地，要容纳住宅、商业、文保单位、文化设施等等功能，正是这样复杂的要求，让当初的土地出让仅以9%溢价率收官。

项目需要解决的第一个问题，就是景观面。

对豪宅来说，视野即正义。但苏河湾早年的战略，却让后来者的处境，都有一些尴尬。

最前排的苏河湾华侨城占据绝对的景观C位，150米的建筑高度，像一道坚实的屏障，让后排选手几乎失去了从更高区眺望三件套的可能性。

地块看向陆家嘴方向，拍摄于3月

幸好招商苏河湾项目同样是150米限高，在苏州河天际线上，找到了自己的位置。

东侧苏河湾润府，西侧中粮天悦壹号，均为100米限高，三项目肩并肩，占满了苏河湾这一侧的景观线。从苏州河桥上来看，各楼栋南向景观面充足，几乎不存在遮挡。

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3栋超高层落位后苏州河天际线效果，仅为模拟

此外，由于地块的综合功能属性，还需要解决的第二问题，就是豪宅自身的私密度保护，与各个空间人流动线的剥离。

招商主要把文章做在了高差上。

住宅楼栋之间的地面景观整体抬高了4.5米，虽然不算太夸张，也很好的将住宅私属的活动空间独立出来。规避了南侧公共场所地面的嘈杂，也为低区业主争取了宝贵的景观面。

其他商业空间分散在地块三个方向，独立接驳周边道路，进一步减少混行带来的干扰。业主的归家路线，则通过风雨连廊串联架空层，经由核心中央会所与下沉庭院，形成一条完全私密的内部闭环。

此外，最让人期待的，是2号楼预留的那条空中连廊。

一段链接住宅架空层，一段绕过南侧文化建筑，直抵苏河湾万象天地。

在现场，万象天地侧的连廊已经建成，只待对面项目完工接通。

这意味着未来的业主或许能实现“无感联通”，社区、商圈、苏州河景观绿带，都在无阻的步行环境中实现，向外借力，对小社区来说，是最好选择。

万象天地中的连廊，已预留接口，拍摄于3月

回到项目的产品本身，招商这次的策略略显“保守”。

根据目前释放出的项目信息，主力户型面积段控制在180-280㎡之间，相比于业界最初猜测的更大尺度，这一调整明显降低了总价门槛。

1号楼41层，首二层公共配套以及架空层，两单元并列，位于最北侧。

中间户推测布局为项目起步面积段，如果最终定价策略中不同户型差距较大，这里或许会出现3000万以内的上车机会，在当前上海的顶豪市场，显得相当诱人。

2号楼40层，首二层商业配套以及架空层，独立单元，位于西南。

3号楼38层，首二层架空层，邻社区会所，独立单元，位于东南。

这两栋楼差异不大，2号楼底层功能相对混合，3号楼更加私密，层高也更有空间。

主力产品覆盖1号楼的东西边户，以及2号楼、3号楼的大部分房源，总计段预估在3000-5000万。最高一档则留给了3号楼东端户，以及各楼栋的顶层复式。

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产品面积段仅为预估

这样的策略，最大程度扩大了客群基数，但也进入了目前上海豪宅最激烈的战场。

安澜上海准备加推，徐汇中心+滨江的双重推力；

澐启滨江虎视眈眈，后滩发力，全景舱江景面市；

绿城·潮鸣外滩的实景示范区已然开放，设计美学直面挑战。

这一批新盘，无一例外都盯上200㎡+，3000万+的客群，在这个小阳春，即将开始贴身对打。

为了在这场围剿中突围，静安也在苏河湾押上身家。

今年最大的新闻，莫过于复附静安学校的官宣。总投资额高达37亿元，办学规模32个班级，涵盖初中与高中。虽然具体定位尚未完全揭开，但这笔巨额投资的意义不言而喻：

万象天地和大悦城组成强势商业版图之后，静安正在补齐教育这块最后的短板。

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复附静安效果图，图源网络

与此同时，苏河湾商务单元提出“十里苏河金湾，数字国潮水岸”的愿景正在落地：位于景观C位的天星大厦将通过立面改造告别旧形象，成为新的门户。七浦路西段的道路优化、苏州河岸线美化以及亲水平台的升级工程，也都在紧锣密鼓推进。

那个曾经让人对“七浦路”心存顾虑的界面，实地踩盘时，上午的街道已经收拾得格外整洁，电瓶车在棚内排列有序，新的城市界面呼之欲出。

天星大厦进度相对较慢，陈旧的外立面被脚手架包裹，安静等待焕新。

静安内环苏河湾

招商越秀联合体苏河湾项目

主力建面约171-280㎡大平层

即将入市

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