辽宁
年底前后，大部分一二线城市和强三线城市，大概率会看到止跌回升。这话一出，肯定有人反驳。先别急着喷，看看判断依据在哪里。楼市走到今天，很多人只盯着自己所在城市还在阴跌，却忽略了更大范围的结构性变化。一线和强二线的核心区，往往才是周期转向的先行指标。下面从房价见底、政策转向、资产负债表修复三条线，把逻辑讲清楚。
首先，房价已经见底，有两个指标。一方面，许多房子确实跌不动了，向下俯冲的动能基本枯竭。官方统计的二手房跌幅已经连续8个月收窄，这就是证明。为什么跌不动？因为很多房子跌到一定程度后，租金回报反而比卖掉更划算。许多房东宁愿出租，也不愿降价卖房。当持有出租的收益开始高于恐慌性卖房，卖家就不着急了。另一方面，大城市核心区已经完成筑底并开始反弹。北上广深二手房连续上涨6个月。楼市历来如此：一线先稳，强二线跟上，再逐步扩散到三四线。一线止跌回升，往往意味着这轮下跌周期进入尾声。这不是说所有城市立刻跟涨，而是说最敏感的那批资产已经率先转向。
其次，政策发力重心从供给侧转向需求侧。9月29日新增购房贷款贴息落地，就是政策转换的重要标志。过去几年，我们陷入一个螺旋：房价下跌，需求减少，供给过剩，房价继续跌。要提升楼市，第一步是阻断下行链条。怎么阻断？减少或停止供给。为什么不是先刺激需求？举个例子。假定原本每年100人买房，供给100套，供需平衡。但供给突然增加到200套，供大于求，房价下跌。更大的问题是，房价下跌后，原本买房的100人可能变成50人。如果每年还是供给100套，库存只会越压越多。如果不减少供给，而是刺激需求，根本刺激不起来。所以最正确的方法是先停止供给。
因此我们看到，今年3月5日，自然资源部率先下发38号文，新增建设用地不得用于经营性房产开发，新增建设用地与存量土地盘活挂钩，盘活一亩、新增一亩。8月28日，住房制度改革、现房销售资金监管，大幅提高开发门槛。效果非常明显：高库存城市土拍几乎冰封，一线城市土地成交也大幅下滑，新房开发规模得到有效控制。住房供给迅速从100套减少到20套，螺旋下降的链条被阻断，第一阶段目标完成，市场开始缓慢出清。
但光按住供给还不够，因为它没法让需求从50个恢复到100个。于是第二阶段开始：9月29日财政贴息。这个政策的重点不在于有多大市场效应，而在于向市场传递一个信息：提振楼市的重点从供给转向了刺激需求。为什么选择这个时间？因为房价俯冲动能接近枯竭，不少房子租售比提高，房东持有出租的收益开始高于恐慌性卖房，买房和租房的性价比重新再平衡。卖家不着急卖，买家蠢蠢欲动。此时楼市更像一堆干柴，就差一点火星。更重要的是，这个时候刺激需求，比俯冲过程中刺激需求更能事半功倍，甚至只用很小代价就能迅速引发市场效应。
你可能会问，贴息为什么比降息更值得关注？因为降利率是普遍调整，而贴息不是。一旦预期从“再等一等”变成“可能错过”，需求就开始集中释放。更重要的是，政策往往是组合拳。贴息出台，就意味着后面已经准备好一大堆政策在等着。最后说最重要的：大家期盼已久的修复居民资产负债表，正式开始了。
我们把政策连起来看：6月，先点明居民资产负债表坍塌问题；7月30日，政治局会议明确稳房价方向；8月28日，楼市新政加速落地；9月29日，贴息跟上。这一连串动作，先点明问题，后明确方向，最后执行落地，链条已经完整。9月29日贴息，是把缺的临门一脚正式补上。修复一旦开始，除非有特殊重大事件，通常不会轻易被打断。因为政策方向已经明确，执行工具已经到位，市场预期也在悄然变化。
所以基于以上分析，我判断年底前后，大部分一二线城市和强三线城市，基本上就能看到止跌回升。注意，这不是说所有城市、所有房子都会涨，而是说最核心的那批城市和板块，会率先完成筑底，然后带动周边逐步企稳。今天先分享到这。我是季兆，我们一起看懂趋势，看到财来。
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