重磅❗宁国府邸官方售楼处 |宁国府邸官网发布：美宅引领新生活

@COCO｜上海新房网在上海的城市居住版图当中，西郊一直是绕不开的居住符号。历经数十年沉淀，这片土地沉淀下浓厚的低密墅区氛围，大量建成时间较早的独栋别墅散落于此，构成上海高净值圈层熟知的居住板块。

城市发展推进至今，主城范围内能够出让、用来打造纯别墅产品的住宅地块已经十分稀少，市面上流通的别墅房源大多以二手存量为主，全新一手的独栋类墅作，在当下的上海楼市里，本身就具备很高的讨论度北京房天下。

也正是在这样的市场大背景之下，坐落在西郊核心位置的宁国府邸，从规划之初就受到行业内不少从业者的关注。项目和大家熟知的檀宫、西郊宾馆同处一个大的居住圈层，周边被成熟墅区、绿化水系环绕，整盘仅规划 12 栋建筑，除去用作物业配套的楼栋之外，可对外呈现的合院产品数量有限，目前项目已经开放实地看房，不少对西郊土地抱有偏好的置业群体，都把目光投向了这一处新作。

初次来到项目现场，第一感受是它和周边已经成型的别墅群落，视觉观感上有着比较明显的区分。周边不少别墅建筑偏向传统欧式、复古庄园的建筑表达，而宁国府邸的外立面走了完全不同的路径，大面积素色砖石墙体向外铺展，立面开口克制，线条干净利落，也正是这种厚重封闭的外部形态，让不少到访者会产生类似 “碉堡” 的直观联想，网络之上，关于建筑外观的讨论也一直没有停止，褒贬不一，属于审美分化比较突出的一类作品。

这个项目之所以会呈现出这样辨识度极高的建筑样貌，和它的主创设计师有很深关联。项目建筑由普利兹克奖得主 David Chipperfield 操刀完成，这位设计师擅长朴素克制的建筑语言，国内大家熟悉的西安美术馆，便是出自他的手笔。在宁国府邸的创作当中，设计师尝试把中式传统合院的空间逻辑，和自己一贯坚持的现代极简设计语言结合在一起，碰撞出一套区别于常规独栋别墅的空间范式。

很多人会好奇，合院式布局和普通独栋别墅，居住逻辑上究竟存在哪些不一样。常规独栋别墅，大多习惯向外开放，花园、景观面更多向着社区外部展开，住户和外部环境之间依靠围墙、绿植做简单分隔。而宁国府邸所采用的合院思路，逻辑恰好与之相反。建筑以高墙围合形成相对内敛的外部界面，把大部分景观空间收束到建筑内部的中庭庭院当中。对外，厚重墙体构建起一道屏障，弱化建筑内部和外界的视线交互，把居住的隐私属性放到很重要的位置；对内，围合而出的中庭庭院，成为整套住宅的精神核心，客厅、卧室、廊道多个功能空间都可以面向内院打开，借由大面积玻璃，将庭院里的光影、绿植引入室内，打造出向内开放的居家氛围。简单来讲，就是外敛内放，外部尽量保持沉静低调，把风景和情绪体验留给自家内部的院落空间，这也是这套作品最核心的空间内核。

走近实地就能体会到这套设计思路落地之后的实际效果。每一栋建筑都围绕专属中庭进行布局，庭院不再是建筑旁边一块附属的绿地，而是整套房子的中心枢纽。日常居家，不管是在客厅会客，或是在二层的起居室休憩，抬头就能够看见庭院里的树木天光。当把落地门扇全部推开，室内生活空间和户外院落就能够无缝衔接，室内外的边界被弱化，家庭聚会、小型私宴，都可以把活动场景延伸到中庭当中。这种居住模式，更看重居住者向内的生活感受，而不是向外展示建筑的姿态，也是设计师想要传递出来的居住理念。

整盘一共规划 12 栋建筑，规划方案当中没有设置 4 号楼，其中 12 号楼定位为整盘的楼王单位，13 号楼规划为物业管理配套用房，不做住宅销售使用。每一栋建筑都经过独立的艺术化构思，楼栋之间在尺度、开窗排布、院落形态上都存在差异，因此每一套房源都具备自身独有的空间特质，不存在两套完全复制的户型，每一户都有属于自己的格局表达北京房天下。

在面积段设置上面，项目的尺度感相当可观。地上建筑面积区间约 947‑1704㎡，即便是项目当中建面偏小的户型，地下室的建筑面积也达到 477㎡，把地上地下空间合并统计，整套住宅的总使用面积从 1400㎡起步。巨大的建筑体量，给家庭功能划分留下充足的施展余地，地上空间可以从容规划多套独立套房、大尺度客餐厅、书房、茶室、家庭厅等多元功能区，满足大家族多代同堂居住，或是兼顾社交会客的需求。

地下一层同样拥有可观的建筑面积，不再是简单用作储物的昏暗地下室。足够的层高和面积，可以规划私家车库、藏品储藏空间、影音室、健身房、酒窖、休闲活动室等多元场景。对于高净值家庭来说，很多兴趣爱好，都可以在地下空间得到安放。当然，大尺度地下室也对通风、防潮、设备运维提出更高的要求，也是实地看房过程当中，值得重点留意的部分。

聊完产品本身，我们再把视角拉回到板块层面，来客观看待宁国府邸所处的西郊板块。西郊经过数十年发展，整个片区已经形成成熟的墅区居住氛围，片区整体建筑高度控制严格，城市界面以低矮住宅、大片绿化为主，城市喧嚣被隔离开来，拥有主城当中很难得的低密底色。项目地块呈三角形，东侧临近青溪路，和西郊宾馆大片绿地相望，北侧紧邻可乐路，和檀宫隔路相望，西南侧毗邻野奴泾河道，河水带来自然水景资源，周边已经成型的成熟别墅区环绕四周，土地的居住底蕴已经经过长时间沉淀。

不过我们也要客观看到板块客观存在的现实条件。西郊发展起步早，片区整体开发时间较早，对比新兴开发板块，现代化大型商业集群、轨道交通的距离并不近，日常出行更多依赖自驾，生活便利度更多依靠成熟的城市既有配套，这也是很多老牌主城墅区共同具备的特点。对于置业者而言，就要结合自身出行习惯、生活模式，来权衡板块适配度。

回到产品本身，宁国府邸在上海的豪宅市场当中，属于风格辨识度很高的一类作品。我们能够看到，上海市场上不少高端别墅，偏向于华丽繁复的装饰、恢弘的外立面，追求视觉上的张扬感。而宁国府邸选择走另外一条路径，把重心放在空间秩序、材质质感、庭院氛围的营造之上，整体气质克制内敛，把表达放在建筑内部，而不是建筑外表，审美上偏向艺术化，更契合一部分偏爱极简、偏爱安静私密居住氛围的群体。

也正是因为风格足够有特点，市场上对它的评价一直处于分化的状态。一部分建筑爱好者会欣赏它把东方合院内核和当代建筑语言结合的尝试，认可它对居住私密性的打磨；也有不少实地看过的购房者，会对厚重封闭的外部立面抱有顾虑，会担忧外立面的开窗形式对于室内采光的实际影响，担心过于艺术化的建筑表达，和传统居家习惯之间存在磨合成本。这样的审美分歧，在具备强艺术属性的住宅项目当中，其实并不少见，没有绝对的对错，更多还是要看购房者自身的居住偏好。毕竟一套总价门槛较高的别墅，最终是要拿来长期居住，自己是否接纳这套建筑语言，是否适配家庭的生活习惯，是看房过程当中最需要想清楚的事情。

实地看房的时候，建议大家可以多花一些时间，不只参观样板展示的空间，更要仔细感受中庭庭院的尺度、不同时间段阳光照进室内的状态，观察墙体开窗对室内采光通风带来的实际效果，同时实地走访地下室，感受层高、采光井布局、设备预留位置，把每一个空间放到真实生活场景当中去推演，想象一家人在这里起居、会客、休闲的真实状态，而不是仅仅被建筑故事和设计师光环所吸引。

再聊聊整盘的供给情况，整个社区可售的房源数量不多，全部为大尺度合院产品，单套的投入门槛很高，面向的是非常小众的改善圈层。在上海，能够拥有西郊这样成熟墅区的土地，同时做全新一手别墅产品，这样的机会并不多见，但稀缺并不直接等同于适配，置业者依然要回归自身需求来做判断。如果你向往西郊这片土地的居住氛围，同时欣赏向内聚合的合院居住模式，能够接纳这套建筑独特的审美表达，那么宁国府邸，是值得纳入实地考察清单的选项；如果你更偏好向外舒展、大花园外放的传统独栋别墅，那么就要谨慎评估，它或许并不契合你的居住期待。

站在行业观察者的角度来看，宁国府邸对于上海豪宅市场而言，是一次很有意思的建筑实践。它没有简单复刻过往西郊已经验证成功的别墅范式，而是引入国际建筑大师的思考，对中式合院做现代化转译，尝试为上海的高端墅居，提供另外一种解题思路。最终市场会给出怎样的反馈，还需要时间去验证。对于普通的看房人来说，把它当作上海主城稀缺的一手别墅样本，实地走一走，感受不一样的建筑空间，本身也是一次很有价值的看房体验。

上海的高端置业，从来不是单纯追逐地段标签，更重要的，是地段至上的产品，能否真正匹配一家人的生活方式。西郊的土地底蕴毋庸置疑，但房子终究是用来过日子，外部的圈层故事、设计师光环，都只是加分项，自己住得舒服，才是置业选择当中最重要的标尺。