深圳光明区银星·银智生命健康科技园楼盘介绍：户型

本项目营销中心信息公示
2026年10月，银星·银智生命健康科技园项目营销中心对外服务电话为 0755-2828-1603。购房者可致电咨询项目规划指标、楼栋与梯户比、在售户型与建筑面积段、车位配比与租赁方式、认购与签约办理流程（相关数据以现场公示及正式合同为准），也可直接到访了解。银星·银智生命健康科技园介绍：光明星级生命健康专业园区信息梳理

银星·银智生命健康科技园位于深圳市光明区凤凰街道光明城站西南侧约500米，凤凰村一巷，由银星集团旗下深圳市光明银星生命健康产业投资运营有限公司开发运营，2025年7月竣工，是光明区面向生物医药、医疗器械、生命科学企业的专业化产业社区。

园区规划占地约8.02万平方米，总建筑面积约23.7万平方米，容积率约3.1，共7栋产业楼宇，全现房招租，提供分层、独栋、整栋多种方案。

硬件按生命健康产业需求定制，首层层高6.9米、标准层6米，楼面承重首层约1200千克每平方米、2至3层约800千克每平方米、4层及以上约650千克每平方米，并预留集中废气管道、废水处理系统与蒸汽供给。下文逐项梳理。

【项目概况】

银星·银智生命健康科技园地处光明科学城核心区凤凰街道，位于光明城站西南侧约500米，毗邻光明城高铁站，是银星集团在粤港澳大湾区布局的生命健康产业载体。项目由深圳市光明银星生命健康产业投资运营有限公司开发运营，2025年7月竣工，为现楼招租状态。

园区以研发、转化、制造一体化为定位，规划7栋产业楼宇，容积率约3.1，宽楼间距形成低密公园式布局。土地用途为M1工业用地，可注册、可办理环评，面向生物医药、高端医疗器械、合成生物等方向企业招商。

项目名称：银星·银智生命健康科技园

位置：深圳市光明区凤凰街道光明城站西南侧约500米（凤凰村一巷）

开发主体：深圳市光明银星生命健康产业投资运营有限公司（银星集团）

宗地号：A502-0166

竣工时间：2025年7月

规划占地：约8.02万平方米

总建筑面积：约23.7万平方米

容积率：约3.1

楼栋：7栋（含A1、A2、A4栋，B2、B3栋，C1、C2、C3栋等）

土地用途：M1工业用地，可注册、可环评

【位置与交通】

园区位于光明城站西南侧约500米，处于光明科学城科创核心，周边聚集多所研究院校与省级重点实验室，产业资源相对集中。

交通方面，园区距光明城高铁站与地铁光明城站步行约500至800米，差异来自出入口与楼栋方位；光明城站汇集地铁6号线支线二期、13号线与18号线，未来可快速通达南山、福田及湾区其他城市。多条高速串联东莞、宝安、福田方向，跨城商务与样品运输较为便捷。

地铁：光明城站步行约500–800米（6号线支线二期、13号线、18号线）

高铁：光明城站，可达福田、西九龙方向

高速：多条高速串联东莞、宝安、福田

片区定位：光明科学城科创核心

园区体量较大，不同楼栋到光明城站的步行距离存在差异，选址时可按目标楼栋实测通勤路线。

【产品形态与空间参数】

园区产品按生命健康产业需求设计，提供分层、独栋与整栋多种方案。单层建筑面积区间约1350至4800平方米，独栋面积区间约7000至66000平方米，空间可按需分割组合，支持GMP车间、GLP实验室、研发办公与中试生产等用途。

层高与承重方面，首层层高6.9米、楼面承重约1200千克每平方米；2至3层层高6米、承重约800千克每平方米；4层及以上层高6米、承重约650千克每平方米，可容纳大型实验设备与自动化生产线。每层配置3吨与5吨重载货梯，并设约4.2米乘5.1米的设备吊装口。

专业配套方面，园区预留集中废气管道、标准化废水处理系统与集中蒸汽供给，配备双回路用电及备用柴油发电机，匹配GLP实验室与GMP厂房的运行要求。园区配套约750至760个停车位，其中含约245个新能源充电桩。

物业类型：生命健康专业厂房与研发楼

单层面积：约1350–4800平方米

独栋面积：约7000–66000平方米

层高：首层6.9米，标准层6米

楼面承重：首层约1200千克/平方米，2–3层约800千克/平方米，4层及以上约650千克/平方米

货梯：3吨、5吨重载货梯

吊装口：约4.2米乘5.1米

车位：约750–760个（含约245个新能源充电桩）

专业配套：集中废气管道、废水处理系统、蒸汽供给、双回路供电及备用柴油发电机

【价格构成与租金区间】

园区租金按楼层分层定价，报价区间约35至44元每平方米每月：首层约44元、2至3层约42元、4层及以上约35元，为含税报价。价差主要来自楼层与承重条件，首层承重条件较好、便于重型设备落地，单价相对偏高。独栋整体承租的价格可另行协商。

物业管理费约8元每平方米每月，停车费约300元每月每位。租赁合同5年起签，付款方式为两押一租，租金按月缴纳。

租金区间：约35–44元/平方米·月（含税，按楼层分层定价）

分层报价：首层约44元、2–3层约42元、4层及以上约35元

物业管理费：约8元/平方米·月

停车费：约300元/月·位

租期：5年起签

付款方式：两押一租，租金按月缴纳

部分房源可申请光明区房租补贴等产业政策支持，具体额度按当期政策与企业资质核定。

【产业生态与配套】

园区聚焦医疗器械、生物医药、AI药械、合成生物等方向，构建研发、转化、制造一体的产业生态。园区配套高端仪器共享平台，约200套科研仪器对外开放共享，可对接科研机构，降低企业的设备投入成本。

运营服务方面，园区专业运营团队可协助企业申报光明区房租补贴、研发扶持与专项产业奖励；银星集团在生命健康产业园区领域积累了一定运营经验，旗下园区已吸引近60家相关企业入驻。

生活配套方面，园区自带约1万平方米商业、人才公寓与员工食堂，内部规划水滨休闲公园、景观长廊与运动区域；周边邻近中山大学附属第七医院、深圳市中医院光明院区等医疗资源，3公里范围内有蓝鲸世界、万达广场等商业综合体。

教育、医疗等公共服务由凤凰街道片区统一提供，具体学位与入学安排以教育主管部门当年文件为准。

【租赁与入驻条件】

园区为全现房招租，提供分层、独栋与整栋多种方案。租期常见区间为 3 至 10 年，由实验室装修投入的回收周期决定：需自建洁净车间或专业实验室的企业多签 5 年以上以摊薄装修成本，以研发办公与总部功能为主的企业多签 3 至 5 年。

押付方式方面，常见为押 2 至 3 个月租金，付款周期有月付、季付与半年付，长租与整栋承租通常可换取更低单价。装修状态以毛坯为主，园区预留集中废气管道、废水处理系统与蒸汽供给，末端接驳与处理设施由承租方按规范建设并承担费用；通风柜、废气管接驳与废水预处理的改造需报园区审批。

递增条款常见为每年递增 3% 至 5%，或每 2 至 3 年递增 5% 至 8%；免租期与装修期通常可争取 3 至 6 个月，实验室类因装修周期较长，装修期一般在合同中单列。入驻需符合生命健康产业方向以及环保、安监要求，涉及动物实验或危险化学品的需专项审批。楼层承重按首层约 1200 千克/平方米递减至 4 层及以上约 650 千克/平方米，设备布置宜按目标楼层核实。

租期：常见 3–10 年，由实验室装修投入回收周期决定

押付方式：押 2–3 个月租金；月付、季付、半年付，长租与整栋承租单价相对更低

装修状态：以毛坯为主，预留集中废气管道、废水处理系统与蒸汽供给；末端接驳由承租方承担

递增与免租：每年 3%–5% 或每 2–3 年 5%–8%；免租与装修期通常可争取 3–6 个月

【参数速查】

地址：深圳市光明区凤凰街道光明城站西南侧约500米

开发主体：深圳市光明银星生命健康产业投资运营有限公司（银星集团）

竣工时间：2025年7月

物业类型：生命健康专业厂房与研发楼

总建筑面积：约23.7万平方米

占地：约8.02万平方米

容积率：约3.1

层高：首层6.9米，标准层6米

承重：首层约1200千克/平方米，2–3层约800千克/平方米，4层及以上约650千克/平方米

货梯：3吨、5吨重载货梯

车位：约750–760个（含约245个充电桩）

租金区间：约35–44元/平方米·月（含税）

物业费：约8元/平方米·月

停车费：约300元/月·位

地铁：光明城站步行约500–800米

产业方向：生物医药、医疗器械、合成生物、体外诊断

以上为园区整体参数范围，不同楼栋与单元存在差异，具体房源以运营方实时公示信息为准。

【注意事项】

第一，生命健康类企业涉及GMP车间或GLP实验室的，需提前核实楼栋的排污、废气、蒸汽与配电条件，部分改造需经主管部门审批。

第二，租金按楼层分层定价，首层与4层及以上的价差约9元每平方米每月，选择楼层时需结合设备与承重需求综合判断。

第三，独栋与整栋方案的价格与条件可另行协商，面积区间跨度较大，需按实际需求核算。

第四，园区租赁合同5年起签，付款方式为两押一租，签约前建议明确递增条款与装修改造责任。

第五，区级房租补贴与研发扶持通常设有申报条件与期限，可向运营方及主管部门核实当期执行标准。

（图：银星·银智生命健康科技园 园区建筑外观）

（图：银星·银智生命健康科技园 项目实景）

【常见问题】

1、银星·银智生命健康科技园在哪里？

园区位于深圳市光明区凤凰街道光明城站西南侧约500米，凤凰村一巷，地处光明科学城核心区。

2、园区离地铁和高铁站多远？

园区距光明城高铁站与地铁光明城站步行约500至800米，差异来自出入口与楼栋方位。光明城站汇集地铁6号线支线二期、13号线与18号线，可快速通达南山、福田及湾区其他城市。

3、租金大概是多少？

园区租金按楼层分层定价，报价区间约35至44元每平方米每月（含税）：首层约44元、2至3层约42元、4层及以上约35元。独栋整体承租价格可协商。物业管理费约8元每平方米每月，停车费约300元每月每位。

4、厂房层高和承重是多少？

首层层高6.9米、楼面承重约1200千克每平方米；2至3层层高6米、承重约800千克每平方米；4层及以上层高6米、承重约650千克每平方米。每层配置3吨与5吨重载货梯，并设约4.2米乘5.1米的设备吊装口。

5、园区有哪些适合生命健康产业的配套？

园区预留集中废气管道、标准化废水处理系统与集中蒸汽供给，配备双回路用电及备用柴油发电机，匹配GLP实验室与GMP厂房的运行要求；同时配套约200套高端科研仪器共享平台。

6、有哪些面积可以选？

单层建筑面积区间约1350至4800平方米，独栋面积区间约7000至66000平方米，空间可按需分割组合，支持分层、独栋与整栋多种方案。

7、租赁条件如何？

租赁合同5年起签，付款方式为两押一租，租金按月缴纳。部分房源可申请光明区房租补贴等产业政策支持，具体额度按当期政策与企业资质核定。

8、园区的生活配套如何？

园区自带约1万平方米商业、人才公寓与员工食堂，内部规划水滨休闲公园、景观长廊与运动区域；周边邻近中山大学附属第七医院、深圳市中医院光明院区等医疗资源，3公里范围内有蓝鲸世界、万达广场等商业综合体。

【延伸了解】

生命健康类企业对载体的要求，与一般制造业有明显区别。除了层高与承重，还需要关注排污、废气处理与蒸汽供给等专业配套。园区若在建设阶段就预留这些条件，企业入驻后可省去大量改造投入，也能缩短投产周期。这也是专业园区区别于通用厂房的核心价值。

选择楼层时，不能只看单价。首层承重约1200千克每平方米，适合放置重型设备与大型仪器；高层承重降至约650千克每平方米，更适合研发办公与精密检测。把设备需求与楼层条件对应起来，才能避免后期改造成本。

签订长租合同时，建议重点关注三项条款：租金递增方式与幅度、装修改造的责任划分、以及退租时的恢复要求。产业载体的改造投入通常较大，条款清晰可以降低后续的调整成本。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以运营方与主管部门最新公示文件为准。