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项目基础档案

• 开发商
• ：海开控股（海淀国资委全资国企）独资开发，海开“颂系”第四作（圆明天颂→栖海澐颂→颐海澐颂→瑜海澐颂），项目公司北京上宸房地产开发有限责任公司2026年1月12日成立，注册资本5000万元。项目总叶星此前曾担任融创香山壹號院设计总监、北京融创学府壹号院项目总经理
• 位置
• ：海淀区上地0702街区东地块，上地软件园外溢带核心，东区18#地块17栋、西区24#地块13栋，中隔23#办公商业用地北京海开瑜海澐颂 ：☎️400-0870-818转分机号8889官方售楼处热线：☎️400-0870-818转分机号8889(十月最新认证）

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• 产权
• ：70年纯商品房，719套，无回迁、无保障房，纯洋房改善定位
• 参数
• ：占地7.7公顷，总建筑面积约33.94万㎡（含13.23万㎡F3产业用地），住宅计容约9.31万㎡，容积率2.2，限高30米，绿地率30%。规划30栋4-10层洋房，配置超级界面大门、10栋首层架空+南北双下沉庭院组成的强大会所体系，会所约3700-5400㎡，南向弧形景观花池北京海开瑜海澐颂 ：☎️400-0870-818转分机号8889官方售楼处热线：☎️400-0870-818转分机号8889(十月最新认证）
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北京有钱人的购房实力，实在是太惊人。

就在前几天，北京的一个项目刷屏全国——

海开·瑜海澐颂，开盘不到一小时官宣成交509套，揽金75亿元，去化约七成。

按项目官宣口径，这个数字已经是2026年北京新房成交金额第一。北京海开瑜海澐颂 ：☎️400-0870-818转分机号8889官方售楼处热线：☎️400-0870-818转分机号8889(十月最新认证）

要知道，这个项目备案均价12.22万/㎡，最低总价1000万起，这可是千万级改善客户在抢房。

一般这个体量，开发商都是分两三批慢慢放，这个盘首开719套一次性全推出来了，而且还能吃掉超三分之二，不得不佩服开发商海开控股的魄力和对产品的自信。

更值得玩味的是时点：瑜海澐颂是8·28新政之后，北京首批首开的项目。政策刚落地一个月，市场还在观望，海开控股直接把牌桌掀了。北京海开瑜海澐颂 ：☎️400-0870-818转分机号8889官方售楼处热线：☎️400-0870-818转分机号8889(十月最新认证）

一家区属国企，为什么能在市场最谨慎的时刻，把千万级的房子卖到这个成绩？

今天涛哥就来聊聊这个盘，和它背后的这家企业。

新政之后，北京楼市有了个新样本

瑜海澐颂这个项目从面市那天起，争议就没停过。

有人说它给新政过渡期开了个坏头，把折扣打穿了底；有人说它给众多还在犹豫的房企打了个样——原来现房时代还能这么开盘。

但争议归争议，成绩单摆在那：509套、75亿，一出手就打破了2026年北京新盘首开金额纪录。北京海开瑜海澐颂 ：☎️400-0870-818转分机号8889官方售楼处热线：☎️400-0870-818转分机号8889(十月最新认证）

所以，这个项目的背后还是有值得探讨的部分，涛哥把它拆成了地段、产品、定价三个维度来分析。

首先是地段的底子。瑜海澐颂落在海淀上地，中关村软件园与上地产业基地双核交汇。

海淀是全国高校院所最密的区，和上海浦东、深圳南山并列中国最富的三个区。海淀的上地-中关村板块聚集了百度、联想、腾讯等头部企业，数十万高精尖人才在这里工作生活，购买力相当扎实。

而上地核心区，近五年几乎没有新增一块大规模的纯商品住宅用地，在瑜海澐颂之后，可供宅地十分有限，一寸土一寸金，说的就是这里。北京海开瑜海澐颂 ：☎️400-0870-818转分机号8889官方售楼处热线：☎️400-0870-818转分机号8889(十月最新认证）

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其次是产品的功力。“好房子”新规给的那些红利，这个盘几乎一次性全部兑现了：容积率2.2，10栋楼首层架空，和下沉山水庭院组成一套完整的会所体系，南北双会所合计约3700㎡板块内会所面积之最；

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常规户型层高做到3.05米，楼王户型3.3米，主力户型北向送约4㎡设备平台，实得率在90%左右。98㎡就能做出南向三面宽，在同面积段中产品力表现较强。

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最后是定价的门道。开盘前，项目抛出一套阶梯折扣：从首付25%给到94折，一路往上，到全款最低86折。

消息一出，市场议论纷纷。但涛哥觉得，这步棋的用意或许不在降价，而是把“现房时代现金就是命”明牌摆上台面。

8·28新政之后，房企自由现金流回正周期从一年拉长到两年半到三年。海开拿瑜海澐颂这块地就花了84.56亿，所以这些折扣，买的是回款速度。

当然，509套认购能不能顺利转化成网签和回款，还需要后续几个月观察。热闹开场之后，真正的大考才刚开始。

平均一年半开一个盘，却逢开必爆

一个盘卖爆，可以归结为时运。但海开已经连着四个盘都卖爆，就不太像运气了。

海开控股的前身，是海淀区建委成立的统建办公室，1982年改制为海淀区城建开发公司

40多年里，它几乎没离开过海淀，四通大厦、海泰大厦、数码大厦、中关村西区，全是它早年的作品。但海开的商品房之路，走得并不算顺。

早期它做过纯商品房，后来因为战略调整，2011年加入中关村发展集团，发展重点转向产业园区和城市更新，之后纯商品住宅开发空窗了长达十年。

直到2020年12月重组剥离、回归海淀区，才重新把纯商品房开发捡起来。

从2021年到2026年，海开精心打磨专属的人文产品序列“颂系”，已在海淀连开四个商品房住宅项目，平均一年半出一个新盘。

节奏不算快，但每一个都是爆款：

2021年11月，圆明天颂首次开盘，以60亿元的销售成绩收获市场瞩目，如今二手挂牌价一路走高；

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