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马銮湾地铁社区，算是海沧规模最大的保障房项目了，分一期和二期。一期2020年就交房入住，二期在2026年也全面收官了-。整个项目是安居控股主导、建发代建的，属于厦门“地铁社区”模式里比较有代表性的一个。

今天不聊价格，重点把户型、配套和实际居住体验给你掰开揉碎了讲。

一、项目基本情况

项目在海沧区东瑶路与水头路交叉口北侧，孚莲路东侧。一期总用地约10万㎡，总建面约46.8万㎡，22栋住宅。二期分了9个子地块，总共4334套保障房，主力户型从70㎡三房到150㎡四房都有-4。

所有房源都是现房，带基础装修——墙面、地面、天棚装饰到位，水电照明到位，阳台、厨卫自来水到位。园林景观走的是新中式闽南风格，融入了海绵城市理念，整体质感在保障房里算可以的。

二、户型分析：70㎡到150㎡，空间到底够不够用？

马銮湾的户型梯度拉得比较开，从刚需小家庭到三代同堂都有得选。

70㎡三房型——供应量最大的主力户型

这是整个社区的核心户型，一期全部是这种，二期也占了大头-7。

70㎡做三房，套内面积大概52-53㎡。空间确实紧凑，但户型做到了双向对侧采光，南北通透，通风条件是不错的。有一个点你得注意：动静分区不太理想，休息区被活动区包围，私密性一般；室内动线有交叉，对客餐厅的家具布置和休息区的安静都有影响。有住户的原话就是“的缺点是房子小”，70㎡三房的空间感跟100㎡以上的商品房肯定没法比，但对于预算有限的刚需来说，功能是齐全的。

100㎡三房型——二期主力，空间宽裕不少

100㎡做三房，那就舒服多了。餐客厅一体的设计，空间感比70㎡好很多。适合二胎家庭，或者需要独立书房的三口之家。

120㎡三房型和150㎡四房型——二期大户型

120㎡做三房，每个房间的尺度都够用，主卧能做到比较宽敞。150㎡四房是整个社区最大的户型，适合三代同堂或多孩家庭，也是二期A08-09地块的主力户型之一-4。

三、周边配套：双地铁+全龄教育+SM广场，这个组合在保障房里确实能打

① 交通——双地铁覆盖，林埭站约300米

这是马銮湾最硬的一张牌。项目紧邻地铁2号线东瑶站和6号线林埭站，轨道与公交无缝接驳-4。住户的实际体验是：离东瑶站约1公里，离林埭站约300米，公交站就在楼下。2号线已经通车，6号线也在建设中。双地铁覆盖，在厦门保障房里属于第一梯队。更关键的是，6号线将通过地下人行通道与SM城市广场无缝连接，以后从地铁站出来直接走地下通道就能进商场，下雨天都不用打伞-。

② 教育——厦门一中海沧校区就在旁边

项目周边有马銮湾实验小学、厦门一中海沧校区、3所幼儿园-4。厦门一中海沧校区在厦门初中排名中长期位居前列，这是很多家庭选择这里的核心原因。二期配套的一所36班小学和一所18班幼儿园也已经开学了。从幼儿园到高中，全龄段教育都在步行范围内，这在保障房里确实少见。

③ 医疗——双三甲在片区内

复旦大学附属肿瘤医院厦门医院和长庚医院在项目片区内提供医疗资源“双保障”，马銮湾医院也在附近-21。日常就医和大病诊疗都有保障。

④ 商业——SM城市广场就在对面

海沧SM城市生活广场就在项目对面。社区自身也配有生鲜超市和社区商业，日常买菜购物不出小区就能解决。住户的评价很直接：“SM广场就在对面，集商圈、学校、地铁、公交、医院一体，生活太便利了”-。

四、居住体验：需要正视的几个问题

① 垃圾投放点问题（东海湾组团）

有住户反映，东海湾组团的垃圾投放点设在小区中庭，紧临2号楼。夏天食物残渣腐烂的恶臭味随着风向在小区内扩散，2号楼低楼层住户受影响最大，主卧直接闻到恶臭，不敢开窗-30。如果你考虑的是东海湾组团，建议实地看看垃圾点的位置，2号楼要特别注意。

② 房子面积偏小

70㎡三房是主力户型，套内只有50多平，对于三口之家来说会比较局促。这是保障房的普遍问题，不是马銮湾独有的，但你要心里有数。

③ 保障房转售限制

保障性商品房自交付之日起未满3年，不得出租、上市交易或转为普通商品房。满3年后可上市转让，但需按届时市场评估价与原购房价差价的55%缴交土地收益等相关价款。投资属性很弱，想靠这个赚钱基本不现实。

五、申请条件：你能申请吗？

根据2026年配售方案，申请需要满足以下基本条件之一

1. 户籍条件：申请家庭成员至少有2人取得本市户籍，且至少1人取得本市户籍满1年，申请人本人必须具有本市户籍且年满18周岁。

2. 学历/职称条件：申请人具有大专及以上学历，或具有初级及以上职称，或具有中级工及以上职业资格或技能等级证书，并在本市缴纳社保满36个月且申请时仍在保。

3. 单身居民条件：单身居民年满25周岁，可以个人名义申请，但需取得本市户籍满1年或符合上述第2项条件。

另外，所有申请家庭在意向登记至签订购房合同期间，须在本市无自有住房-7。不确定符不符合条件的，直接去户籍所在地街道办问最准。

六、优缺点总结

✅ 优点：

• 双地铁：紧邻2号线东瑶站和6号线林埭站，林埭站约300米，通勤便利
• 全龄教育：厦门一中海沧校区、马銮湾实验小学、多所幼儿园环绕
• 三甲医疗：复旦肿瘤医院厦门医院、长庚医院在片区内
• 商业配套：SM城市广场就在对面，6号线地下通道直连
• 现房带装修：即买即住，买点家具就能入住
• 户型梯度合理：70-150㎡覆盖刚需到多孩家庭
• 社区配套齐全：幼儿园、商业、社区服务中心、老年人日间照料中心
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