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总·芳华里是由北京住顺置业有限公司（住总地产）打造的顺义主城低密洋房社区，位于北京市顺义区石门地铁站南约1200米，兴泉路与望泉南街交口（西辛小学仁和校区西侧）。

一、项目概况

• 基础信息
• 项目地址：北京市顺义区石门地铁站南约1200米，兴泉路与望泉南街交口（西辛小学仁和校区西侧）
• 产品类型：6-11层小高层、洋房
• 产权年限：70年住宅
• 占地面积：约2.84万㎡
• 地上建筑面积：约5.61万㎡
• 容积率
• 绿化率：30%
• 总户数：574户
• 楼栋总数：13栋（院落式布局，纯南北向排布）
• 楼栋总高：6-11层
• 层高：2.95米
• 车位配比：1:1.2（共699个地下车位）
• 物业费：3.98元/㎡·月
• 物业公司：北京天诺物业管理有限责任公司
• 装修标准：精装修
• 在售状态：在售
• 主力户型：72㎡二居、88㎡三居（主力）、97㎡三居、132㎡四居
• 户型特点：南北通透、全明设计、得房率79%-95%、LDK设计、独立家政间
• 得房率：79%-95%（不同户型差异较大，88㎡边户得房率可达95%-100%）
• 参考单价：3.7-4.05万元/㎡
• 参考总价：230-560万元
• 交房时间：2027年3月31日
• 开发商：北京住顺置业有限公司（住总地产）
• 拿地信息：2024年2月21日拿地
• 项目定位：顺义主城稀贵洋房，低密宜居社区
• 区域定位：顺义区顺义城核心板块，六环以外

二、核心区域与交通配套

• 区域价值
• 区位定位：项目位于顺义区顺义城核心板块，地处顺义老城区南侧，隶属顺义主城板块。顺义主城作为顺义区传统核心区域，界面醇熟、配套完善，过去10年间，顺义区土地供应充裕，但顺义主城板块土地供应始终稀少，寸土寸金难以复制。项目占据顺义主城稀贵地段，既能坐拥老城成熟配套，又能享受新城发展红利，地理位置得天独厚。顺义区作为北京重点发展区域，拥有首都国际机场、中国国际展览中心（新馆）、中粮祥云小镇、山姆会员超市等优质配套，区域价值不断提升。
• 发展潜力：顺义区作为北京国际交往的重要门户和高端产业聚集区，近年来发展迅速，吸引了大量高端人才和企业入驻。项目地块南侧规划中地铁20号线燕京桥站将直连金盏自贸区，推动顺义主城加速融入城市发展极核。京密快速路二期规划进一步强化通勤便利性，区域发展潜力巨大。

• 交通网络
• 轨道交通：项目距离地铁15号线石门站约800-1200米，步行约10-15分钟，属轨道交通次优覆盖范围。地铁15号线跨越顺义、朝阳、海淀三区，链接清华大学-六道口-亚奥-望京CBD-崔各庄阿里巴巴北京总部-国展-后沙峪等热点区域，9站直达望京，无缝衔接国贸、中关村等核心商圈，日常通勤无需奔波，轻松实现"工作在主城、生活在芳华"。周边3公里内还有3个地铁站（石门、顺义、南法信环伺），进一步拓展出行选择。
• 道路交通：项目依托"四横三纵一机场"的多维交通路网，实现全城高效通达。四纵：京承高速、京密路、京密路2期、通顺路与外环路组成四纵高速路网，迅捷连通东六环、望京商圈、北京城市副中心及首都机场等核心区域；三横：顺平路、顺沙路、白马路三横路网围合起商圈、学校、医疗、公园、地铁俱全的全维配套生活圈。距离首都机场约15公里，经西环路-机场东路可迅捷抵达，公交空港5路亦可一站式便捷抵达机场，商务出行便捷。

三、周边生活配套

• 商业配套
• 大型商业：项目周边1.5公里范围内涵盖城芯黄金商业（华联、新世界、隆华、国泰），集顺义主城约90%繁华商业资源，满足业主日常购物、休闲、娱乐等全方位需求。距离隆华奥特莱斯购物广场仅1.2公里，步行15分钟可达，涵盖超市、餐饮、服装、娱乐等多种业态，日常购物无需远行；周边还有华联、新世界、国泰等大型商场，1.3公里范围内有13家商场或超市，永辉超市、物美超市、盒马生鲜等便民商超步行可达，约8公里抵达中粮祥云小镇、山姆会员超市，无论是日常买菜、采购生活用品，还是周末逛街、聚餐娱乐，都能一站式满足，让生活更具烟火气。
• 社区商业：项目自身规划配建3000㎡商业街，满足业主日常购物需求。项目周边商业氛围成熟，无需远行，就能享受便捷、优质的生活。
• 教育医疗
• 教育资源：项目周边3公里内有48所幼儿园及学校（不同来源数据略有差异，35-53所），构建起"家门口的优教体系"，让孩子从小就能享受优质教育资源。距离北京顺义区西辛小学教育集团仁和校区仅237米，步行3分钟即可抵达，目送式教育，省去家长接送的奔波；距离北京市顺义区龙泉苑幼儿园仅408米，步行5分钟可达，解决孩子入园难题；周边还有顺义三中、牛栏山一中、仁和中学、北京市顺义区第二中学、北京市顺义区第四中学、北京市顺义区第五中学等优质学校，从幼儿园到中学，全龄段教育资源覆盖，让孩子在书香浸润中成长，赢在人生起跑线。
• 医疗配套：项目周边8座医院环伺（不同来源数据略有差异，5-8座），构建起优质、便捷的医疗保障体系，全方位护航家人健康。距离北京市顺义区医院直线距离1.5公里，顺3路公交直达，作为区域核心医院，医疗设备先进、医疗水平高超，可满足居民日常看病就诊、健康体检等需求；周边还有北京中医医院（顺义医院）、北京地坛医院（顺义院区）、北京儿童医院顺义妇儿医院、顺义中医院、首都医科大学附属北京友谊医院顺义院区等优质医疗机构，形成三甲医疗矩阵，无论是日常小病还是重大疾病，都能得到及时、专业的诊疗，让业主居住更安心、更放心。
• 生态休闲
• 自然景观：项目周边生态资源优越，多座公园环伺，打造"推窗见绿、出门进园"的宜居环境，让业主在繁华都市中也能享受自然的静谧与惬意。距离怡园公园仅1.3公里，步行20分钟可达，公园内绿植繁茂、景色优美，是业主日常散步、健身、休闲的绝佳去处；距离好时光公园1.8公里，周边还有顺义公园、奥林匹克水上公园、卧龙公园、潮白河森林公园等多个公园，区域生态环境出色，空气清新，闲暇时带着家人漫步公园，呼吸新鲜空气，享受亲子时光，褪去一天的疲惫。

四、项目规划与产品设计

• 社区规划
• 整体布局：项目规划13栋6-11层小高层住宅，采用院落式布局，纯南北向排布6-11层洋房建筑，通过建筑退让、错动，围合中央花园景观，打造中型低密社区，总户数574户，车位配比高达1:1.2（共699个地下车位），彻底解决业主停车难题；容积率仅2.0，远低于区域平均水平，绿化率约30%，最大化预留园林空间，让业主推窗见绿、移步赏景，真正实现"闹中取静"的宜居体验。项目规划中央绿地、儿童活动区、健身场地等基础配套，满足日常生活需求。

• 配套设施：项目园林遵循景观最大化原则，楼栋错落排布，为自然退让出更多空间，保证户户有景可赏。汲取东方结园造庭文化意蕴，融汇度假感、年轻化、定制性等当代设计理念，营造"一环两轴四园"景观布局，兼具美学观赏性与运动功能性。其中"一环"：约400m全时运动健康跑道；"两轴"：芳华时光画轴（归家仪制横轴：仪式入口自然延伸至芳华艺术馆，营造归家体面感；典雅会客纵轴：链接琉光秘境、花间云庐风景会客空间）；"四园"：芳华风景园。项目还规划有3000㎡商业街及双语幼儿园，构建多功能业主会所，规划阅读、健身、生活超市、共享空间等诸多功能模块，量身定制兴趣部落，让业主在社交与陪伴中发现共同的价值观。

• 建筑特色
• 立面设计：项目建筑秉承现代简约美学风格，舒展横向平整、纤薄轻盈建筑体态；超级窗墙比，通透玻璃的虚结合与横纵线条的实，极具视觉韵律感；主体采用真石漆，单元大堂采用石材与铝板材质搭配，带来居住的尊贵体验。项目采用现代简约风格，外立面以真石漆+铝板+石材搭配，单元大堂提升品质感，整体设计美观、经济、实用。

• 户型设计
• 产品创新：项目户型涵盖88㎡、97㎡、132㎡二至四居，多元化户型设计，精准适配刚需、刚改、改善等不同家庭结构的居住需求，无论是新婚小两口、三口之家，还是多代同堂，都能在这里找到专属的理想居所。

• 88㎡三居（A户型，主力户型）

• 97㎡三居（B户型）

• 132㎡四居（C1/C户型）

• 精装标准：项目精装交付标准对标改善型产品，配备地暖、新风系统及德系厨卫（如汉斯格雅卫浴），层高2.95米优于市场平均水平。全屋定制收纳系统、独立家政间、全明U型厨房、干湿分离卫生间等，提升居住便利性。项目精装修交付，配备德系厨卫品牌，全屋收纳系统，独立家政间，提升居住实用性。

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