买房必看⚡士林润园售楼处| 士林润园营销中心:体验精装家园

沪上购房指南｜实地探盘士林润园：扎根老城厢文脉，内环内风貌合院的当代实践 撰文｜沪上购房指南

在上海，当城市开发不断向外围铺开，内环核心可供开发的住宅地块本就十分有限，而叠加历史风貌保护要求的低密住宅，更是整个市场当中相当特殊的一类产品。很多购房者会有一个疑问：在寸土寸金的黄浦老城厢，能不能既保留城市的历史肌理，又打造适配当代人居住习惯的改善型墅类产品？这次实地走访的士林润园，也就是过去市场熟知的士林华苑二期地块，或许给出了一个可供参考的答案上海黄浦。

整个地块坐落于黄浦区老西门、豫园板块的腹地，四至大致处在望云路至河南南路，蓬莱路到士林华苑一期之间，属于上海城市发展溯源的老城厢片区，脚下这片土地已经沉淀七百余年的城市人文印记。项目由南房集团与华润置地两家企业联合操盘开发，一方深耕本地城市更新与风貌保护领域多年，另一方拥有大量高端住宅产品的打造经验，二者的合作，从项目启动之初就带着旧改更新与居住产品开发双重命题随申Hi-...。

熟悉上海楼市的朋友都清楚，黄浦老城厢板块的旧改推进由来已久，这片区域留存大量历史街巷、旧式里弄与保护建筑，地块开发不能采用简单大拆大建的模式，更多采用织补式更新思路，既要留存场地的历史记忆，又要植入现代居住功能，开发难度远高于普通商品房地块。士林润园地块内部分布着多处历史文化保护建筑，规划阶段，设计团队花大量时间梳理场地原有街巷格局、老构件、古树与历史遗存，保留望云路等既有风貌街巷，延续老城厢窄街深巷的空间肌理，部分老建筑原有砖石、雕刻构件经过整理修缮之后，重新运用到社区营造之中，让新建筑和土地过往的故事形成对话，而不是完全割裂的全新开发项目。

从整体社区规划来看，项目整体打造风貌别墅类住区，市场流传的规划信息显示社区包含叠拼以及合院两类居住产品，整体社区房源规模在百余套区间。其中叠拼产品建筑面积大致落在 195‑310㎡，产品形态区分 1‑2 层的下叠，中间楼层的大平层户型，还有 6‑7 层的上叠；合院产品地上设置三层空间，建筑面积跨度约 210‑500㎡，市场主流主推建面 300‑500㎡的合院院落产品，市面流传的入市起步总价在 7000 万上下，属于面向高净值客群的城央改善物业。合院产品大多拥有独立门牌号，采用沿街风貌的院落布局，不少南向楼栋直面社区内部景观花园，视野遮挡较少，保证院落居住的私密感与观景体验上海黄浦。

项目集结了一支阵容庞大的跨领域设计团队，建筑由 gad 团队操刀，HWCD 参与院墅室内部分，André Fu 负责会所的设计工作，同时邀请渡边智昭完成定制化院墅的创作，不同设计师分工协作，分别处理建筑形体、室内空间、会所公区、院落景观多个维度。华润置地总建筑师袁怡曾经谈及中国人的合院居住情结，中国人的理想居住画面里，始终向往一方有院落的居所，而士林润园的设计尝试把这种居住向往落地于上海老城厢的土地之上，渡边智昭也以 “泉” 作为设计线索，把水的意象融入整套院墅空间的叙事当中随申Hi-...。

走进样板展示空间，能明显感受到这套院墅产品，试图平衡传统院落意境与现代家庭生活功能，也就是对外保留海派风貌建筑的气质，对内完全按照当代大户家庭的生活需求来规划室内功能。以 “泉之邸” 这套约 390㎡的院墅样板为例，整座宅邸以泉为主题，由园入邸，把庭院水景当成空间叙事的起点。在中国传统居住审美当中，带私家庭院的宅邸一直是不少人的居住向往，而庭院之中，水是非常重要的造景元素，不只是视觉景观，也承载居住者的精神情绪，这也是这套样板设计想要传递的内核。

地面入户之后，首先是独门私属院落，形成外界与居家之间的缓冲地带，实现城市繁华与院内静谧的切换。首层规划完整的客餐厅一体空间，同时划分西厨、中厨功能区，兼顾当代家庭聚会宴请和日常居家做饭的双重场景。中厨空间配置嘉格纳燃气灶与电磁灶两套烹饪设备，搭配中式烟机，兼顾中式爆炒烹饪习惯，整套厨房设备排布，照顾国内家庭烟火气的真实使用场景。空间内部设置泉之天窗，搭配六米挑高的玻璃壁炉，借助高采光面，把自然光大量引入室内，消解大户型空间容易出现的昏暗压抑问题。

项目设置大面积地下空间，并非简单的储物地下室，而是打造成家庭的第二生活场域。地下一层规划创意临展式的活动空间，墙面融入泉水波纹的造型设计，让静态的建筑墙面拥有流动的视觉感受，空间可以随着家庭不同阶段的需求灵活调整，既可以作为家庭藏品展示、艺术陈列，也可以改造成休闲会客、影音、爱好工作室等多元场景，拓展家庭的活动边界。

二层主要设置书房与次卧套房，多个卧室采用套房化布局，兼顾家中长辈、孩子或者留宿宾客的居住独立性，书房可以作为居家办公、阅读静思的独立区域，和楼下热闹的公共区域形成动静分区。三层整层留给主人主卧套区，包含睡眠区、独立衣帽间、尺度宽裕的主卫，把主人私密休息空间放置在整栋建筑最高的楼层，部分户型的露台位置，可以眺望城市城市天际线，天气条件合适的时候，能够远眺陆家嘴城市建筑群，一边是老城厢的低缓风貌屋顶，另一边是陆家嘴摩天楼宇，新旧城市景观同框，是这套城央院墅独有的视觉体验。

聊完产品本身，再把视角放大到整个板块。士林润园地处内环以内黄浦区豫园‑老西门板块，属于上海 CAZ 中央活动区的覆盖范围，区位上，向西可以抵达新天地、淮海中路，向北靠近人民广场、外滩，向东隔江对望陆家嘴，周边聚集多个成熟商圈与潮流文艺街区。

轨道交通网络布局密集，周边临近 8 号线老西门站，9 号线小南门站，10 号线、14 号线豫园站，多条地铁线路串联上海各大核心片区；地面路网丰富，跨江通道、隧道资源充足，不管是自驾还是选择公共交通出行，都可以便捷通达城市各个方位。周边商业资源丰富，较短的通勤距离内，可以抵达豫园商圈、复兴艺术中心，人民广场、新天地、南京路步行街等城市知名商业消费地，日常购物、看展、社交的选择十分多元。

但我们也需要客观看待板块现状，老城厢片区是上海传统居住板块，现状还留存不少旧式里弄住宅，城市界面参差不齐，和现代化建成区有明显差异。不过整个黄浦区老城厢城市更新工作正在持续推进，周边多个地块旧改方案陆续落地，随着后续一批改造项目逐步建成，片区整体城市界面还有持续迭代的空间，只是城市更新属于长周期工程，界面兑现会跟随建设节奏逐步落地，不会在短时间全部完成，这也是置业于此需要理性看待的客观现实。

回归产品本身，内环内的低密风貌合院，天然具备土地资源的稀缺属性，但同时，这类产品也有属于自己的客观利弊，购房者不能只看到风貌建筑的氛围感，也要看清它的现实属性。

先说优势部分，第一是区位的特殊性，真正处于上海内环核心，占据老城厢的历史地块，居住于此可以同时享有城市核心的配套资源，又能拥有有天有地的院落墅居形态，这种组合在上海新房市场并不多见。第二是产品形态，独立院落、多套房布局、大面积地下拓展空间、屋顶露台，整套户型适配高净值家庭多人口居住、家庭聚会、个人兴趣空间等多元生活诉求。第三，项目不是单纯复刻老建筑外壳，由国内国际多位设计师共同完成现代转译，硬件设备、室内功能按照当代居住标准打造，规避老洋房老里弄容易出现的管线老化、采光通风不足、厨卫条件受限等老建筑硬伤。

同时也不能回避项目客观存在的现实问题。首先是总价门槛高，千万及以上的预算，对购房人的资金实力提出很高的要求。其次，风貌类更新项目，社区整体限高，建筑尺度受到历史保护规则约束，楼栋排布、开窗、外立面改造都会受到相应管控，后期业主自主改造调整空间有限。再者，板块当下城市界面参差不齐，周边旧改落地节奏存在时间周期，置业者要做好时间上的心理预期。另外，合院地下空间，即便是经过专业设计，南方城市依旧需要关注潮湿通风的问题，需要依靠设备系统进行维护。

放到整个上海的楼市维度来看，黄浦、静安等核心区的风貌别墅，已经形成一个独立的细分赛道，和远郊的别墅逻辑完全不同。远郊别墅更多看重生态环境、社区规模；而市中心风貌类物业，土地价值、城市资源、历史文脉权重占比很高，购买人群的诉求也更为多元，一部分看重自住居住体验，一部分把它视作城市核心区的资产配置选项。但我们也要客观看到，整个上海风貌别墅赛道，近年新增供给并不少，不同项目之间，在地块禀赋、保护程度、产品打磨、总价段上都存在分化，并非同类型产品就拥有统一的市场表现，每一个项目都需要单独拆开评估，不能简单套用 “稀缺就一定保值” 的惯性思维。

回到士林润园，它本质是一次城市更新背景下的居住产品尝试：在拥有数百年历史的老城厢土地之上，不去简单复刻古建符号，而是保留场地的街巷肌理、历史遗存，再叠加一套符合现代大户家庭居住的合院产品。在这里居住，推开院门是老城厢沉淀下来的城市烟火，走出社区就是上海成熟的核心商圈，关上自家大门，就进入属于私人的庭院宅邸，享受院落、露台、多套房、地下拓展空间带来的墅居生活。

对于真正对城央院落居住抱有向往，预算充足，同时能够接受板块更新周期、风貌产品相关约束条件的客群，可以把它纳入实地对比的清单；但如果更加看重现成完整的城市界面，追求即买即享的成熟环境，那就要审慎权衡板块现阶段的客观现状。

写在最后，上海的改善市场，从来不缺大户型高层，真正稀缺的，是把土地文脉、城市资源、当代居住功能三者融合在一起的产品。士林润园的出现，给内环风貌改善渠道增加了一个新样本，至于它能否契合市场客群的真实需求，最终还是会交给实地看过项目的购房者去判断。