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沪上购房指南｜实地探盘徐汇滨江安澜上海，解读上海新规下的滨水大盘

提到上海滨江豪宅版图，徐汇滨江一直是很多改善置业者重点关注的板块。这片沿着黄浦江铺展开的城市更新地带，聚集了大量城市文化地标、滨江公共空间，同时也是近年上海土地市场备受关注的区域。今天沪上购房指南实地探访的项目，正是安澜上海东区，也就是当年四家国央企联手拿下的东安地块，这一地块成交消息放出的时候，在上海地产圈引起了不小的讨论。很多买房人都好奇，集合多家实力开发主体，并且采用全新建筑营造思路的这个大盘，最终呈现出来的产品到底是什么样，今天这篇探盘笔记，就和大家完整拆解项目的规划理念、产品设计、社区营造以及板块基本面。

先把地块的背景简单梳理一下。2025 年 9 月，中海、招商、徐汇城投、中旅四家开发主体联合拿下徐汇东安地块，地块分为多幅子地块，成交总金额达到 439.5 亿，这个成交规模在当年全国土地市场都具备很高的话题度。项目定名安澜上海，落址徐汇滨江核心段，也是上海建筑新规落地之后面世的一批高端住宅作品之一。很多业内人士在项目规划公示阶段就持续关注，核心原因在于项目跳出了传统住宅社区的建造逻辑，采用了全地块整体抬板的设计思路，这也是上海较早落地的全地块 4 米以上整层抬板社区。

很多购房者第一次听到 “整层抬板” 这个概念，会觉得比较抽象，我们先把这个底层逻辑讲清楚。常规住宅项目的空间逻辑，是地面作为基准面，住宅、绿化、道路建在地面之上，地下空间用来做车库、设备用房。而安澜上海重构了这套垂直空间体系，把整个住宅组团整体抬高约 4 米，形成一个悬浮式的 “浮岛花园” 居住组团。4 米的高差，直接把城市地面层和居住私密层做了物理分隔，城市车流、人行活动被安置在抬板下方，抬板之上，则是纯粹属于社区内部的景观、步道、入户空间。

这样的结构设计，衍生出一套三层归家体系，也是本次实地看房感受最深的部分。我们可以模拟一次完整的归家路线：首先抵达抬板下方的城市地面层，这里安排了城市道路、商业街区与地库入口；通过坡道或者扶梯向上，进入抬板平台的景观架空层，这一层遍布绿植、水景与休憩庭院，属于社区的过渡空间；继续向前，才抵达住宅单元的入户层。三段式的归家动线，层层过滤外部城市喧嚣，从城市公共空间，慢慢过渡到半开放的景观庭院，最终进入私密的居住空间，沿途可以穿行不同主题的绿化场景，光影随着植被错落不断变化，这种循序渐进的空间仪式感，和普通小区进门直接入户的体验差别很大。

抬板带来的另一大亮点，就是阳光地库与下沉庭院系统。传统地下车库常年缺少自然光，空间封闭压抑。项目利用抬板结构预留大量挑空天井，把自然光引入地下空间，地库区域搭配下沉花园，绿植沿着天井向下生长。地下不再只是单纯停车的功能空间，会所部分也和下沉庭院相结合，会所区域可以直接望向庭院景观，自然光可以渗透进室内，弱化地下空间的沉闷感。项目规划了全新阳光会所，作为社区内部的社交配套，后续会承载业主休闲、会客等多元场景。

再看社区内部的景观与尺度规划。住宅组团分布在抬板形成的浮岛之上，实现了完整的人车分流。车辆全部在抬板下层通行停靠，抬板之上的平台空间，完全留给行人、景观与社区活动。住宅楼栋之间，有约 70 米的楼间距，同时社区中央打造了面积约 4000㎡的中央绿谷。在城市核心区的大型居住区里，这样的尺度能够保障楼栋之间的采光条件，也给景观营造留出充足空间。整个社区采用立体绿化思路，不止地面有绿植，抬板平台、下沉庭院、建筑第五立面都融入绿化设计，多层次植被交错搭配，打造出立体生态社区，在高密度的城市核心地段，营造出更舒展的居住环境。

项目外立面采用大面积玻璃幕墙搭配金属材质，玻璃本身拥有优秀的通透属性，金属构件则强化建筑线条感，整体立面风格偏向现代简约。大面积玻璃也延续到户型内部，打造全景舱式的室内视野，站在户内，能够将社区中央绿谷、立体庭院景观纳入视野。

户型方面，安澜上海东区主力户型段为建面约 169-400㎡大平层产品，同时项目整体规划中，还有建面约 195-370㎡的户型选择，户型尺度跨度较大，可以覆盖不同预算的高端改善家庭。项目在户型设计阶段，多家设计团队共同打磨，兼顾采光面、空间尺度与室内动线，整体得房率表现处于同类产品中不错的水平。项目设有西区，西区也有对应的户型方案，看房过程中可以参考户型图纸，结合样板间实景感受空间尺度。目前项目处于热销阶段，一房一价，均价约 17.8 万 /㎡，样板间参观需要提前线上预约，售楼处仅对预约客户开放，提交预约后，等待销售电话确认，确认完成之后再前往现场参观，现场可以查看样板间实拍，也可以参观售楼处实景。

这个项目不是单一住宅组团，而是总建面约 80 万方的大型综合社区，住宅只是其中一部分，配套规划的体量十分可观。社区内部规划有约 3 万㎡的商业街区，定名东安不夜巷，同时搭配约 8000㎡的全龄邻里聚落，还有 5500㎡的高定会所。这几组配套组合在一起，构成社区的生活底盘，商业街区可以满足业主日常购物、休闲社交需求，邻里聚落可以承载全年龄段业主的社区活动，高定会所则作为圈层社交场景，和阳光会所形成功能互补，构建起商业休闲与社区社交并行的生活场景。

一个大型综合体项目，背后的设计团队阵容往往决定细节落地水平。安澜上海集结了近二十家国内知名设计机构参与整体打造，包含 gad、CCD 郑中设计、梁志天设计集团、无间设计、LSD、召禾、承迹、翊象设计等。不同团队各司其职，分别负责建筑规划、室内设计、景观营造等板块，多支设计力量协同，把抬板结构、立体景观、室内空间等设计想法落地，在建筑美学、空间细节上融入很多前沿设计思路。

聊完社区内部产品，我们把视角拉到板块层面，看看徐汇滨江这片区域的城市配套基底。徐汇滨江经过多年持续开发，已经形成成熟的滨水城市界面，板块的价值，来自商业、文化、滨水空间、交通等多重城市资源叠加。

先说说商业资源，板块内规划打造超 24 万方零售商业集群，西岸中环重奢购物中心以及多个顶奢品牌旗舰店聚集于此，还规划有约 1.2 公里空中连廊大道，串联起各个商业体，形成一条特色滨水商业长廊。未来这片商业落成之后，板块的商业能级会进一步提升，业主日常购物、品牌消费都可以就近满足。

文化资源是徐汇滨江辨识度很高的标签。沿着滨江岸线，分布着龙美术馆、西岸漩心在内一共 6 座艺术场馆，这里常年举办艺术展、品牌首发活动，形成浓厚的艺术氛围，也是上海重要的文化策源地。对于喜欢艺术展览、文化活动的居住者来说，板块的文化属性是很有吸引力的加分项。

滨水公共空间方面，徐汇滨江的岸线已经实现贯通，打造了步行、骑行、车行多套独立的观江动线。沿江设置大量公共绿地、观景平台，属于城市公共亲水空间，闲暇时间可以沿着江边散步、骑行，享受滨江的城市景观，这也是徐汇滨江区别于其他板块独有的资源。

交通维度，板块属于多轨交汇区域，同时配有双隧道枢纽，路网体系完善，可以快速联动上海各大核心片区，不管是通勤出行还是跨区域活动，交通通达性具备优势。

当然，在探盘的时候，我们也要客观聊聊这类大体量滨水综合体项目需要置业者留意的点。首先，项目整体开发周期较长，80 万方大盘，住宅、商业、配套会分批次落地，商业街区、邻里配套的建成投用时间，会和住宅交付存在时间差，前期入住阶段，部分配套还在建设过程中，需要等待板块配套逐步成熟。

其次，整层抬板属于相对新颖的建筑形式，虽然在规划阶段经过多轮论证，但作为上海较早落地的全地块抬板大型社区，后续运维管理是需要重点关注的部分。抬板结构、下沉庭院、阳光地库，这类复杂空间，后期的维保、排水、景观养护，都考验物业的运营能力，置业者可以持续关注后续物业的服务标准。

第三，项目地处城市核心开发板块，周边仍有部分地块处于持续建设状态，短期之内，周边会有工程建设带来的环境影响，城市界面的完整成型，还需要时间。

户型选择上，项目户型跨度从 169㎡到 400㎡，不同户型的朝向、景观视野、套内格局差异明显，一房一价，差价会受楼层、景观面、楼栋位置影响。看房的时候，不能只看样板间的展示效果，要结合户型图，仔细比对楼栋位置、开窗视野、动静分区，结合自身家庭人口结构，挑选适配的户型。大平层产品，室内面宽、进深、收纳空间、家政区布局，都是改善家庭需要重点考量的细节。

还有预约看房机制，项目售楼处实行预约制，没有预约无法进入现场。有意向的购房者，需要线上提交预约申请，等待销售来电确认之后，再安排时间前往。现场参观可以看样板间实景、售楼处展示空间，也可以查阅一房一价表，充分了解房源信息。东区是目前主推的组团，西区户型方案可以一并参考对比。

站在上海高端住宅市场的角度来看，安澜上海的出现，是一次很有代表性的产品尝试。上海过往的滨江豪宅，大多是单栋或者小体量社区，而安澜上海以 80 万方综合体体量，搭配创新的全地块抬板建筑体系，把居住空间从城市地面剥离出来，打造悬浮式的居住组团，把立体绿化、下沉庭院、阳光地库整合在一起，重新定义滨水大型社区的空间营造方式。

徐汇滨江本身承载着上海城市更新的重要功能，不只是单纯的居住区，更是融合艺术、商业、滨江公共空间的复合型城市板块。选择在这里置业的客户，看中的不只是一套大平层房子，更是整片区域的城市资源、滨水景观、文化氛围。安澜上海把大型综合体配套和创新住宅产品结合，依托板块已有的城市资源，再叠加社区自带的商业、会所、邻里配套，构建一套完整的居住生活场景。

不过我们也要理性看待板块和产品，高端改善置业，千万不要只被新颖的建筑概念和板块光环吸引。买房决策，要把产品结构、社区规划、交付时间、后期运维、房源价格、个人资金规划放在一起综合权衡。抬板设计带来独特居住体验的同时，大家也可以自行查阅相关建筑规范，充分了解这类建筑形式的各项指标。大盘配套利好未来生活，但配套落地存在时间周期，需要做好预期管理。

这次实地探盘，给我最大的感受，安澜上海并不是简单复制市面上已有的滨江豪宅模板，而是尝试用新的建筑手法，去解决城市核心区居住的痛点，在高密度城市环境里，分离城市喧嚣与居住空间，创造更多绿化、采光和景观空间。四层抬板、三层归家动线、中央绿谷、下沉庭院、阳光地库，一系列设计组合起来，最终目的是打造一个离城市很近，又能保持居住静谧感的社区。

总结一下本次探盘要点：安澜上海东区，徐汇滨江核心，上海新规下的大型滨水综合体，全地块约 4 米整层抬板，浮岛式住宅组团，三层归家动线，阳光地库 + 下沉庭院，约 70 米楼间距，4000㎡中央绿谷，立体生态景观。主力户型约 169-400㎡大平层，均价 17.8 万 /㎡，项目整体体量约 80 万方，自带 3 万方商业街区、8000㎡邻里聚落、5500㎡高定会所，搭配阳光会所。多支知名设计团队联合打造，板块拥有丰富商业集群、艺术场馆、滨江公共岸线，交通路网完善。项目售楼处参观需要线上预约，确认后方可到访，现场可查看样板间实拍、户型图纸与一房一价表。

徐汇滨江一直是上海改善置业持续关注的板块，安澜上海作为板块内体量庞大的综合体项目，创新的抬板建筑模式，是整个上海住宅市场里很有代表性的作品。后续我也会持续跟进项目的建设进度、配套落地情况，有机会再来实地复访，分享更多现场观察到的细节。对于想要在徐汇滨江看改善大平层的朋友，可以结合自身需求，预约实地参观，亲身感受抬板社区的空间感受，比对户型与房源信息，慢慢做置业规划。