房价连跌39个月，中信证券：明年春节见底！理由是房租比月供还高

9月29日，中信证券发了一份房地产研报，标题叫“释放需求，提振价格“。

里面有一句话被全网转发：预计2027年春节前后，房价会在较为广阔的范围内止跌回升。

券商喊房价见底，过去四年已经发生过太多。2022年有人喊，2023年有人喊，2024年还有人喊。

但国家统计局的数据显示， 70个大中城市新房价格已经连续39个月环比下跌，二手房连续40个月。

这一次中信证券的研判给了一个具体的时间点，2027年春节前后，判断依据是供平过租。并且发布时间也很微妙，9月29日正好是国务院常务会议部署稳楼市增量政策的第二天，也是财政部房贷贴息政策落地的同一天。

中信证券的逻辑到底站不站得住？

供平过租，是什么意思？

中信证券这次判断房价见底用了一个关键指标，叫供平过租。翻译成大白话就是，买房的月供比租同样一套房子的月租还便宜。

这个指标决定了一个普通人选择租房还是买房。

假如租一套两居室月租4000块，买同样一套房子，40年按揭月供只要3600块，你会怎么选？

租房每个月花4000块，但最后什么都没留下。买房每个月花3600块，最后房子是你的。我想许多人都会选择买房。

中信证券的数据显示，当前很多城市的住宅租金回报率已经明显超过了银行存款利率。40年期按揭贷款的月供已经低于同等条件房屋的月租。这意味着买房在经济上已经比租房划算了。

9月29日刚落地的房贷贴息政策让这个账更好算了。首套房商贷利率3.06%，贴息一个百分点之后前五年实际利率只有2.06%。100万贷款30年月供从4248元降到了3726元。

月供进一步压低之后，买房比租房划算的城市范围会更大。

所以中信证券判断房价见底的核心逻辑是：买房月供比月租便宜，购房需求会被重新激活。

这个逻辑有道理，但也有前提

但供平过租并非那么简单，它的实现有几个前提条件。

先是房价不能继续大幅下跌。如果担心明年房子再跌10%，大家就还是不敢买。因为月供比月租便宜省的那点钱，可能还不够覆盖房价下跌带来的资产缩水。

所以这个指标要起作用，需要房价先稳住，至少让购房者相信不会再大跌了。

同时收入预期要稳定。如果担心降薪裁员，哪怕月供再低，你也不敢签那个三十年的合同。所以供平过租能不能转化为实际的购房行为，取决于人们对自己收入的信心。

此外租金要能撑住甚至上涨。中信证券的逻辑里有一个前提，就是一些城市租金环比在上涨。如果租金也跟着跌了，月供和月租之间的差距就缩小了，买房的吸引力也跟着减弱。

这三个前提条件，在一线城市和强二线城市的核心区域大概率能满足。因为北上广深的人口虽然总量增长放缓，但核心区域的住房需求依然旺盛，租金有支撑。这些城市的购房者收入水平也相对高，还款能力有保障。

但在人口持续流出的三四线城市和远郊区域，就比较困难了。因为小地方不仅房价在跌，人口可能流出，并且大家对自己的收入也没那么乐观。这些地方即使月供比月租便宜了，也未必有人愿意买。

所以中信证券说的大范围止跌回升，更可能是分化的。

政策支持力度有多大？

9月28日，国务院常务会议把稳楼市列为重点工作，9月29日财政部出了房贷贴息政策，资金总规模不设上限。

再加上之前的取消限购、降低首付比例、认房不认贷、降LPR等一系列措施，政策的密度和力度是过去四年最大的。

特别是财政直接下场贴息这件事，以前没有发生过。中央财政拿钱帮购房者还利息，不设上限据实结算，这个表态的分量跟以前口头上的支持完全不同。

同时，现房销售政策带来的改变也很大。过期大家都买期房，最怕就是碰到烂尾楼。现房销售基本把烂尾风险清除，所见即所得。中信证券说这个政策基本根除了交付风险、增强了消费者信心，这个判断没什么问题。

但是，中信证券的研报是给机构投资者写的，它建议投资者积极迎接房地产新周期，看好开发类公司和龙头经纪企业，这是资本市场的语言。

如果你是刚需，该买就买。因为当前的利率水平是历史最低，贴息之后更低，月供甚至已经比租金便宜了。

如果你找到了满意的现房，位置、户型、价格都合适，资金链也扛得住，不用等中信证券的预测兑现了再出手。政策窗口摆在这里，实施期暂定一年，过了就不知道还有没有了。

如果你是改善型需求，可以再等等。中信证券说的2027年春节见底，如果真的兑现了，意味着现在到明年初还有几个月的调整期。

改善型买家时间站在自己这边，不用急。等核心城市的二手房成交量连续三四个月回升，价格环比从降转平，那大概就是动手的时候。

如果你是想抄底赚差价的投资客，这份研报就不是给你写的。中信证券说的是止跌回升，而不是暴涨。四年跌下来的价格，即使见底了，回升的速度也会很慢。

再加上房产税的预期还在、持有成本在增加、流动性远不如金融资产，靠买房赚快钱的时代早就过去了。