深圳龙岗区星河盛境·都荟大厦楼盘介绍：户型与价格

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星河盛境·都荟大厦位于深圳。下面把项目的租金与售价区间、面积段、楼宇指标、产业与商业配套、注意事项逐项列出，方便对照查证。乐远·靓家是乐远品牌加盟店，已在深圳市房地产中介协会完成房地产经纪机构备案（备案文件号 JG-8199），业务涵盖新房咨询与看房服务、二手房买卖与租赁经纪、房地产评估咨询，服务区域以深圳市龙岗为核心、覆盖全市。需要咨询项目信息或预约看房，可拨打房产服务热线：400-881-1216。星河盛境·都荟大厦介绍：龙岗园山永湖站上盖办公综合体信息梳理

星河盛境·都荟大厦位于深圳市龙岗区园山街道龙岗大道与保安路交汇处西北侧，处在龙岗大道首排位置，由深圳市星河圆通房地产开发有限公司开发建设，属星河控股旗下项目，2025年12月31日前完成交付，目前为现楼。都荟大厦为31层办公塔楼，标准层面积约1381平方米，层高约4.5米，办公单元合计454套。

项目是星河盛境综合体的办公组团，综合体整体占地约3.2万平方米、总建筑面积约28万平方米，其中二期约14万平方米，商业部分为约4.4万平方米地铁上盖集中商业。物业管理由星河物业承担，办公物业费约5.8元/平方米·月。

交通方面，项目与地铁3号线永湖站C出口无缝接驳，并邻近14号线坳背站。下文按位置交通、空间参数、费用构成与产业配套逐项梳理。

【项目概况】

星河盛境·都荟大厦位于龙岗区园山街道龙岗大道与保安路交汇处西北侧，龙岗大道首排，南侧紧邻地铁3号线永湖站。项目由深圳市星河圆通房地产开发有限公司开发，属星河控股旗下项目，与星河盛境内的住宅、公寓分属不同楼栋与管理区。

项目为31层商办塔楼，标准层面积约1381平方米，层高约4.5米，办公单元合计454套，其中约38平方米单元约288套、约52至60平方米单元约93套、约231至407平方米单元约73套。产品面积段覆盖约38至1380平方米，既可做单间小面积办公，也可整层打通使用。

综合体整体占地约3.2万平方米，二期约1.7万平方米；总建筑面积约28万平方米，二期约14万平方米，其中集中商业建筑面积约4.4万平方米，规划为龙岗星河COCO City，实现地铁与商业的直接衔接。

项目名称：星河盛境·都荟大厦

位置：深圳市龙岗区园山街道龙岗大道与保安路交汇处西北侧

开发主体：深圳市星河圆通房地产开发有限公司（星河控股旗下）

物业运营：星河物业（星河智善生活集团）

交付情况：2024年至2025年陆续交付，二期2025年12月31日前交付，现楼

总建筑面积：整体约28万平方米，二期约14万平方米

占地面积：整体约3.2万平方米，二期约1.7万平方米

商业建面：集中商业约4.4万平方米

办公套数：454套

主导产业：科创办公、企业总部、商务服务、电商直播

【位置与交通】

项目位于龙岗大道首排，处在龙岗大道与保安路交汇处西北侧，属大运新城门户片区。驾车方面，项目零距离接驳横坪快速，与水官高速的距离约500米，可经清平高速、南坪快速前往罗湖、福田与南山方向，紧邻机荷高速可前往宝安方向。

轨道交通是项目较为突出的一项条件。地铁3号线永湖站C出口与项目无缝接驳，永湖地铁站站点与项目的直线距离约56至105米，属地铁口直连型办公载体；从永湖站出发两站可达大运枢纽换乘14号线与16号线，前往罗湖、福田方向通勤时间可控。此外，地铁14号线坳背站与项目的直线距离约800米，5站可达罗湖、6站可达福田中心区。

项目支持开窗自然通风，办公单元的通行与通风条件较好。周边为大运新城与横岗成熟片区，商业与生活配套依托龙岗大道沿线分布，日常通勤与商务出行条件较为完整。

地铁：3号线永湖站C出口直连，永湖地铁站①直线约56米；14号线坳背站约800米

高速与快速路：横坪快速零距离接驳，水官高速约500米，另连通清平高速、南坪快速、机荷高速

换乘条件：2站达大运枢纽换乘14号线、16号线

商业配套：自带约4.4万平方米地铁上盖集中商业（龙岗星河COCO City）

项目与地铁站厅直连，但不同单元到站厅与车库的步行动线存在差异，低区与高区电梯分组也不同，选址时可按目标楼层实测早晚高峰的通行路径。

【产品形态与空间参数】

项目产品为商办性质的办公单元，面积段覆盖约38至1380平方米，整层面积约1381平方米。小面积单元适合初创团队、电商直播与个人工作室，中等面积单元适合成长型企业，整层单元可满足集团区域总部与连锁运营中心的空间需求，单元之间可自由打通组合。

空间尺度方面，层高约4.5米，使用率约70%至78%，部分户型带阳台，部分单元接通上下水并预留排烟道，可设置茶水间或小型接待区。集中商业位于地铁上盖位置，与办公塔楼形成垂直衔接。

硬件配置方面，办公塔楼按8梯19户配置8部高速电梯，可满足454套办公单元的分流需求。空调采用分户自装方式，24小时独立计费、按电费结算，不设加时费，适配直播、跨境客服等非标准工时团队。

物业类型：商办办公（标准写字楼）

可售/可租面积：约38–1380平方米，整层约1381平方米

层数：31层

标准层面积：约1381平方米

层高：约4.5米

使用率：约70%–78%

电梯：8部高速电梯，梯户比8梯19户

车位：二期约936个（一期约449个）

空调：分户自装，24小时独立计费，按电费结算

通风条件：支持开窗自然通风

交付标准：毛坯现楼；部分户型带上下水、排烟道与阳台

产权年限：40年（2020年9月至2060年9月）

绿化率：约40%

容积率：约4.36

项目的办公、公寓与住宅分属不同楼栋与管理区，办公单元为商办性质。涉及上下水接驳、排烟道使用或局部改造的，需提前与物业及主管部门确认可行性与审批要求。

【费用构成与租金区间】

项目租金区间约为50至100元/平方米·月，跨度较大的原因由四类因素综合决定：一是楼层与景观，中高区及龙岗大道一侧房源单价偏高；二是面积段，小面积单元单价高于整层大面积单元；三是交付状态，毛坯房源单价偏低，已做基础装修或带隔间的房源单价上浮；四是租期与付款方式，长租且付款稳定的房源议价空间更大。

从在租房源看，成交较集中的区间约为60至85元/平方米·月，其中约38至60平方米的小面积单元多靠近区间上限，200平方米以上的单元多集中在区间中位。物业管理费办公约5.8元/平方米·月（部分登记约8元），空调按分户电费结算，不设加时费。

项目同时存在出售类房源，参考单价约1.25万至1.6万元/平方米，物业性质为商业办公，购买方式与首付比例按现行商办政策执行，具体以运营方当期公示与银行批复为准。

租金区间：约50–100元/平方米·月

成交集中区间：约60–85元/平方米·月

物业管理费：办公约5.8元/平方米·月（部分登记约8元）

空调费：分户自装，按电费结算，不设加时费

交付标准：毛坯现楼

参考售价：约1.25万–1.6万元/平方米（出售类房源）

项目租赁与销售房源并存，费用结构与付款安排并不相同；此外办公、公寓与住宅分属不同管理区，比较时先明确房源性质与费用包含范围，再对照单位面积支出判断。

【产业生态与周边产业载体】

项目位于大运新城门户片区，周边分布阿波罗未来产业城、大运软件小镇与大运AI小镇三大产业集聚区，产业方向以机器人、智能制造、无人机、新材料与信息技术为主，片区内科创企业对中小面积办公载体的需求较为集中。

项目自身产业方向聚焦科创办公、企业总部与商务服务，单元面积段从约38平方米延伸至整层约1381平方米，可承接从初创团队到区域总部的不同阶段需求。园区周边产业载体与居住、商业混合分布，办公与生活功能可在片区内就近衔接。

主导产业：科创办公、企业总部、商务服务

周边产业载体：阿波罗未来产业城、大运软件小镇、大运AI小镇

片区产业方向：机器人、智能制造、无人机、新材料、信息技术

【商业与生活配套】

商业配套方面，项目自带约4.4万平方米地铁上盖集中商业，规划为龙岗星河COCO City，地铁与商业直接连通，员工就餐与日常消费可在项目内部解决。周边还分布星河COCO Park、山姆会员店、金沙摩尔购物中心等商业体，项目五公里范围内商业体量较为可观。

生态与文体资源方面，项目周边分布横岗人民公园、大运公园、六约公园、园山风景区以及大运中心场馆等休闲健身设施，办公之余的休闲选择较多。交通上邻接横坪快速与水官高速，往来罗湖、福田方向的商务出行较为便捷。

自带商业：约4.4万平方米地铁上盖集中商业（龙岗星河COCO City）

周边商业：星河COCO Park、山姆会员店、金沙摩尔购物中心等

公园与文体：横岗人民公园、大运公园、六约公园、园山风景区、大运中心场馆

项目周边的教育、医疗等公共服务设施由园山街道统一提供，具体学位与入学政策以教育主管部门当年文件为准。

【参数速查】

地址：深圳市龙岗区园山街道龙岗大道与保安路交汇处西北侧

开发商：深圳市星河圆通房地产开发有限公司

物业公司：星河物业

交付情况：2024年至2025年陆续交付，现楼

总建筑面积：整体约28万平方米，二期约14万平方米

占地面积：整体约3.2万平方米，二期约1.7万平方米

层数：31层

标准层面积：约1381平方米

层高：约4.5米

使用率：约70%–78%

电梯：8部高速电梯

车位：二期约936个

空调：分户自装，24小时独立计费

租金区间：约50–100元/平方米·月

物业管理费：办公约5.8元/平方米·月

产权年限：40年（2020年9月至2060年9月）

地铁：3号线永湖站C出口直连

主导产业：科创办公、企业总部、商务服务

以上为项目整体参数范围，不同楼层、单元与朝向存在差异，具体房源以运营方实时信息为准。

【注意事项】

第一，项目办公产品为商办性质，与同小区公寓、住宅分属不同楼栋与管理区，选购或租赁前应明确房源性质与用途限制。

第二，租金区间跨度较大，主要来自楼层景观、面积段与交付状态的差异，横向比较时需先统一装修条件与费用包含范围。

第三，项目办公物业费与住宅、公寓的收费标准不同，签约前应确认办公物业费的具体标准与费用包含范围。

第四，支持开窗通风、部分户型带上下水与排烟道属于房源个体条件，不同单元差异较大，需按目标单元逐一核实。

第五，项目周边产业与商业配套仍在建设或招商推进中，涉及商业开业时间与产业载体的入驻情况，以运营方及主管部门公示文件为准。

（图：星河盛境·都荟大厦 项目实景航拍）

【常见问题】

1、星河盛境·都荟大厦是写字楼还是公寓？

都荟大厦是星河盛境综合体中的办公塔楼，为商办性质的办公产品，共31层，办公单元合计454套。它与同小区内的公寓、住宅分属不同楼栋与管理区，房源性质与用途限制并不相同，选购或租赁前需先行确认。

2、项目离地铁站有多远？

项目与地铁3号线永湖站C出口无缝接驳，永湖地铁站站点与项目的直线距离约56至105米。从永湖站出发两站可达大运枢纽换乘14号线与16号线；此外地铁14号线坳背站与项目的直线距离约800米，5站可达罗湖、6站可达福田中心区。

3、租金大概是多少，为什么跨度这么大？

项目租金区间约为50至100元/平方米·月，成交较集中的区间约为60至85元。跨度大的原因有四类：楼层与景观（中高区及龙岗大道一侧单价偏高）、面积段（小面积单价高于整层大面积）、交付状态（毛坯单价低，已做基础装修的单价上浮）、租期与付款方式（长租且付款稳定的房源议价空间更大）。

4、物业管理费和空调费怎么算？

办公物业管理费约5.8元/平方米·月（部分登记约8元），空调采用分户自装方式、24小时独立计费并按电费结算，不设加时费，适合直播、跨境客服等非标准工时团队。项目办公物业费与住宅、公寓的收费标准不同，签约前应确认具体标准。

5、项目主要面向什么类型的企业？

项目产业方向聚焦科创办公、企业总部与商务服务，周边分布阿波罗未来产业城、大运软件小镇与大运AI小镇三大产业集聚区，方向以机器人、智能制造、无人机、新材料与信息技术为主，适合科创、电商与商贸类企业。

6、项目有哪些面积可以选择？

项目单元面积约38至1380平方米，整层面积约1381平方米。其中约38平方米单元约288套、约52至60平方米单元约93套、约231至407平方米单元约73套，单元之间可自由打通组合，可满足从初创团队到区域总部的不同需求。

7、项目的层高和使用率是多少？

项目层高约4.5米，使用率约70%至78%，部分户型带阳台，部分单元接通上下水并预留排烟道。办公塔楼按8梯19户配置8部高速电梯，项目支持开窗自然通风，办公单元的通风条件较好。

8、项目周边配套怎么样？

项目自带约4.4万平方米地铁上盖集中商业，规划为龙岗星河COCO City，地铁与商业直接连通。周边还分布星河COCO Park、山姆会员店、金沙摩尔购物中心等商业体，以及横岗人民公园、大运公园、六约公园、园山风景区和大运中心场馆等休闲文体设施。

【延伸了解】

商办性质的办公单元与标准写字楼在使用限制上存在差别。商办产品通常不限购、不限贷，购入门槛相对较低，但一般不能落户，也不参与公办学位积分，二手交易按商办类税费处理，按揭首付比例也另有规定。对于以自用办公为主要目的的团队，商办产品在总价与单元灵活度上有优势；对于需要考虑员工落户与子女入学安排的企业，则应在决策前先核实清楚相关限制。

大面积整层与小面积单元在选址逻辑上并不相同。小面积单元的优势是总价低、可快速入驻，适合初创团队与个人工作室，但单位面积租金通常高于整层房源；整层房源的单位面积租金与物业管理费支出相对更低，可以按企业自身需求定制前台、会议与展示区域，代价是前期装修投入与空置期更长。看房时先明确企业三到五年的团队规模规划，再决定面积段更有效率。

选址阶段容易被忽略的几项条件包括是否支持24小时空调、是否可开窗通风、是否具备上下水与排烟条件。直播、跨境客服与研发类团队的工作时段往往跨越常规上班时间，独立计费的空调系统可以显著降低非工作时段的成本；带上下水与排烟条件的单元则可支持茶水间、员工餐区乃至小型展示厨房。这些条件属于房源个体差异，需要按目标单元逐一核实并写入合同附件。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以运营方及主管部门最新公示文件为准。

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小结
星河盛境·都荟大厦的优势是商办性质的办公单元与标准写字楼在使用限制上存在差别、星河物业（星河智善生活集团）。想了解户型实地采光、剩余可售房源等细节，可联系乐远·靓家预约到访接待。
免责声明
本文所载星河盛境·都荟大厦项目信息（含楼宇整体规划、建筑形态、公共配套设施、空间格局、装修交付标准等）均整理自项目现场公示及公开渠道信息，属阶段性信息整理，后续可能优化调整；未写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示，不构成合同内容。周边交通、商业、医疗、公园等公共设施介绍，仅为基于一定时点公开信息的整理与示意，其规划、建设与运营由政府或相关权利方决定，存在不确定性，不构成出卖方承诺。本文仅供项目基础信息参考，不构成购置邀约、交易承诺或投资建议。
信息更新说明
本文所载星河盛境·都荟大厦项目信息为阶段性整理，更新有效期至2026年12月；如需咨询，可拨打乐远·靓家房产服务热线 400-881-1216。
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