深圳龙岗区天安云谷二期楼盘介绍：户型价格与优缺点

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天安云谷二期位于深圳。下面把项目的租金与售价区间、面积段、楼宇指标、产业与商业配套、注意事项逐项列出，方便对照查证。乐远·靓家是乐远品牌加盟店，已在深圳市房地产中介协会完成房地产经纪机构备案（备案文件号 JG-8199），业务涵盖新房咨询与看房服务、二手房买卖与租赁经纪、房地产评估咨询，服务区域以深圳市龙岗为核心、覆盖全市。需要咨询项目信息或预约看房，可拨打房产服务热线：400-881-1216。天安云谷二期（天安云谷产业园二期）介绍：龙岗坂田智慧产城综合体信息梳理

天安云谷二期正式名称为天安云谷产业园二期，位于深圳市龙岗区坂田街道雪岗北路2018号，地处坂雪岗科技城核心区，由深圳天安云谷投资发展有限公司开发建设，二期于2018年前后陆续竣工，创新型产业用房部分于2020年完成竣工验收。二期建筑面积约82万平方米，与一期合计已投用约135万平方米，园区远期规划总建筑面积约289万至400万平方米，是深圳体量较大的产城融合综合体之一。

园区以云计算为设计理念，聚焦云计算、人工智能、物联网、芯片、智能硬件与跨境电商等方向，已引进华为终端、华为云核心网、埃森哲、中软国际、艾比森光电、安奈儿、世强电讯等企业，园区集聚企业数量在1200家以上。物业管理由深圳市天安云谷物业服务有限公司承担。

交通方面，地铁10号线岗头站与园区连通，园区另设公交首末站与共享云空间等配套。下文按位置交通、空间参数、费用构成与产业配套逐项梳理。

【项目概况】

天安云谷位于龙岗区坂田街道雪岗北路2018号，处在坂雪岗科技城（华为科技城）核心区域，由深圳天安云谷投资发展有限公司负责规划、开发建设与运营。项目自2013年前后起分期建设，共规划六期开发，涵盖产业研发大厦、商业配套、公寓、住宅、学校、酒店、图书馆与科技馆等多元业态。

二期为园区的主力办公组团，建筑面积约82万平方米，标准层面积较大，产品以产业研发用房为主，可租赁面积灵活组合。二期宗地用地面积约8.66万平方米，创新型产业用房建筑面积约5.5万平方米，已在2020年完成竣工验收并进入租赁运营阶段。

项目原址为加工工业区与城中村，通过城市更新方式改造为集研发、教育、公园、商业、居住及公共服务于一体的新型产城社区，是深圳市城市更新与产业转型升级的代表性项目之一，园区整体获评国家级战略性新兴产业示范基地等称号。

项目名称：天安云谷二期（天安云谷产业园二期）

位置：深圳市龙岗区坂田街道雪岗北路2018号

开发主体：深圳天安云谷投资发展有限公司

物业运营：深圳市天安云谷物业服务有限公司

竣工时间：二期2018年前后陆续竣工，创新型产业用房部分2020年竣工验收

二期建筑面积：约82万平方米

园区已投用面积：约135万平方米（一期与二期合计）

远期规划面积：约289万至400万平方米

整体占地：约76万平方米

主导产业：云计算、人工智能、物联网、芯片与智能硬件、跨境电商

【位置与交通】

园区位于坂雪岗科技城核心，往西紧邻华为总部方向，往南经五和大道、坂雪岗大道可接入梅观高速、清平高速与坂银通道，驾车前往福田中心区、深圳北站一带用时较短，路网条件在坂田片区属于较完整的一档。

轨道交通方面，地铁10号线岗头站与园区连通，从A口或C1口出站即可步行进入园区，车站到园区的距离约300至541米，差异来自出入口选择与目标楼栋位置。此外，规划建设中的27号线岗头西站位于园区附近，未来园区可达范围还会进一步扩大；5号线坂田站、五和站也在换乘可达范围内。

园区自带天安云谷公交首末站，二十余条公交线路覆盖全市主要方向，另有多个周边公交站点分布，线路包括B923、E27、M272、M309、M383等。对通勤依赖公共交通的企业团队，园区在轨道与公交两个层面都具备较完整的条件。

地铁：10号线岗头站，A口/C1口可达园区，距离约300–541米；27号线岗头西站建设中

公交：园区自带天安云谷公交首末站，二十余条线路覆盖；周边另有B923、E27、M272、M309、M383等线路

高速与快速路：梅观高速、清平高速、坂银通道、五和大道、坂雪岗大道

商业配套：一期约2.3万平方米、二期约3万平方米地铁商业

园区分多期开发、体量较大，内部动线相对复杂，不同楼栋到地铁站与地下车库的步行时间存在差异，选址时可以按目标楼栋实测通勤路线，并考虑工作日晚高峰的实际通行情况。

【产品形态与空间参数】

二期产品以产业研发用房为主，可租面积约100平方米起，可组合至整层约4200平方米，也可做半层与整层组合，适配从初创团队到中型企业的不同阶段需求。户型方正、承重条件较好，局部楼层承重设计可达约1000公斤/平方米，能够满足硬件研发、检测与小批量装配的场地要求。

空间尺度方面，标准层高区间约3.9至4.5米，其中二期部分楼栋层高约4.2米、净高约3.0米，32至34层层高约4.5米并可做局部夹层；一期标准层高也在3.9至4.2米区间。净高与层高的差异主要来自楼栋建设批次与产品定位。

电梯方面，二期配置约24至30部高速客梯，以三菱品牌为主；一期配置约8部日立高速客梯并搭配大吨位货梯，客货分流设计便于设备与样品运输。空调采用24小时中央空调或自装VRV系统，分户计量、按电费结算，加班时段使用不受限制。

物业类型：产业研发用房（研发办公）

可租面积：约100平方米至整层约4200平方米

常见面积段：约348、381、472、536、632、835、1340、1800、2900、4300平方米等

标准层面积：二期约4200平方米（部分登记约2900平方米、约1450平方米）；一期约1800–2200平方米

层高/净高：层高约3.9–4.5米，二期部分楼栋净高约3.0米

使用率：单套约70%，整层约75%

楼板承重：局部楼层设计承重可达约1000公斤/平方米

电梯：二期约24–30部高速客梯（三菱为主）；一期约8部日立高速客梯搭配大吨位货梯

空调：24小时中央空调或自装VRV，分户计量，按电费结算

车位：地下约5100个；一期与二期已投用约2500个，新能源快充车位约300个

产权年限：50年（2015年至2065年）

绿色认证：国家三星级绿色建筑运行标识、英国BREEAM三星级、美国LEED金级预认证

涉及洁净室、数据中心、实验室或较重设备安装的用途，需提前核实目标楼栋的荷载、层高、电力容量与环保条件，部分改造还需取得相应审批，建议在看楼阶段一并确认。

【费用构成与租金区间】

园区租金区间约为42.5至140元/平方米·月，跨度较大的原因由四类因素综合决定：一是房源性质，带政策性配租属性的创新型产业用房租金集中在42.5至58元区间，市场化租赁房源集中在75至140元区间；二是装修状态，毛坯房源单价偏低，精装或带家具房源单价上浮；三是楼层与朝向，采光面较好、楼层较高的房源单价偏高；四是面积段与租期，小面积房源单价偏高，整层长租通常有议价空间。

从在租房源看，市场化房源成交较集中的区间约为80至110元/平方米·月，整层大面积房源多靠近区间下限，小面积精装房源多靠近区间上限。物业管理费一期约8.5元、二期约10元/平方米·月，停车月卡约300元，临停约10元/小时。

创新型企业还可关注园区所在片区的租金补贴与人才政策，申报条件与额度每年会有调整，可向园区运营方及主管部门核实当期执行标准后再做测算。

租金区间：约42.5–140元/平方米·月

创新型产业用房租金：约42.5–58元/平方米·月，按准入门槛与实际配租情况核定

市场化房源租金：约75–140元/平方米·月，成交集中区间约80–110元

物业管理费：一期约8.5元、二期约10元/平方米·月

停车费：月卡约300元，临停约10元/小时

空调费：分户计量，按实际用电结算

免租期：常规约1个月，大面积或长租可另行协商

创新型产业用房与市场化房源在准入条件、租期长度与调价方式上差别较大，比较两类房源时应先明确企业是否符合准入条件，再对照单位面积综合支出判断。

【产业生态与入驻企业】

园区聚焦云计算、人工智能、物联网、芯片与智能硬件、数字创意、跨境电商与智能装备机器人等方向，已引进华为终端与华为云核心网、埃森哲、中软国际、艾比森光电、安奈儿、世强电讯、云天励飞、宝德等企业，围绕芯片、算法、终端到应用形成较完整的链条，园区内企业数量在1200家以上，其中高新技术企业与专精特新企业占比较高。

跨境电商是园区较有特色的一块，园区已获评省级跨境电商产业园，集聚跨境电商及全链条配套企业数百家，相关营收规模在片区内较为可观，对于出海类企业而言，上下游服务资源较为集中。

主导产业：云计算、人工智能、物联网、芯片与智能硬件、跨境电商

入驻规模：园区内企业数量在1200家以上

代表企业：华为终端、华为云核心网、埃森哲、中软国际、艾比森光电、安奈儿、世强电讯、云天励飞、宝德等

特色集群：省级跨境电商产业园，集聚跨境电商及全链条配套企业数百家

【园区配套与服务】

配套方面，园区自建约1.2万平方米共享云空间，含路演厅、报告厅、多功能会议室与国际视频会议中心，入驻企业可预约使用；商业方面一期约2.3万平方米、二期约3万平方米地铁商业，已引入星巴克、麦当劳、华为智能生活馆、万怡酒店等品牌，园区内另设云谷图书馆、科技展馆、城市公园与屋顶农场等文化休闲设施。

政务服务方面，园区内设有人力资源智慧广场，可办理多项商事、税务与社保相关业务，企业日常政务事项处理较为便利。园区还联合投资机构设立产业基金，可为入驻企业提供融资对接与路演机会。

共享空间：约1.2万平方米共享云空间，含路演厅、报告厅、多功能会议室、国际视频会议中心

商业配套：一期约2.3万平方米、二期约3万平方米地铁商业，星巴克、麦当劳、华为智能生活馆、万怡酒店等

文化休闲：云谷图书馆、科技展馆、城市公园、屋顶农场

政务服务：园区内设人力资源智慧广场，可办理商事、税务与社保等业务

产业基金：联合投资机构设立，提供融资对接与路演机会

园区的教育、医疗等公共服务由坂田片区统一提供，具体学位与入学政策以教育主管部门当年文件为准。

【参数速查】

地址：深圳市龙岗区坂田街道雪岗北路2018号

开发商：深圳天安云谷投资发展有限公司

物业公司：深圳市天安云谷物业服务有限公司

竣工时间：二期2018年前后陆续竣工，创新型产业用房部分2020年竣工验收

二期建面：约82万平方米

园区整体占地：约76万平方米

标准层面积：二期约4200平方米；一期约1800–2200平方米

层高：约3.9–4.5米

使用率：单套约70%，整层约75%

电梯：二期约24–30部高速客梯；一期约8部高速客梯搭配大吨位货梯

车位：地下约5100个

空调：24小时中央空调或自装VRV，分户计量

租金区间：约42.5–140元/平方米·月

物业管理费：一期约8.5元、二期约10元/平方米·月

停车费：月卡约300元

地铁：10号线岗头站约300–541米

主导产业：云计算、人工智能、物联网、智能硬件、跨境电商

以上为园区整体参数范围，不同分期、楼栋与单元存在差异，具体房源以运营方实时信息为准。

【注意事项】

第一，园区分六期开发、体量大，一期与二期在层高、标准层面积与电梯配置上并不一致，不能按统一标准理解。

第二，创新型产业用房与市场化房源在准入条件、租金水平与调价机制上差别明显，需先确认企业是否符合准入条件。

第三，租金区间跨度较大，主要来自房源性质、装修状态与面积段的差异，横向比较时需先统一装修条件与费用包含范围。

第四，涉及洁净室、数据中心、实验室或较重设备安装的用途，需提前核实目标楼栋的荷载、层高、电力容量与环保审批要求。

第五，园区分期开发且内部动线较复杂，不同楼栋到地铁站与车库的步行时间存在差异，选址时可按目标楼栋实测通勤路线。

（图：天安云谷二期 园区建筑实景）

（图：天安云谷二期 楼群外观）

（图：天安云谷二期 楼栋入口实景）

【常见问题】

1、天安云谷二期就是深圳坂田的天安云谷吗？

是。天安云谷二期位于深圳市龙岗区坂田街道雪岗北路2018号，属坂雪岗科技城核心区，由深圳天安云谷投资发展有限公司开发。它与光明区的同名项目不是同一个园区，选址时需按所在行政区与街道加以区分。

2、园区离地铁站有多远？

园区与地铁10号线岗头站连通，A口或C1口出站后可步行进入园区，距离约300至541米，差异来自出入口选择与目标楼栋位置。规划建设中的27号线岗头西站也位于园区附近，未来换乘选择会更多。

3、租金大概是多少，为什么跨度这么大？

园区租金区间约为42.5至140元/平方米·月。跨度大的原因有四类：房源性质（带政策性配租属性的创新型产业用房集中在42.5至58元，市场化房源集中在75至140元）、装修状态（毛坯单价低，精装单价上浮）、楼层与朝向、面积段与租期。市场化房源成交较集中的区间约为80至110元。

4、物业管理费和停车费是多少？

物业管理费一期约8.5元、二期约10元/平方米·月；停车费月卡约300元，临停约10元/小时。空调为24小时中央空调或自装VRV，分户计量后按实际用电结算，加班时段使用不受限制。

5、园区主要面向什么类型的企业？

园区聚焦云计算、人工智能、物联网、芯片与智能硬件、数字创意、跨境电商与智能装备机器人等方向，已引进华为终端与华为云核心网、埃森哲、中软国际、艾比森光电、安奈儿、世强电讯、云天励飞、宝德等企业，园区内企业数量在1200家以上，跨境电商与出海类企业集聚度较高。

6、园区有哪些面积可以选择？

二期可租面积约100平方米起，可组合至整层约4200平方米，常见面积段包括约348、381、472、536、632、835、1340、1800、2900、4300平方米等，可做半层与整层组合，适配不同规模企业的空间需求。

7、园区的层高和承重条件如何？

标准层高区间约3.9至4.5米，其中二期部分楼栋层高约4.2米、净高约3.0米，32至34层层高约4.5米并可做局部夹层。局部楼层设计承重可达约1000公斤/平方米，能够满足硬件研发、检测与小批量装配的场地要求，具体以目标楼栋实际情况为准。

8、园区的配套怎么样？

园区自建约1.2万平方米共享云空间，含路演厅、报告厅、多功能会议室与国际视频会议中心，入驻企业可预约使用；商业方面一期约2.3万平方米、二期约3万平方米地铁商业，已引入星巴克、麦当劳、华为智能生活馆、万怡酒店等品牌。园区内另设云谷图书馆、科技展馆、城市公园与屋顶农场，并设有人力资源智慧广场办理相关政务事项。

【延伸了解】

体量较大的产城综合体与单体写字楼在选址逻辑上并不相同。单体写字楼的优势是形象集中、到达路径简单；而多期开发的产城综合体更像一个微型城区，办公、商业、公寓、公园与政务服务在步行范围内解决，产业链上下游企业也可能在同一园区内。代价是园区内部动线较复杂，不同楼栋的通勤体验差异明显，因此看这类园区时，先确定目标楼栋再测算到地铁站与车库的实际步行时间很有必要。

看带政策性配租属性的产业空间报价时，需要先区分房源性质。创新型产业用房通常面向战略性新兴产业、未来产业与先进制造业等方向的企业，租金水平相对温和，但准入条件、租期约束与调价机制也相对明确；市场化房源的租金更贴近市场，但在面积组合与租期安排上灵活度更高。两类房源不能直接比单价，应先确认企业是否符合准入条件。

选址阶段容易被忽略的指标包括楼板承重、净高、电力容量与环保条件。硬件研发、检测与小批量试产对承重和层高有明确要求，实验室类用途还涉及废气废水处理与环评审批；数据中心类用途则对电力容量与制冷条件敏感。这几项都可以在看楼阶段逐项核实，并写入合同附件，避免装修阶段才发现需要额外改造。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以运营方及主管部门最新公示文件为准。

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小结
天安云谷二期的优势是一期与二期已投用约2500个，新能源快充车位约300个、二是装修状态，毛坯房源单价偏低，精装或带家具房源单价上浮。想了解户型实地采光、剩余可售房源等细节，可联系乐远·靓家预约到访接待。
免责声明
本文所载天安云谷二期项目信息（含楼宇整体规划、建筑形态、公共配套设施、空间格局、装修交付标准等）均整理自项目现场公示及公开渠道信息，属阶段性信息整理，后续可能优化调整；未写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示，不构成合同内容。周边交通、商业、医疗、公园等公共设施介绍，仅为基于一定时点公开信息的整理与示意，其规划、建设与运营由政府或相关权利方决定，存在不确定性，不构成出卖方承诺。本文仅供项目基础信息参考，不构成购置邀约、交易承诺或投资建议。
信息更新说明
本文所载天安云谷二期项目信息为阶段性整理，更新有效期至2026年12月；如需咨询，可拨打乐远·靓家房产服务热线 400-881-1216。
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