香港商业地产蚀让潮，核心商厦跌价84%、外资基金、麦当劳齐撤

今天和大家讲回商业地产的问题。其实今天不单单是想讲那些84%、72%的惊人跌幅，大幅劈价已经非常严重了。银主盘还不只是这些，真正信息量大的地方在于，无论是内地公司在香港搞不定，导致物业被银主接管，最后要跌足84%卖楼；还是连外资基金都搞不定，同样被人收楼。

另外，外资麦当劳也一样继续沽货，不止如此，海富中心这些物业更是跌了一半。连本土发展商也出现银主卖楼的情况，甚至连卖五个铺位，连主席自用的铺位都卖掉了。

你说这是不是信息量很大呢？

我们就开篇和大家一一报道，并且分析讨论。

首先看看商厦市场的惨烈情况。

根据《经济日报》报道，原本由奥园持有、后来被恒生银行接管的葵涌国瑞路46号奥创中心全栋商厦，最新以1.5亿元售出。

而奥园在2018年以9.5亿元购入。9.5亿元买入，现在1.5亿元售出，直接暴跌84%！

平均尺价更是低至约1,250元。

哇，真是不得了。那些工业楼现在已经跌得很夸张了，动辄每平方尺两千多元，没想到这里的尺价竟然只有1,250元，甚至低于不少项目的重建成本。

新买家是经营急冻海鲜进口业务的大洋环球，买下来作为公司总部。

另一宗更加夸张的，就是外资基金也撑不住了。

你说内地公司中国澳元搞不定，外资基金也一样搞不定，连外资都在香港市场捞不下去了。

这一宗就是红磡的海明轩。原本由施罗德基金持有的海明轩三层商业楼面，因为贷款到期，被银主接管。

哇，香港地产市场感觉好像每个人进来都搞不定。不管你是外资、内资，甚至是中资，最后都可能要面对这样的局面。

海明轩最终以3.23亿元连租约售出，相比2018年高达11.6亿元的造价，短短8年时间，物业价值就下跌了72%。

真的非常惨烈。

当然，除了这些商厦之外，还有星星地产，这种本土发展商也出现同样的情况。

星星地产在元朗的洪芳，早前有大批物业变成银主盘，大家都记得这件事。

星星地产大家也知道是什么情况，它还有私人住宅项目“雨后”，但这个项目似乎也没有看到明显的起色。

根据《香港01》报道，总部位于附近的寿桃牌母公司新信福食品的郑氏家族，在短短一个月内，就大手笔斥资5,510.2万元，一口气扫入洪芳5个银主地铺。

其中包括早前因为肉饼饭热潮而受到关注的大宝冰室，新店铺位以1,360.2万元成交。

连星星地产主席陈文辉旗下共享工作空间品牌所承租的铺位，也要易手。

这个大手扫货的动作，在现在的市场环境下确实相当瞩目。

不过，我觉得更加值得关注的，还是星星地产本身。

其他实业公司、老牌企业，或者做实体生意的公司，在这个时候买入物业，趁低吸纳作为自用，其实并不出奇。因为很多企业根本不做按揭，而是直接拿现金出来买。

所以现在也不容易。

我之前已经讲过，一些买家可能是教会、大学、老人院，很多都是为了自用；另外就是一些实业公司自己买入物业。

但更加有信息量的，其实是星星地产这样的本土发展商。

香港的发展商现在一个接一个出现问题，接连陷入困境。

好了，接下来另外一个就是麦当劳了。

麦当劳已经讲过很多集，之前也卖了不少铺位，现在又有一个新近售出的案例。总共应该已经卖出12间铺位了，不过还没有卖完。

根据《明报》和28Hse的报道，国际快餐巨头麦当劳也继续减持在香港的物业资产。

要知道，麦当劳美国其实有很强的地产属性，它们的经营模式本身就是买入铺位，然后再租给麦当劳的营运商，由各地营运商经营业务。

麦当劳早在香港上世纪70年代已经开始买入铺位，然后一直将铺位出租。它通过快餐业务以及特许经营（Franchise）制造对铺位的需求，再让营运商负责经营。

这种模式已经持续很多年。

但在这个时候，可以这样说，麦当劳已经开始全面减持香港的物业资产。

根据《明报》和28Hse报道，麦当劳最新以1.2亿元售出荃湾街市街10号至22号地下至二楼的复式巨铺，面积约12,251平方尺，平均尺价约9,795元。

其实这个价钱也算不错了，对吧？

值得留意的是，这间分店大有来头，它是新界区首间麦当劳餐厅，早在1978年已经开业。

而麦当劳总公司是在1987年，以当时800万元买入这个铺位自用。也就是说，持有接近40年，账面赚了约1.12亿元，升值约14倍。

根据统计，麦当劳从去年7月份开始，分阶段放售旗下23个商铺，至今已经卖出12个，合共套现超过10.98亿元。

不过，值得留意的是，它其实也是劈价卖出。

虽然报道没有明确提到最终劈价幅度，但这个铺位去年开价约1.6亿元，最终成交价只有1.2亿元，足足劈价4,000万元，约25%，才能够成功卖出。

你看，原本叫价1.6亿元，最后要劈价四分之一才能够脱手。

当然，麦当劳买入23间铺位，肯定希望可以尽快卖掉、全部套现离场。但另一方面，你以为它不想卖高价吗？

始终要劈价25%，才能够成功脱手。

不过我觉得这个成交价也算可以了，毕竟平均尺价仍然有9,000多元。

而且大家不用担心麦当劳会在香港消失，香港还是会继续有汉堡包吃，继续有麦当劳，只是物业产权和营运模式是两回事。

但你看看这些铺位为什么有时候可以做到这么低的价格？

除了有些业主经营困难，物业沦为银主盘，银行不愿意提供按揭之外，更重要的是，从实际经济环境来看，问题并不只是银行不肯做按揭，而是本身的生意已经越来越难做。

之前那些商铺业主开“苦水会”，其实背后反映的就是这个问题。

讲到生意，大家都知道，零售业最有希望、最期待的，就是十一黄金周了。

早前已经有电视台访问，一家五口来香港，竟然只花200元。

哇，一家五口只花200元，真的是旺丁不旺财。

大哥，200元连搭车都不够吧？搭车都要非常节省，吃东西可能都不在香港吃了，甚至自己带面包、带水过来。

虽然表面上这件事和麦当劳不一定直接相关，但其实也不能说完全没有关系，因为麦当劳本身就是业主。那些营运商只是通过特许经营模式经营门店，连麦当劳总公司自己都要卖铺位了。

我们不妨将镜头转到市场另一边，看看现在香港的零售和旅游情况。

内地十一黄金周长假期正式展开，本港首日录得超过59万人次入境，其中内地旅客约27.7万人次。

虽然整体酒店入住率已经突破九成，中小型酒店更接近爆满，但背后反映出来的旅游生态，却出现了一些特别变化。

以前大家可能会讲，香港有些地方因为经营困难而结业，旅客来到香港主要就是看烟花、购物、消费。

但现在，一些旅客来到香港之后，开始追求更加低成本的旅行方式。

本地媒体深夜走访尖沙咀，发现多间24小时营业的麦当劳都座无虚席，当中不少是内地访港旅客。

大家坐在那里吃东西、看手机，或者休息。

其实这样也算有帮衬，大家包容一点吧。可能买一个汉堡包、一杯汽水，又或者一个套餐。

有些旅客甚至会在里面休息、过夜，或者吃两顿饭。

同时，一些地方还配备淋浴、冲凉设施，甚至牙刷、牙膏等用品。

另外，连网吧现在也大受欢迎。

这种方式已经成为部分年轻旅客的一种体验，被称为“深度平游”，也就是大家常说的“穷游”。

不要以为“穷游”一定是一个负面词语。对部分年轻人来说，这只是一种生活方式，大家甚至会比拼谁用更少的钱完成一次旅行。

在小红书上，已经有人分享自己只花50元就完成香港旅行的经历。

所以你看到这里就会发现，人流很多，不代表消费一定多；酒店爆满，也不代表所有零售商户都可以赚到钱。

这其实就是我们现在讲商业地产最需要关注的问题。

游客可以很多，但是如果游客的消费模式改变了，商铺能够承受的租金自然也会改变。

所以麦当劳现在这样卖物业，其实相当有意思。

最后再讲一个案例，就是金钟海富中心。

海富中心一座高层12室，面积886平方尺，上个月中以1,088万元易手，平均尺价约12,300元。

原业主在2014年以2,064.38万元买入，持货12年，账面亏损约976万元，跌幅47%。

如果再计算手续费等成本，实际亏损幅度可能接近五成。

另外，同层07室今年3月以1,160万元易手，面积946平方尺，平均尺价同样约12,300元。

原业主在2015年以2,298.78万元买入，持货11年，账面亏损达到1,138.78万元，跌幅接近50%。

所以你会发现，海富中心部分物业的价格已经接近腰斩。

金钟这一带的商业物业，信息量其实也很大。

无论是中资，譬如中国澳元，最后搞不定；施罗德这样的外资基金，也要出售物业；麦当劳这样的国际企业，同样持续卖楼。

至于本地发展商，情况也不乐观，甚至连老板自己使用的铺位都要出售。

从这些案例来看，大家应该都能够大概了解到，现在香港商业地产市场到底处于什么样的情况。

所以我说，这件事其实还没有结束。

因为现在接货的买家，很多都是传统行业企业，打算买下来作为自用。可是这些买家很多都需要拿出大量现金买楼，未必能够依靠银行按揭。

那么，你觉得他们真的有能力接下这么多物业吗？

商业大厦最重要的，始终还是要有生意支撑。

如果本身的生意都经营困难，即使物业价格再便宜，也未必有能力接货。

所以现在香港商业地产真正面对的问题，可能已经不只是“价格跌了多少”，而是物业价值下跌、银行收紧融资、企业现金流承压，以及实体生意转弱，这几个因素正在互相影响。

这才是这些银主盘、劈价盘背后真正值得我们关注的信息。