告别万科9年，王石高调回归！他赌的不是楼市，是3.2亿人的生意

75岁高龄的王石再次就任公司董事长一职。

9月28日，深圳深石城市更新有限公司成立，注册资本为1500万人民币，在深圳市盐田区小梅沙社区进行注册。法定代表人为杜吉良，但是董事长一栏中写的是王石。

一传出去之后，房地产界就立刻变得很热闹了。有人说他是闲不住的人，也有人猜他是想要再找寻到新的商机。

但是值得我们注意的是，王石回来之后要干什么。

从该公司的经营范围可以得出结论：商业综合体管理、旅游项目策划、物业管理、规划设计、酒店管理、住房租赁等。有很多个项目，但是没有“房地产开发”这个类别。

这就意味着王石并不是为了拿地、建房、卖房子而来的。

公司的注册资本为1500万，在传统的房地产行业中并不是很大的一个。五位股东每人出资300万，各占20%，王石用深石管理咨询来间接持有大约19.99%的股份。

就股权结构以及经营范围而言，它是以城市运营商的身份出现，并非传统的房地产开发商。

即接替老片区、旧商业区以及存量物业进行改造、管理并长久经营。收入已经不是通过出售房产获得一次性差价来实现的了，而是依靠物业管理费、商铺租金以及其他各种服务费来进行的。

这条道路与以前的房地产模式大不相同。

以前开发商拿地、建房、卖房的主要目标就是加快资金回笼的速度。目前市场的状况已经发生了改变。到2020年的时候，二手房交易量占整个房地产市场的比例还不到三成（即27%），但是到了2025年就会上升到四成左右（也就是46%），并且在未来的几年里，二手房交易量将会继续增长，并且会在2026年上半年达到五十二个百分点以上的新高点，第一次超过了新建商品房。

在30个城市中，二手房成交量占总成交量的比例为68%，其中北京和上海都超过了80%。

数据表明，新建住宅并不是唯一的关注点，在建中的住宅区以及商业设施等怎样被再利用起来才是更加实际的事情。

全国城镇存量住宅达到335亿平方米以上。房子不是没有了，而是许多小区已经很老旧了，商业设施也很陈旧，公共服务也跟不上来了。后面的需要，并不只是一栋房子的问题，而要对原有的空间进行重新利用。

王石从万科离职之后的九年时间里，并没有真正地远离这些事情。

在深圳市大梅沙地区，他倡导建造“生物圈三号”，将万科总部大楼改造为接近零碳的社区。楼顶安装了八千多平米的光伏板，项目的绿色电力使用率由原来的百分之十七点五提升到了百分之八十一点五，建筑物的整体节能率达到了百分之八十五，并且不需要依靠政府补贴就可以正常运转。

节能改造、能源替代、社区管理和资产管理等经验都是和城市更新相关的。

因此，深石城市更新的出现并不是一蹴而就的事情。王石多年来所从事的业务正逐渐找到了新的归宿。

政策也起着一定的作用。

2026年5月，国务院发布了《城市更新“十四五”规划纲要》，这是我国第一个关于城市更新的五年计划。到2026年中央预算内投资为970亿，主要用在老旧小区改造、危房改造上，可以影响到大约八百多万户家庭。

到十四五末期的时候，“城市更新”的总投资额将会达到25万亿以上。地下管网改造这一项工程所涉及到的长度为36.5万公里。

这些项目与传统的房地产开发不一样。它们的时间跨度较长，涉及的环节较多，要考虑到居民的需求、规划的变化、资金的回收以及后期的服务等各方面的问题。

简单来说，城市更新并不是把房子建好了就算完成任务，还要使整个区域长久地发展下去。

王石也看到了另外一个市场的机会——康养。

到2025年的时候，中国的老年人口将会达到3.23亿人，占到全国总人口的23%左右。银发经济市场已经超过了九万亿人民币，并且到了2035年会达到三十万亿人民币以上。

真正的市场需求并不仅仅只是养老住宅，还应该有医疗服务、护理服务、娱乐休闲服务以及商业和社区服务等。老旧小区改造、公共空间提升、康养设施建立等都可以与城市更新相结合。

王石之前已经多次提到过老龄化问题了。他认为六十岁到八十五岁的老年人也可以有活力，并不认为老年生活的全部就是打麻将和跳广场舞。

这几年来，他参加了各种各样的赛艇和攀岩等运动，并且在75岁时获得了HYROX体能赛年龄组的冠军。不管别人怎么评价，但是这些经历使他对老年人的生活方式有了更加直观的认识。

但是城市更新、康养等都不是好做的生意。

到2025年的时候，我国的房地产开发投资额将会减少到-17.2%，而且这个下降幅度还会比去年大出6.6个百分点。上市房企亏损的比例已经超过了七成，在整个行业中依然处在调整的过程中。

城市更新项目所获得的利益一般不会像传统的住宅开发那样迅速。前期投资较大，回收期较长，并且该项目还会涉及到居民协商、政府部门规划、资金筹措以及后期运营管理等问题。只要有一个环节出问题了，整个项目就会被拖慢。

康养也是如此。场地建设好了只是一部分，能够长久地运营下去的关键因素有护理人员、医疗保健服务、日常管理以及客户的支付能力等。

王石的优势就是过去的三十年里从事房地产行业的经验、深石系对于绿色建筑以及碳中和领域的探索成果以及“王石”这个品牌所吸引来的关注。

他所遇到的问题也十分明了：城市更新没有形成一套成熟稳定的盈利模式，各地政策以及项目的收益也不一样，而康养产业则要花费大量的资金。

另外，在2024年万科遇到流动性问题的时候，王石曾经主动放弃了千万退休金；在今年五月份的时候，他就已经对外宣称自己“岂能逃避对于万科应该承担的责任”。新的公司落户在深圳，并且与万科目前所处的情况有没有关系，外界还在观望中。

但是从目前公开的信息来看，深石城的城市更新并没有回到原来的住宅开发的老路上来。它的选择是存量物业、社区改造、商业运营以及康养服务。

公司项目的实施情况如何，要看项目的来源、资金到位以及经营状况等多方面因素。1500万的注册资金是第一步，后面是否能有持续盈利的新项目才是重点。