广西
2026年9月开封楼市整体延续低位平稳的运行态势，全市新房公示均价约6078元/㎡，环比、同比均基本持平；二手房市场活跃度明显高于新房，挂牌均价5414元/㎡，环比微涨0.42%，市场分化进一步加剧，核心配套成熟的板块成为本轮行情中量价率先企稳回升的领涨区域，远郊非核心板块仍处于价格调整通道。
核心领涨区域运行现状
当前开封房价上涨的核心支撑完全来自资源聚集度高的成熟片区，没有出现全域普涨的行情。
鼓楼区作为开封传统核心主城区，10月新房均价达到10450元/㎡，是全市价格最高的行政区，也是9月以来成交量涨幅最明显的区域。该区域依托古城文旅资源、成熟的商业配套和优质的教育资源，核心地段的改善型房源去化速度明显加快，部分临水系、近名校的次新小区挂牌价较二季度微涨2%-3%，二手房成交周期从之前的90天缩短至65天以内，资产保值属性在全市处于第一梯队。
金明区紧随其后，10月新房均价9132元/㎡，作为开封政务与产业核心承载区，汴西新区的核心骨架已经完全成型，集英街、第一大街沿线的临湖改善盘成为本轮领涨主力，海马西湖公馆、绿城·桃李春风等低密项目的去化率连续3个月保持在80%以上，部分优质大户型房源的实际成交价格较年初小幅上浮，区域内产业人口导入带来的刚性居住需求持续托底房价，是当前开封楼市中基本面最扎实的板块。
龙亭区9月二手房均价约5934元/㎡，环比上涨3%，是全市二手房市场涨幅最高的区域，西湖周边的改善组团承接了大量本地置换需求，低容积、高绿化率的洋房产品供需关系偏紧，部分配套兑现度高的次新小区，业主挂牌议价空间从之前的15%收窄至5%以内，市场情绪率先回暖。
支撑本轮行情的本地政策背景
2026年三季度开封落地了多项楼市托底政策，直接推动了核心板块的行情修复。一是优化了住房信贷政策，首套房首付比例降至20%，首套房贷利率下限进一步下调，降低了刚需和置换群体的购房门槛；二是针对核心片区的教育配套进行升级，多所名校的分校区落地金明、龙亭的热门居住组团，学区属性直接带动周边房源的流动性提升；三是出台了文旅产业配套住房支持政策，针对古城核心区的合规存量房源，鼓励发展文旅类特色居住业态，间接拉动了鼓楼核心段的物业价值回升。同时开封持续推进主城区路网、生态配套的补短板工程，核心板块的居住体验持续优化，进一步强化了优质房源的价格支撑。
市场趋势与购房投资建议
从当前库存结构来看，开封全市新房去化周期仍超过18个月，远郊板块、配套滞后的组团供应过剩的局面短期难以改变，未来12个月楼市不会出现全域普涨，结构性分化将进一步加剧。核心区的优质改善房源会保持量价平稳微涨，远郊无配套、无产业支撑的房源仍将面临价格回调、流动性不足的压力。
针对购房投资，给出三点务实建议：第一，优先锚定鼓楼古城核心段、金明汴西政务核心区、龙亭西湖周边这三个领涨板块，避开祥符区远郊、通许等县城核心区以外的远郊项目，这类房源流动性极弱，后续转手难度极大；第二，选房优先看已兑现的地铁、名校、商业配套，不要为远期规划的配套提前买单，当前开封楼市中，只有配套完全落地的物业才能具备稳定的保值能力；第三，优先选择品牌房企开发的三居室次新房，这类房源在本地置换市场中受众最广，出租率能保持在较高水平，持有期间的现金流更稳定，后续市场波动中的抗风险能力也更强。
整体来看，开封楼市当前的行情是典型的结构性修复，没有全面反转的基础，投资性购房必须彻底摒弃“普涨”的旧思路，把资金集中到核心板块的优质资产上，才能实现资产的稳健保值。
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