新世界发展：总负债同比减少3%，11 SKIES项目提前终止

9月30日，新世界发展有限公司（新世界发展，00017.HK）披露截至2026年6月30日止的2025/2026财政年度业绩公告。

财务数据显示，报告期内，新世界发展的收入约199.92亿港元，同比减少27.78%；核心经营溢利约77.02亿港元，同比增加28.02%。

利润端仍录得亏损。报告期内，新世界发展本年度亏损约268.18亿港元，上一财年亏损约163.57亿港元，同比增亏63.96%。其中，本公司股东应占亏损约281.49亿港元，上一财年亏损约163.02亿港元，同比增亏72.68%。

新世界发展表示，报告期内集团收入同比下降主要由于建筑业务收入减少及中国内地物业交付减少，部分被相关物业交付增加所抵销；亏损主要由于与11 SKIES项目相关的非现金耗蚀亏损及拨备所致。若撇除该项以及投资物业公平值变动等非现金项目，集团经常性营运净溢利约22.28亿港元，为过去三年首次实现盈利。

Wind资讯数据显示，截至10月2日港股收盘，新世界发展报5.82港元/股，跌3.80%。

总负债同比减少3.11%，“增强现金流及降低整体债务水平仍是集团的首要任务”

财报数据显示，截至2026年6月30日，新世界发展的总负债约2068.81亿港元，同比减少3.11%；总债务（银行及其他借贷、固定利率债券及应付票据）约1432.68亿港元，较上一财年末减少约27.03亿港元，同比减少1.85%；净债务约1263.07亿港元，较上一财年末增加约61.94亿港元，同比增长5.16%。债务净额与权益比率为68.3%，较2025年6月30日上升10.2个百分点。

截至报告期末，新世界发展可动用资金合共约330亿港元，包括现金及银行结余约170亿港元及可动用的银行贷款约160亿港元。

此外，公告显示，新世界发展的总融资成本同比下降15%至63亿港元；行政及其他营运费用约28.45亿港元，同比减少19.28%；资本支出为118亿港元，同比下降6%。

新世界发展表示，增强现金流及降低整体债务水平仍是集团的首要任务，将继续推行“七招减债”，包括加快开发物业销售、资产出售、释放农地价值、提升租务回报及增加经常性收益、优化资本及营运支出、暂停派息及暂缓集团永续债的分派，以及采取审慎的财务管理策略。

2026年9月17日，新世界发展已向中国证监会及上海证券交易所提交有关公开募集商业不动产投资信托基金（C-REIT）的注册及上市申请，拟通过C-REIT间接持有上海K11 Art Mall及K11 ATELIER组成的“上海相关新世界大厦”资产。建议分拆完成后，新世界发展于项目公司的间接权益及进而于资产的间接权益将由100%减少至20%。

新世界发展此前预期，资产出售的代价将约40.14亿元。认购完成后，集团所得款项净额约32.4亿元，将用于偿还贷款及一般公司用途，从而改善集团的流动资金状况，并通过去杠杆降低集团整体债务水平及资产负债比率。

同月，新世界发展还公布了金额逾17亿元的资产出售交易，涉及宁波新世界甲级写字楼宁波塔，以及杭州项目一期写字楼连商铺1至16层及地下停车位。

“优化资产负债表仍然是管理团队最重要工作。”新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚表示，“集团核心业务表现理想，息税后经常性营运净溢利转亏为盈。未来会持续积极管理财务，做到稳中求进。”

全年合约销售约296亿港元，超越270亿港元销售目标

报告期内，新世界发展来自物业发展项目及资产出售的应占合约销售合共约296亿港元，超越270亿港元的全年销售目标。其中，香港应占合约销售约221亿港元，为2021财年以来最高，主要来自柏傲庄III、滶晨、滶蕴、天御及柏蔚森等住宅项目。

业绩报告显示，截至2026年6月30日，柏傲庄III录得合约销售总额约50亿港元，自2026年4月重新推售以来，平均售价达约每平方呎26000港元，创2026年至今新界住宅发展项目新高；滶蕴自2026年5月推出以来，截至6月30日录得合约销售总额约27亿港元；滶晨于回顾年内录得合约销售总额约73亿港元；柏蔚森于回顾年内录得约24亿港元；位于北角的皇都全部388个单位已于2025年12月售罄，累计合约销售总额超过42亿港元。

中国内地方面，报告期内，新世界发展中国内地应占合约销售约68.34亿元（人民币，下同），合约销售面积约33.79万平方米，住宅合约销售平均价格约每平方米26800元。以大湾区为首的南部地区贡献最大，占比接近53%。

截至2026年6月30日，新世界发展香港未入账的合约销售收入中，约209.14亿港元将于2027及2028财政年度入账；中国内地未入账的合约销售总收入中，约34亿元将于2027及2028财政年度入账。

新世界发展表示，2027财政年度全年销售目标维持约270亿港元的高水平，将继续加快销售及资金回笼。

投资物业方面，报告期内，新世界发展香港物业投资收入约34.24亿港元，分部业绩约26.2亿港元；中国内地物业投资收入约19.15亿港元，分部业绩约8.55亿港元。

在香港市场，K11 MUSEA的商场销售额同比上升约23%，创开业以来的同期新高，各个零售类别均录得销售增长。其中，奢侈品、珠宝及钟表类别的销售合共同比增长45%。截至2026年6月30日，K11 MUSEA的出租率达99%，客流量持续增长并创新高。

相关K11 Art Mall于2026年6月30日的出租率维持在99%的高水平。2025年8月，该商场的单月客流量创下自2009年开幕以来的最高纪录。

香港写字楼方面，截至2026年6月30日，K11 ATELIER Victoria Dockside及K11 ATELIER King's Road的出租率分别达99%及95%。位于中环的新世界大厦出租率由2025年6月30日的83%上升至90%，万年大厦出租率由94%上升至97%；位于长沙湾的83琼林街则由50%上升至83%。

中国内地市场方面，上海K11 Art Mall于2026年6月30日的出租率达95%；深圳K11 ECOAST于回顾年内的总客流量接近1670万人次；于2025年9月开业的广州汉溪K11，截至2026年6月30日的出租率达73%；武汉光谷K11出租率达94%；沈阳K11于回顾年内录得超过1300万人次到访。

11 SKIES合约提前终止，2027年4月交还香港机管局

值得一提的是，新世界发展于9月30日发布的另一份公告显示，该公司及其间接全资附属公司乐斯有限公司（Roxy Limited，下称“乐斯”）已与香港机场管理局（下称“香港机管局”）订立终止契约，提前终止乐斯与香港机管局于2018年5月30日订立的转租协议及其他转租协议文件。原定年期本于2066年9月17日届满。按终止契约，乐斯须于2027年4月1日（终止日期）将该地块及11 SKIES项目交还香港机管局。

2018年5月，新世界发展获香港机管局授予11 SKIES项目的设计、建造、融资及管理合约，项目位于香港国际机场航天城。按原合约安排，项目整体竣工后，新世界发展将获授一项租期直至2066年9月的长期租约，并须于2027年6月至2066年9月的整个租期内，支付保证租金或收益租金（以较高者为准）。其中，收益租金相当于11 SKIES项目总收入的20%，其后可调整至30%。

双方同意提前终止契约后，租金义务也随之解除。公告称，香港机管局已同意在终止事项发生前，不会行使或执行转租协议项下有关租金支付的权利；自终止契约日期起，乐斯集团无须再承担支付任何租金的进一步义务。

新世界发展须为此向香港机管局支付23亿港元的提前终止费，集团拟以内部资源支付。

除终止费外，新世界发展还须承担移交前后的工程，且香港机管局无须付费。公告显示，移交前工程的上限为2.15亿港元，超出部分计入服务上限；终止事项后须提供移交后工程，持续至终止日期后满两年当日，或移交前后工程的累计成本达致服务上限之日，以较早者为准。服务上限为8.345亿港元。按公告，该上限与移交前工程上限合计，新世界发展就移交前后工程作出拨备10.495亿港元。

此外，若香港机管局提出要求，新世界发展须按双方可能协定的安排提供物业管理服务，服务期最迟不超过终止日期后五年，香港机管局须支付相当于该等服务成本的费用。新世界发展亦已同意促使“Kidzania”及“Timeless Flight”于协定期内在该项目内持续经营。

新世界发展在公告中指出，就上述事项确认亏损净额约183.2亿港元，由四部分构成：就已提供的建筑服务所产生建筑收入相关的合约资产及预付款项确认减值亏损147.22亿港元；提前终止成本23亿港元；就移交前及移交后工程作出拨备10.495亿港元；以及周大福企业向香港机管局授出的期权之公平值2.5亿港元。此外，与该项目写字楼部分相关的投资物业约14.43亿港元及相关租赁负债约15.015亿港元，已分类为持作出售的处置集团资产及负债，并预期于终止日期终止确认。

另据公告，新世界发展的控股股东周大福企业有限公司（下称“周大福企业”）与香港机管局已于2026年9月30日订立购股权契约，周大福企业向香港机管局授出一项购股权，香港机管局可向周大福企业收购其所持有的新世界发展股份，涉及7.5亿股普通股。授出购股权的代价为1港元，购股权仅可行使一次，并须就全部（而非部分）购股权股份行使，行使期为可予行使之日起计三年内，行使价为22.5亿港元。

根据公告，购股权须在以下前提下方可行使：行使购股权及完成有关交易不会导致周大福企业持有新世界发展的股份或投票权低于30%；香港机管局或周大福企业以外的任何人士不会成为新世界发展单一最大股东。同时，转让须以不违反任何银行契约为前提，所转让的购股权股份将受禁售限制，直至2032年9月30日为止。周大福企业已向新世界发展表示，其拟维持对公司的控制权，并继续作为单一最大股东，且欢迎香港机管局对新世界发展作出任何投资。

对于终止的原因，新世界发展表示，随着11 SKIES项目逐步接近完工，董事会已就该项目持续营运预期产生的资本承担以及营运成本及开支，与集团目前的财务状况、更广泛的资本配置计划及其中短期内的整体去杠杆目标作出权衡。通过终止事项，集团将无须继续履行其就该发展项目作出的资本承担，并将获解除其于长期租约项下的责任。因此，董事认为，终止契约的条款及有关交易属公平合理，并符合股东的整体利益。