黑龙江
太原康宁雅苑一千多套房源已经入住多年，但是官方确认该地块属于农村集体土地，房屋是村民福利房，外来购房者不能按照商品房的大红本、贷款以及过户来办理相关手续，在以后的交易和拆迁中又该如何保障呢？
太原市小店区康宁街83号康宁雅苑于2013年-2014年建成，为两栋高层住宅，有近一千套房源，并且配有集中供暖、天然气入户等配套设施，在小店街道片区内已经居住多年。
近日，关于小区土地权属、房屋性质以及不动产权证的办理问题，在人民网领导留言板上进行咨询之后得到了官方的回应，主要结论也随之清晰起来。小店区委书记办答复指出：小店街道已经就有关情况进行实地考察了。
康宁雅苑所在整宗地块不是国有出让地，而属于农村集体用地，其对应集体经济组织是小店社区一组。该土地性质决定了房屋不能按照普通国有商品房的规则进行交易、贷款和产权登记。
房屋属性同样已经被明确。康宁雅苑当初规划建设的定位，是面向小店社区一组村民分配的福利住房，房源不是面向社会公开销售的商品房。因此市场上出现对外来人员转让的房源时，不能仅根据小区已经建成、入住时间较长或者房屋具备水、电、暖、气等居住条件就认为它就是拥有完整产权的商品住宅。
购房者所关注的不动产权证，即所谓的“大红本”，要区分不同的群体以及不同的交易方式。村集体原始村民之间的房屋，可以根据规定的程序进行内部流转、继承，但是并不能像国有土地上的商品房一样自由上市交易。
城镇居民、外村村民不能顺利进行过户、抵押，也无法参照商品房交易流程来处理银行按揭贷款事宜。外来非本村人员购买此类房源，不能取得商品房标准的不动产权证。
山西省、太原市现有的关于农村集体土地上村集体经济福利房以及小产权类项目的政策已经给出了清晰的界限，这些房源不属于全市不动产确权清零行动所覆盖的部分，也无法直接转为国有土地上的商品房“大红本”。
购房合同不能像一般商品房合同那样，在住建、不动产等部门进行备案。产权不全所带来的影响，首先是融资环节的受阻。房屋不能正常的办理银行抵押贷款、公积金贷款，买卖双方只能通过私下协议来达成交易的目的。
如果出现交易纠纷，那么协议所给予的保证以及完整的物权登记就不是一样的了，在房屋被拆迁、继承或者其他的权属争议发生的时候，相关的权利也很难得到完全的确认。居住期间户口迁移和子女入学也会受到产权资料上的限制。
如果未来片区发生拆迁，补偿如何认定也同样存在现实问题，村集体原始村民是政策重点覆盖的对象，外来购房者能否得到同样的待遇，在身份、合同、实际居住情况以及具体的补偿政策等方面会存在争议，在购房前不能简单的做出判断。
人们会关心能否用补缴的土地出让金把集体所有的房屋变成商品房，然后再办理商品房产权。现行的土地管理规则中，农村集体土地转为国有土地要经过政府依法统一征收并公开出让的过程，并且没有个人或者单个小区自行补缴出让金、改变土地性质的渠道。
目前公开答复中没有给出康宁雅苑可以“转正”并且取得商品房大红本的短期政策途径。这次留言回复的价值，在于把康宁雅苑两层属性讲清楚，土地为农村集体土地，房屋为面向本村村民分配的福利房。
小区有没有成熟的程度，房屋有没有人住，它和能不能办理国有商品房产权是不是一个问题呢？打算购买相关的房源的人，在签订合同之前要对土地所有权归属、房屋性质、交易对象以及登记要求进行核查而不是只看总价或者居住配套设施。
产权细则仍然可以去小店区相关街道办事处或者各区的不动产登记窗口进行现场咨询，根据实际的政策以及办理口径来判断。
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