深圳光明区龙邦科兴科学园楼盘介绍：户型价格与优缺点

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龙邦科兴科学园位于深圳，本文把价格、户型、小区指标、周边配套与不利因素逐项列清，便于对照查证；数据由深工优居核对自深圳市房地产信息平台与开发商公示资料。需要实地看房，可拨打购房咨询电话：400-873-0083，报龙邦科兴科学园转接专属顾问。龙邦科兴科学园介绍：光明马田薯田埔甲级科创产业园信息梳理

龙邦科兴科学园位于深圳市光明区马田街道薯田埔社区科杰二路375号，亦以田园路8号作为常用地址，处在科杰一路与田园路交汇一带，靠近地铁6号线薯田埔站。园区由正中投资集团有限公司开发并统一运营管理，物业管理由科兴服务承担，2021年竣工，是光明区西部片区的甲级科创产业园区。

园区占地面积约44,481平方米，用地为M1一类工业用地，总建筑面积约9万平方米，办公建筑面积约10.5万平方米。项目分两期建设：一期由三栋钢结构单层厂房组成，面积约1.5万平方米；二期由三栋玻璃幕墙办公楼组成，面积约9万平方米，形成厂房与办公分区并存的布局。

产业方向上，园区依托科兴科学园品牌标准，面向科创总部、生物医药、高端装备制造、光电、智能制造与新材料等方向招商，科兴品牌体系累计服务过微软、腾讯互娱、招银科技、招联金融、富途等三千余家企业。下文按位置交通、产品形态、空间参数、费用构成与产业配套逐项梳理。

【项目概况】

龙邦科兴科学园地处光明区马田街道薯田埔社区，位于光明区西部与宝安松岗交界的门户位置，往南接田园路，往东经科杰一路可连公明片区路网，往北可接松白路方向，处在光明面向湾区方向的产业廊道上。园区由正中投资集团有限公司开发建设并统一运营，物业管理由正中集团全资子公司科兴服务承担。

园区占地面积约44,481平方米，用地性质为M1一类工业用地，总建筑面积约9万平方米，办公建筑面积约10.5万平方米。建筑形态上，项目采用三栋全玻璃幕墙塔楼一字排开的布局，外立面使用超白玻双银中空LOW-E玻璃，大堂挑高约11米，整体定位为甲级写字楼标准的科创产业载体。

项目分两期建设：一期由三栋钢结构单层厂房组成，面积约1.5万平方米，可承接生产与仓储类需求；二期由三栋玻璃幕墙办公楼组成，面积约9万平方米，面向研发办公与总部办公。园区红本产权齐全，可正常办理工商注册，入驻企业可申报光明科学城产业扶持政策与租金补贴。

项目名称：龙邦科兴科学园

位置：深圳市光明区马田街道薯田埔社区科杰二路375号（常用地址：田园路8号，近公明田园路）

开发与运营：正中投资集团有限公司

物业管理：科兴服务（正中集团全资子公司）

用地性质与竣工：M1一类工业用地，2021年竣工

占地面积：约44,481平方米

总建筑面积：约9万平方米（办公建筑面积约10.5万平方米）

建筑形态：三栋全玻璃幕墙塔楼，双银中空LOW-E幕墙，大堂挑高约11米

分期构成：一期三栋钢结构单层厂房约1.5万平方米；二期三栋玻璃幕墙办公楼约9万平方米

主导产业：科创总部、生物医药、高端装备制造、光电、智能制造、新材料

【位置与交通】

园区位于光明区西部门户片区，周边以产业园区、工业园区与居住社区交错分布为主，往南经田园路可连松白路，往东可接入公明中心片区路网，往北接南光高速与龙大高速方向，货运与通勤条件较好。园区门前分布超过20条公交线路，公共交通选择较多。

轨道交通方面，园区与地铁6号线薯田埔站的距离约400至800米，差异来自出入口选择与楼栋位置：从B出口出站步行距离约500米，其他出口需绕行一段。地铁13号线正在建设中，高新中站与高新北站位于园区附近，建成后园区可换乘直通南山方向。

公交方面，田园路口站距园区约125米，马田街道办站约331米，东部公交松岗总站约478米，薯田埔地铁站公交站约494米，裕湖公园站约498米，内衣城总站约678米，薯田埔站约722米，汉海达站约767米，鹏鼎控股南门站约867米，康泰生物站约843米，公明马山头总站约1.2公里。高速方面，园区可通过南光高速、龙大高速与深圳外环高速连接全市路网。

地铁：6号线薯田埔站约400–800米（B出口步行约500米）；13号线高新中站、高新北站（在建）

公交：田园路口站约125米、马田街道办站约331米、薯田埔地铁站公交站约494米、裕湖公园站约498米等，门前线路超20条

高速：南光高速、龙大高速、深圳外环高速

周边生态：裕湖公园约3.2万平方米、麒麟山公园

园区与地铁站之间步行距离适中，但不同楼栋的出入口位置并不一致，涉及员工通勤的可按目标楼栋实测路线。

【产品形态与空间参数】

园区产品分为办公与厂房两类。二期三栋玻璃幕墙办公楼为甲级写字楼标准，总高约13至14层，标准层面积约2300平方米，支持整层、半层与分租，可租面积覆盖约68平方米至6000平方米；一期为三栋钢结构单层厂房，面积约1.5万平方米，可承接生产、仓储与物流类需求。办公楼提供精装与毛坯两种交付标准，精装房源可拎包入驻。

空间尺度方面，办公楼层高按楼层区分：首层约6米，标准层约4.5米，差异来自首层需要承载大堂与商业配套的挑高需求。使用率区间约70%至80%，差异主要来自楼栋公摊比例与是否含公共配套面积的分摊。楼板承重按楼层递减：首层约1吨每平方米，2至3层约650公斤每平方米，4层及以上约500公斤每平方米，对应不同设备与办公荷载需求。

硬件配置方面，办公楼配置6部1.6吨客梯与1部2吨货梯，采用高低分区运行，按楼栋统计则为每栋约16部电梯（含8部客梯与8部货梯），差异来自统计范围是单栋楼宇还是园区整体。空调采用24小时水蓄冷中央空调，分户独立控制，可降低非办公时段的能耗费用。办公楼铺设15厘米架空网络地板，便于布线与工位调整。车位方面，园区配置约1000至1200个停车位，车位配比约为每80平方米建筑面积配1个车位。

物业类型：甲级写字楼、单层厂房

楼层与标准层：办公楼总高约13–14层，标准层面积约2300平方米

可租面积：约68–6000平方米（含68、103、115、129、145、219、285、348、381、472、490、536、558、600、632、743、799、835、1100、1340、1800、2000平方米等）

层高：首层约6米，标准层约4.5米

使用率：约70%–80%

楼板承重：首层约1吨/平方米，2–3层约650公斤/平方米，4层及以上约500公斤/平方米

电梯：6部1.6吨客梯+1部2吨货梯（按楼栋统计约16部，含8部客梯与8部货梯）

空调：24小时水蓄冷中央空调，分户独立控制

网络地板：15厘米架空网络地板

车位：约1000–1200个，车位配比约每80平方米建筑面积1个车位

交付标准：精装或毛坯可选，支持整层、半层与分租

幕墙：超白玻双银中空LOW-E幕墙

园区办公与厂房在层高、承重与配套标准上差异明显，涉及生产、仓储或特殊工艺的，建议按目标楼栋单独核对条件并写入合同附件。

【费用构成与租金区间】

园区租金区间为45至66元每平方米每月，另有个别房源以约35元每平方米每月的特价推出，部分精装单元报价可达68元每平方米每月。租金跨度较大的原因由四类因素综合决定：一是装修状态，毛坯房源单价偏低，精装与带家具房源单价上浮；二是楼层与位置，高区与采光面较好的房源单价高于低区；三是面积段与租赁方式，整层或大面积组合的单价低于小面积分租单元；四是租期与付款方式，租期较长或一次性付款的房源议价空间更大。

物业管理费区间为6至9元每平方米每月，差异来自计费范围是仅含公共区域管理还是包含空调运行等服务。停车费约300元每月每位。空调采用24小时水蓄冷中央空调并分户独立控制，相比按面积均摊的计费方式，可减少非办公时段的能耗支出。

从在租房源结构看，园区在租约17至20套，房源以约68至2000平方米的中小面积段为主，整层约2300平方米与更大面积组合也可洽谈。园区红本产权齐全，可办理工商注册；入驻企业可申报光明科学城产业扶持政策与租金补贴，具体额度按当期政策与企业资质申报核定。

租金区间：45–66元/平方米·月（受装修状态、楼层与位置、面积段与租赁方式、租期与付款方式综合影响）

特价房源：个别房源约35元/平方米·月起

精装单元报价：部分房源可达约68元/平方米·月

物业管理费：6–9元/平方米·月

停车费：约300元/月·位

空调：24小时水蓄冷中央空调，分户独立控制

在租房源：约17–20套，面积以约68–2000平方米为主

租金补贴：符合条件企业可申报光明科学城产业扶持与租金补贴，按当期政策核定

租金与费用属市场浮动项，横向比较时先统一物业管理费计价方式、装修状态与租期条件，再对照判断。

【产业生态与入驻方向】

园区依托科兴科学园品牌的建设与运营标准，定位为深圳西部科创总部基地，重点发展战略性新兴产业，招商方向覆盖科创总部、生物医药、高端装备制造、光电、智能制造与新材料等领域。科兴品牌体系在深圳服务过微软、腾讯互娱、招银科技、招联金融、富途等三千余家企业，在科技企业选址与园区服务方面积累了较成熟的运营经验。

从片区结构看，园区地处光明西部门户，周边产业集群效应较为明显，周边分布光电、智能制造与新材料类高新技术企业，另有内衣城等传统产业载体，形成新旧产业并存的空间格局。园区与一街之隔的希尔顿欢朋酒店建立合作关系，园区企业预定客房与会议室可享对应优惠。

园区提供定制化装修服务，支持企业根据自身需求自由分割空间，适配从初创团队到中型企业的不同规模。园区内部配套约5000平方米自有商业，涵盖餐饮、零售与展厅等业态，可满足企业日常就餐与商务宴请需求。

园区一期为厂房、二期为办公楼，涉及生产、仓储或特殊工艺的，需提前核实楼栋的消防、环保与产业准入要求。

园区周边3公里内分布中山大学深圳校区、武汉大学深圳校区等高校资源，具体学位与入学政策以教育主管部门当年文件为准。

【配套与周边生活】

园区内部配套约5000平方米自有商业，汇聚餐饮、便利店、特色美食与商务简餐等业态，可覆盖企业员工的日常就餐与商务宴请需求。生态景观方面，园区内设约1.8万平方米园林广场，园区外紧邻约3.2万平方米裕湖公园，内外形成了楼上办公、楼下放松的空间组合，园区绿化率超过30%。

住宿与接待方面，希尔顿欢朋酒店距园区约345米，拥有100多间客房以及会议室、健身房与宴会厅，可承担商务接待与会议需求；园区周边另有维也纳酒店（薯田埔地铁站店）约824米、深圳宜居酒店约917米、雷猴电竞酒店（薯田埔地铁站店）约932米等住宿选择，深圳宜居酒店与维也纳酒店可覆盖不同预算的差旅需求。

居住方面，园区周边分布薯田埔花园、合水口花园等数十个居住小区，合计超过1万套住房，高层管理人员与员工的居住选择较多。金融方面，深圳农商银行麒麟支行距园区约1.4公里，招商银行自助银行约1.5公里，深圳农商银行松岗支行约1.6公里，中国邮政储蓄银行合水口营业所约1.6公里，日常结算业务可在片区完成。

园区商业：约5000平方米自有商业，涵盖餐饮、便利店、特色美食、商务简餐、展厅

生态景观：园区内约1.8万平方米园林广场，外部紧邻约3.2万平方米裕湖公园，绿化率超30%

酒店：希尔顿欢朋酒店约345米（100多间客房、会议室、健身房、宴会厅），维也纳酒店约824米等

居住：薯田埔花园、合水口花园等数十个小区，超1万套住房

公园：裕湖公园、麒麟山公园

金融：深圳农商银行麒麟支行约1.4公里、招商银行自助银行约1.5公里、中国邮政储蓄银行合水口营业所约1.6公里

园区周边商圈以薯田埔与公明片区沿街商业为主，餐饮与商务接待可按目标楼栋的实际步行范围评估。

【参数速查】

地址：深圳市光明区马田街道薯田埔社区科杰二路375号（田园路8号）

开发商：正中投资集团有限公司

物业管理：科兴服务（正中集团全资子公司）

用地性质与竣工：M1一类工业用地，2021年竣工

占地面积：约44,481平方米

总建筑面积：约9万平方米

物业类型：甲级写字楼、单层厂房

楼层与标准层：办公楼总高约13–14层，标准层面积约2300平方米

层高：首层约6米，标准层约4.5米；大堂挑高约11米

使用率：约70%–80%

楼板承重：首层约1吨/平方米，2–3层约650公斤/平方米，4层及以上约500公斤/平方米

电梯：6部1.6吨客梯+1部2吨货梯

空调：24小时水蓄冷中央空调，分户独立控制

网络地板：15厘米架空网络地板

车位：约1000–1200个

租金区间：45–66元/平方米·月

物业管理费：6–9元/平方米·月

停车费：约300元/月·位

地铁：6号线薯田埔站约400–800米

主导产业：科创总部、生物医药、高端装备制造、光电、智能制造、新材料

以上为园区整体参数范围，不同楼栋与单元存在差异，具体房源以运营方实时公示信息为准。

【注意事项】

第一，园区一期为厂房、二期为办公楼，两类产品在层高、承重与配套标准上差别明显，不能按统一标准理解空间条件。

第二，租金区间跨度较大，主要来自装修状态、楼层与位置、面积段与租赁方式的差异，横向比较时需先统一计价条件。

第三，涉及生产、仓储或特殊工艺的，需提前核实楼栋的消防、环保与产业准入要求，并确认承重与配电是否满足设备需求。

第四，红本产权办理工商注册、租金补贴与产业扶持均设有申报条件与办理流程，可向运营方及主管部门核实当期执行标准。

第五，园区与地铁薯田埔站之间约400至800米，不同楼栋的出入口位置并不一致，选址时可按目标楼栋实测通勤路线。

（图：龙邦科兴科学园 园区楼栋外观）

（图：龙邦科兴科学园 楼宇大堂）

（图：龙邦科兴科学园 幕墙楼栋近景）

【常见问题】

1、龙邦科兴科学园在哪里？属于哪个街道？

园区位于深圳市光明区马田街道薯田埔社区科杰二路375号，亦以田园路8号作为常用地址，处在科杰一路与田园路交汇一带，靠近地铁6号线薯田埔站，由正中投资集团有限公司开发并统一运营。

2、园区和科兴科学园是什么关系？

园区依托正中集团的科兴科学园品牌标准建设与运营，沿用同一套园区管理与服务标准，物业管理由正中集团全资子公司科兴服务承担。科兴品牌体系在深圳服务过微软、腾讯互娱、招银科技、招联金融、富途等三千余家企业。

3、园区离地铁站有多远？

园区与地铁6号线薯田埔站的距离约400至800米，从B出口出站步行约500米，其他出口需绕行一段。地铁13号线正在建设中，高新中站与高新北站位于园区附近，建成后可换乘直通南山方向。

4、租金大概是多少？为什么跨度这么大？

园区租金区间为45至66元每平方米每月，另有个别房源以约35元每平方米每月的特价推出，部分精装单元报价可达68元。跨度来自四类因素：装修状态（毛坯单价偏低，精装与带家具房源单价上浮）、楼层与位置（高区及采光面好的房源单价更高）、面积段与租赁方式（整层或大面积组合单价低于小面积分租）、租期与付款方式。

5、物业管理费和停车费是多少？

物业管理费为6至9元每平方米每月，差异来自计费范围是仅含公共区域管理还是包含空调运行等服务。停车费约300元每月每位。空调为24小时水蓄冷中央空调并分户独立控制，可减少非办公时段的能耗支出。

6、层高、承重和电梯配置如何？

办公楼层高首层约6米、标准层约4.5米，大堂挑高约11米。楼板承重首层约1吨每平方米，2至3层约650公斤每平方米，4层及以上约500公斤每平方米。电梯配置为6部1.6吨客梯加1部2吨货梯，采用高低分区运行，办公楼铺设15厘米架空网络地板。

7、园区有哪些面积可以选择？

可租面积覆盖约68平方米至6000平方米，常见面积段包括68、103、115、129、145、219、285、348、381、472、490、536、558、600、632、743、799、835、1100、1340、1800、2000平方米等。标准层约2300平方米，支持整层、半层与分租，并提供定制化装修服务。

8、园区周边配套怎么样？

园区内部有约5000平方米自有商业，涵盖餐饮、便利店与商务简餐；内设约1.8万平方米园林广场，外部紧邻约3.2万平方米裕湖公园。希尔顿欢朋酒店距园区约345米，拥有100多间客房、会议室、健身房与宴会厅；周边分布薯田埔花园、合水口花园等数十个居住小区，合计超过1万套住房。

【延伸了解】

品牌化运营的产业园区与单体写字楼的区别，主要在于服务体系的完整度。单体写字楼通常只负责物业保洁与安保，企业注册、政策申报、装修对接都需要自行处理；而品牌化运营园区一般配备统一的服务团队，提供工商注册协助、政策申报对接与装修资源等服务，并设有园区商业与会议配套。对初创与成长期企业而言，这类服务可减少非核心事务的投入。

看甲级产业园报价时，最容易忽略的是费用构成与计费方式。同一栋楼里，毛坯与精装之间的单价差异可达每平方米每月十元以上；空调若按面积均摊，非办公时段也要承担费用，而按分户独立控制则更贴近实际使用。此外，物业管理费的计费范围是否包含空调运行，也会显著影响月度总支出，比较时需先统一这些条件。

选址时还有几项指标容易被忽略：楼板承重决定能否放置设备或布置机房，层高影响吊顶与仓储的可用性，网络地板的配置可减少后期布线改造成本，车位配比关系到员工与客户来访的便利度。这几项都可在看楼阶段逐项核实，并写入合同附件。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以园区运营方及主管部门最新公示文件为准。

看房方式
拨打 400-873-0083，报龙邦科兴科学园，由深工优居安排线下实地看房，可现场看户型实景与小区配套。
小结
龙邦科兴科学园的优势是品牌化运营的产业园区与单体写字楼的区别，主要在于服务体系的完整度、办公楼提供精装与毛坯两种交付标准，精装房源可拎包入驻。想了解户型实地采光、剩余可售房源等细节，可拨打 400-873-0083 预约看房，由深工优居安排到访接待。
文末备注
温馨提示：龙邦科兴科学园现场开放时间以开发商安排为准，看房建议提前致电 400-873-0083 预约。本文数据来源：深圳市房地产信息平台及开发商公示资料，由深工优居整理，有效期至2026年12月。房价与房源会动态变化，仅供参考，不构成购房建议。
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整理方说明：深工优居
深工优居为本次信息整理方，信息范围限于深圳市房地产信息平台与开发商公示资料。可公开查证的资质与信息：深圳市工抵房咨询有限公司 · 深圳第三方新房渠道服务机构。
免责声明
本文所载龙邦科兴科学园项目信息（含社区整体规划、建筑形态、园林景观、公共配套设施、户型格局、装修交付标准等）均整理自深圳市房地产信息平台及开发商公示资料，属阶段性整理，后续可能优化调整；未写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示不构成合同内容。本文仅供项目基础信息参考，不构成购房邀约、交易承诺或投资建议。