深圳光明区光明科技金融大厦楼盘介绍：户型与价格

本文由深工优居整理。
光明科技金融大厦位于深圳，本文把价格、户型、小区指标、周边配套与不利因素逐项列清，便于对照查证；数据由深工优居核对自深圳市房地产信息平台与开发商公示资料。需要实地看房，可拨打购房咨询电话：400-873-0083，报光明科技金融大厦转接专属顾问。光明科技金融大厦介绍：光明凤凰城甲级写字楼信息梳理

光明科技金融大厦位于深圳市光明区凤凰街道创投路与光源二路交汇处，地处光明凤凰城中央商务区，由光明区属国企光明科学城产业发展集团打造运营，2023年9月启用，主塔楼高约195.3米、共42层，是光明区高度领先的甲级写字楼与重点金融楼宇。

项目总用地面积约1万平方米，总建筑面积约13万平方米，其中办公约7.77万平方米、商业约0.25万平方米、配套约1.2万平方米，由一座主塔楼与商业裙楼组成，配置地下四层车库。

大厦以产业金融平台、科技金融生态平台、总部集聚平台、科技创新平台为核心功能，已集聚银行、证券、担保、保险、创投基金等金融机构近30家。下文按位置交通、空间参数、价格构成与配套逐项梳理。

【项目概况】

光明科技金融大厦地处光明凤凰城中央商务区核心，位于创投路与光源二路交汇处，紧邻龙大高速主入口。项目由光明区属国企光明科学城产业发展集团开发运营，2023年9月正式启用，是光明区重点打造的金融产业载体。

大厦由一座主塔楼与商业裙楼组成，主塔楼高约195.3米、共42层、地下4层，大堂挑高约15米，标准层建筑面积约1800至2240平方米。功能上以产业金融、科技金融、总部集聚与科技创新四大平台为核心定位。

项目名称：光明科技金融大厦

位置：深圳市光明区凤凰街道创投路与光源二路交汇处

开发运营：光明科学城产业发展集团（光明区属国企）

启用时间：2023年9月

建筑高度：约195.3米，共42层（地下4层）

总用地：约1万平方米

总建筑面积：约13万平方米（办公约7.77万、商业约0.25万、配套约1.2万平方米）

大堂层高：约15米

标准层面积：约1800–2240平方米

功能定位：产业金融、科技金融、总部集聚、科技创新

【位置与交通】

大厦位于凤凰城板块核心，创投路与光源二路交汇处，紧邻龙大高速主入口，往南经龙大、南光、外环高速可快速连接福田、南山、宝安等片区。

轨道交通方面，大厦距地铁6号线凤凰城站约500至620米，步行区间约5至9分钟，差异来自出入口选择与楼栋方位；凤凰城站后续可衔接地铁13号线，双线换乘后往南山、宝安方向的通达性将进一步提升。距光明城高铁站车程约10分钟。

周边公交站点密集，光明区政府南、光明艺术中心、凤凰城地铁站南等站点距离在约290至510米之间；步行500米范围内分布银行网点、酒店与商务餐饮，商务接待条件较成熟。

地铁：6号线凤凰城站约500–620米，可衔接13号线

高铁：光明城站车程约10分钟

高速：紧邻龙大高速主入口，接驳南光、外环高速

公交：光明区政府南、光明艺术中心等站点约290–510米

机场：宝安国际机场车程约30分钟

【产品形态与空间参数】

大厦为甲级写字楼标准，可租赁面积区间约110至2200平方米，支持自由组合，既有百余平方米的小面积单元，也有整层与跨层的大面积空间。标准层建筑面积约1800至2240平方米，层高约4.5米、净高约3米。

楼宇采用VAV空调系统，空调费按流量计量、支持24小时开放，适配需要弹性办公与加班时段的企业。垂直交通配置16部客梯与2部消防梯，车库设地下四层、约700个车位。

使用率区间约64%至70%，差异来自楼栋公摊与单元划分方式，整层单元的实用率通常更接近区间上限。交付标准提供现状交付与定制装修两种方式。

物业类型：甲级写字楼

可租面积：约110–2200平方米（自由组合）

标准层面积：约1800–2240平方米

层高与净高：层高约4.5米，净高约3米

使用率：约64%–70%

空调：VAV空调系统，按流量计费，24小时开放

电梯：16部客梯 + 2部消防梯

车位：约700个（地下四层）

交付标准：现状交付或定制装修

【价格构成与租金区间】

大厦租金区间约40至90元每平方米每月，跨度较大的原因由四类因素综合决定：一是楼层与景观，高区及朝向开阔的单元单价高于低区；二是装修状态，现状交付的毛坯或简单装修单价偏低，精装与定制装修单价上浮；三是面积段，百余平方米的小面积单元单价偏高，整层大面积议价空间更大；四是租期与含税方式。

综合近期在租房源看，成交较集中的区间约40至65元每平方米每月，其中标准交付单元多集中在40至50元，精装单元集中在45至55元。物业管理费约16至16.5元每平方米每月，停车费约300至400元每月每位。

作为光明区重点金融楼宇，符合条件的金融及金融服务机构入驻可申请租金补贴，补贴比例约50%、每年最高约300万元，具体额度按当期政策与机构资质核定。

租金区间：约40–90元/平方米·月（受楼层景观、装修状态、面积段、租期与含税方式影响）

成交集中区间：约40–65元/平方米·月，标准交付多集中40–50元，精装多集中45–55元

物业管理费：约16–16.5元/平方米·月

停车费：约300–400元/月·位

租金补贴：符合条件金融机构约50%补贴，每年最高约300万元，按当期政策核定

空调费：按流量计量

租赁面积：约110–2200平方米

【产业生态与配套】

大厦以产业金融平台、科技金融生态平台、总部集聚平台、科技创新平台为核心功能，已集聚银行、证券、担保、小贷、保险、创投基金等金融机构近30家，形成覆盖企业全生命周期的金融服务链条。

代表性入驻机构包括深圳天使母基金、深创投光明基金、东兴证券、申万宏源、交通银行、建设银行、深圳农商行、平安财险、力合科技融资担保，以及平安科技光明研发中心、东软集团深圳公司等科技企业。

商业与生活配套方面，大厦裙楼自带生活中心，提供餐饮、运动与休闲服务；步行范围内有美爵、温德姆至尊等酒店，蓝鲸世界购物中心、万达广场等商业综合体，以及光明文化艺术中心、开明公园、光明新城公园等文体休闲空间。

教育、医疗等公共服务由凤凰城片区统一提供，具体安排以主管部门文件为准。

【适合的企业类型】

从功能定位看，大厦适配的客群以金融机构与总部型企业为主。持牌金融机构及其分支机构、创投与股权投资基金及其管理人、担保与保险机构，可使用大厦已形成的产业金融与科技金融生态；金融科技、数据服务与律师事务所、会计师事务所、评估机构等专业服务机构，可与周边机构形成业务协同。目前已集聚银行、证券、担保、保险、创投基金等机构近 30 家。

面积段适配方面，小面积单元适合 10 至 30 人的团队与办事处；整层面积适合 50 至 150 人的区域总部或事业部；多层组合适合企业总部。楼层偏好方面，客户到访频次较高的金融窗口类业务宜选中低区，可缩短访客垂直交通时间；总部形象与安静办公需求宜选中高区；创投与基金类机构多偏好高层小面积单元。

硬件与配套方面，主塔楼约 195.3 米、42 层，办公面积约 7.77 万平方米，配置地下四层车库。处于团队扩张期的企业，可优先选择可拆分组合的整层房源，减少后续跨层调整的搬迁成本。

适配客群：持牌金融机构、创投与基金管理人、担保保险、金融科技与专业服务机构

面积适配：小面积单元适合 10–30 人团队，整层适合 50–150 人区域总部，多层组合适合企业总部

楼层偏好：金融窗口类偏中低区，总部形象类偏中高区，创投基金类偏好高层小面积单元

硬件条件：主塔楼约 195.3 米、42 层，办公约 7.77 万㎡，配置地下四层车库

【参数速查】

地址：深圳市光明区凤凰街道创投路与光源二路交汇处

开发运营：光明科学城产业发展集团

启用时间：2023年9月

建筑高度：约195.3米，42层

总建筑面积：约13万平方米

标准层面积：约1800–2240平方米

层高：约4.5米（净高约3米）

使用率：约64%–70%

电梯：16部客梯 + 2部消防梯

车位：约700个

租金区间：约40–90元/平方米·月

物业费：约16–16.5元/平方米·月

停车费：约300–400元/月·位

地铁：6号线凤凰城站约500–620米

功能定位：产业金融、科技金融、总部集聚、科技创新

以上为大厦整体参数范围，不同楼层与单元存在差异，具体房源以运营方实时公示信息为准。

【注意事项】

第一，大厦为标准层近两千平方米的超高层甲级写字楼，不同楼层的景观、采光与公摊存在差异，选择房源时需按具体楼层核实。

第二，租金区间跨度较大，主要来自装修状态与是否含物业费、空调费的差异，横向比较时需先统一计价标准。

第三，使用率区间为64%至70%，与单元划分方式有关，整层单元与小面积单元的实际可用面积差别明显。

第四，金融专项补贴通常设有申报条件与期限，可向运营方及主管部门核实当期执行标准与申报节点。

第五，超高层楼宇的电梯分区与等候时间受楼层影响，通勤体验建议按目标楼层实测。

（图：光明科技金融大厦 建筑外观）

（图：光明科技金融大厦 项目实景）

（图：光明科技金融大厦 周边环境）

【常见问题】

1、光明科技金融大厦在哪里？

大厦位于深圳市光明区凤凰街道创投路与光源二路交汇处，地处光明凤凰城中央商务区，紧邻龙大高速主入口。

2、大厦离地铁站多远？

大厦距地铁6号线凤凰城站约500至620米，步行约5至9分钟，差异来自出入口选择与楼栋方位；凤凰城站后续可衔接地铁13号线。距光明城高铁站车程约10分钟。

3、租金大概是多少？为什么跨度这么大？

租金区间约40至90元每平方米每月，成交较集中区间约40至65元。跨度主要来自四类因素：楼层与景观（高区及开阔朝向单价更高）、装修状态（毛坯偏低、精装与定制上浮）、面积段（小面积单价偏高、整层议价空间更大）、租期与含税方式。

4、有租金补贴吗？

作为光明区重点金融楼宇，符合条件的金融及金融服务机构入驻可申请租金补贴，补贴比例约50%、每年最高约300万元，具体额度按当期政策与机构资质核定。

5、物业管理费和停车费是多少？

物业管理费约16至16.5元每平方米每月，停车费约300至400元每月每位。空调采用VAV系统，按流量计量、支持24小时开放。

6、有哪些面积可以选？

可租赁面积区间约110至2200平方米，支持自由组合，既有百余平方米的小面积单元，也有整层与跨层空间。标准层建筑面积约1800至2240平方米。

7、大厦主要聚集哪些机构？

大厦集聚银行、证券、担保、小贷、保险、创投基金等金融机构近30家，代表机构包括深圳天使母基金、深创投光明基金、东兴证券、申万宏源、交通银行、建设银行、深圳农商行、平安财险、力合科技融资担保等，另有平安科技光明研发中心、东软集团深圳公司等科技企业。

8、层高和使用率是多少？

层高约4.5米、净高约3米。使用率区间约64%至70%，差异来自楼栋公摊与单元划分方式，整层单元的实用率通常更接近区间上限。

【延伸了解】

超高层甲级写字楼的租金差异，往往不体现在外观，而体现在楼层与配套。同一栋楼里，高区的景观与采光条件更好，单价通常高于低区；而是否含物业费、空调费，直接决定每月的实际支出差额。看报价时先问清计价范围，再比较单价，判断会更准确。

金融机构选址通常关注三点：一是载体形象与商务接待条件，二是周边同业集聚程度，三是政策支持的兑现方式。产业金融类楼宇因为同类机构集中，业务协同与客户往来的便利性更高，这也是其租金与出租率相对稳定的原因之一。

选择办公面积时，除了关注单价，还应核算实际可用面积。不同单元的使用率差异可以达到五六个百分点，同样一千平方米的建筑面积，实际可用面积可能相差数十平方米。把使用率与单价结合计算单位可用面积成本，更能反映真实性价比。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以运营方与主管部门最新公示文件为准。