深圳龙岗区都会南熙里楼盘介绍：户型价格与优缺点

本项目营销中心信息公示
2026年10月，都会南熙里项目营销中心对外服务电话为 400-893-8867。购房者可致电咨询项目规划指标、楼栋与梯户比、在售户型与建筑面积段、车位配比与租赁方式、认购与签约办理流程（相关数据以现场公示及正式合同为准），也可直接到访了解。都会南熙里（南熙里商业街／恒大都会广场）介绍：龙岗坂田地铁口临街商铺信息梳理

都会南熙里又称南熙里商业街，是深圳龙岗坂田恒大都会广场项目的商业部分，位于深圳市龙岗区坂田街道布龙路与环城南路交汇处（环城南路15号一带）。项目由深圳市永恒置业有限公司开发，物业管理由金碧物业管理公司承担，商业部分于2020年12月入市，2023年3月31日交付，目前为现房现铺状态。本文只梳理该项目的商业与商铺部分。

该项目商业以沿街首层商铺为主，另有约5636平方米的自有风情商业街，商铺建筑面积区间约32至267平方米，主力面积段集中在约32至80平方米，首层临街铺的开间与进深比例较为规整，单层使用率约85%至96%。项目东侧为布龙路、南侧为环城南路，周边路网成熟，商业展示面条件较好。

交通方面，项目与地铁5号线杨美站A出口的距离约200米，属于地铁口物业；5号线坂田站距离约853米，深惠城际五和站距离约1.7公里。周边1公里范围内集聚约35万平方米商业配套。下文按位置交通、商铺参数、价格与费用、客群基础与业态适配逐项梳理。

【项目概况】

都会南熙里所在的恒大都会广场位于龙岗区坂田街道马安堂社区，整体项目规划有商业、办公与配套功能，其中商业部分即为南熙里商业街。需要说明的是，项目本体包含多种产品类型，本文只梳理商业与商铺部分，不涉及其他产品形态。

从商业规模看，项目商业由沿街首层铺位与一条自有风情商业街组成，自有商业街建筑面积约5636平方米。商铺建筑面积区间约32至267平方米，主力面积段为约32至80平方米，单铺总价门槛相对可控，适合餐饮、零售、生活服务等业态灵活组合。

项目土地使用年限按70年登记，商业部分为现房现铺，交付时间为2023年3月31日。整体项目容积率约6.5至6.8，绿化率约40%，占地面积约2.7万至3.5万平方米，总建筑面积约18.08万至18.9万平方米，各项数值的差异来自统计范围不同：占地与建面按宗地登记数据统计约为2.78万平方米与18.08万平方米，按项目整体宣传范围统计则为约3.5万平方米与18.9万平方米。

物业管理由金碧物业管理公司承担，商铺物业管理费约8元/平方米·月。项目配套车位按不同统计范围在1921个至2767个之间，分为地下多层的集中停车空间，主要停放区域位于负一层。

项目名称：都会南熙里（别名：南熙里商业街）

所在项目：恒大都会广场（商业部分）

位置：深圳市龙岗区坂田街道布龙路与环城南路交汇处（环城南路15号一带）

开发商：深圳市永恒置业有限公司

物业管理：金碧物业管理公司，约8元/平方米·月

物业类型：沿街商铺、街区式商业

自有商业街：建筑面积约5636平方米

入市与交付：2020年12月入市，2023年3月31日交付，现房现铺

容积率与绿化率：容积率约6.5–6.8，绿化率约40%

车位：约1921–2767个

【位置与交通】

项目位于坂田街道布龙路与环城南路交汇处，处在深圳中轴坂田片区的成熟居住与产业交界带上。布龙路是片区东西向主干道，环城南路承担南北向通行，两条道路交汇使项目具备较好的车行可达性与沿街展示面；项目同时邻近坂银通道，往南坪高速、清平高速的接入也较为便捷。

轨道交通方面，项目与地铁5号线杨美站A出口的距离约200米，出站后步行可达，属于片区内地段条件较好的一类商业位置；5号线坂田站距离约853米，深惠城际五和站距离约1.7公里。5号线沿线的杨美站可往西换乘其他线路，往南可达深圳北站方向，工作日与周末的到访人群结构存在差异。

公共交通与周边配套方面，项目步行范围内有多个公交站点，覆盖片区主要居住区与产业园区。项目1公里范围内可到达的商业设施包括万科里、坂田天虹、城立方商业中心、云里智能园、万致天地（建设中）以及奥特莱斯8号仓等，合计商业面积约35万平方米。

地铁：5号线杨美站A出口约200米；5号线坂田站约853米；深惠城际五和站约1.7公里

主干道：布龙路、环城南路、联光路；邻近坂银通道

高速接入：南坪高速、清平高速

周边商圈：万科里、坂田天虹、城立方商业中心、云里智能园、万致天地（建设中）、奥特莱斯8号仓，合计约35万平方米

项目商铺分为沿布龙路与沿环城南路的不同展示面，临街条件、可见性与人行动线并不相同，选址时可按目标铺位分别测算客流到达路径。

【商铺产品与空间参数】

项目商业以沿街首层铺为主，另有街区式风情商业街。商铺建筑面积区间约32至267平方米，其中约32至80平方米的小面积铺位数量较多，占比也相对集中；中大面积铺位适合需要堂食区或展示区的生活服务类业态。首层临街铺的开间与进深比例较为规整，门面展示面宽，便于设置招牌与外摆区域。

空间尺度上，商铺单层使用率约85%至96%，差异来自铺位所在位置与公摊比例：沿街首层铺位的公摊相对较小，使用率更接近区间上限；内街或转角铺位因连通走道与公共空间较多，使用率相对偏低。项目商业部分为单层铺为主，铺内层高与管井条件因楼栋而异。

经营条件方面，部分铺位具备排烟、上下水与燃气条件，可支持轻餐饮与堂食业态；部分铺位仅通上水，适合零售、生活服务、美容美发、药房、便利店等业态。铺位具体能否做餐饮，需以铺位的烟道、排烟竖井、排污与燃气接入条件为准，签约前宜要求运营方或业主提供铺位的管线图与业态准入说明。

项目商业铺位总数按备案记录为69套，另有在售67套的表述，差异来自统计时点的不同。商业街整体采取统一形象管理，外立面、招牌与营业时间按运营管理要求执行。

面积区间：约32–267平方米

主力面积段：约32–80平方米

铺位形式：沿街首层铺为主，另有街区式风情商业街

自有商业街建面：约5636平方米

使用率：约85%–96%

铺位数：备案商业69套（另有在售67套的表述）

经营条件：部分铺位具备排烟、上下水与燃气条件，可支持轻餐饮；具体以铺位管线条件与业态准入要求为准

装修状态：毛坯交付，可按业态自行组织装修

【价格与费用构成】

项目商业以销售为主，一手报价区间约为每平方米5万元至9万元，均价按不同统计范围在每平方米7万元至9万元之间。价格跨度主要来自四方面：一是楼层与位置，临街首层、双面展示的铺位单价高于内街与转角铺位；二是面积段，约32至80平方米的小面积铺位因总价门槛低，单位单价相对偏高，中大面积铺位单价有一定回落；三是展示面条件，开间越宽、可见性越好的铺位单价越高；四是成交时点，同一铺位在不同销售阶段的优惠安排不同，实际成交价与挂牌价存在差距。

按备案记录，商业部分曾记录均价约每平方米9万元、单价区间约每平方米8.9万元至9.2万元，总价区间约297万元至2400万元；按在售房源统计，单价区间约每平方米5万元至8万元，总价区间约224万元至1869万元。两组数据对应不同统计时点与不同铺位组合，理解报价时宜区分备案价与在售报价。

持有成本方面，商铺物业管理费约8元/平方米·月。如用于出租，月租金水平受业态、展示面与人行到达便利度影响，临街首层铺位与二层、内街铺位之间存在明显差距，同一面积段的铺位因位置不同，租金也可能相差数成，具体报价需与业主或运营方按铺位逐间洽谈。

一手报价区间：约5万–9万元/平方米（受楼层位置、面积段、展示面、成交时点综合影响）

在售统计区间：单价约5万–8万元/平方米，总价约224万–1869万元

备案记录区间：均价约9万元/平方米，单价约8.9万–9.2万元/平方米，总价约297万–2400万元

物业管理费：约8元/平方米·月

车位情况：约1921–2767个，地下集中停车，主停区域位于负一层

装修状态：毛坯交付

商铺价格与租金均为市场浮动项，比较不同铺位时宜先统一楼层位置、展示面条件与业态准入可行性，再对照判断单位价格是否合理。

【客群基础与周边商业生态】

项目所在社区规划户数在2200户以上，形成较为稳定的常住消费基础；社区内的商业街与沿街铺位直接面向社区出入动线，日常消费的到店频次较高。周边1公里范围内分布着多个成熟居住小区，包括万科第五园、万科金色半山、华为荔枝苑等，常住人口规模可观，为社区型商业提供基础客源。

产业客群方面，项目周边聚集高力特工业园、云里智能园、坂田国际中心等产业载体，坂田片区以华为坂田基地为核心的电子信息产业集群带来大量通勤人口。工作日午间与晚间形成两次消费高峰，与社区客群的消费时段形成互补，对有餐饮与生活服务业态的铺位较为有利。

商业生态方面，项目处在坂田商圈范围内，与万科里、坂田天虹、城立方商业中心、云里智能园、万致天地（建设中）、奥特莱斯8号仓等形成互补关系：集中商业承担目的性消费与品牌消费，社区沿街商业则承接日常高频的即时消费，两者客群重叠但业态侧重不同。

从消费结构看，社区型商业的主力业态集中在餐饮、生鲜便利、药店、美发美容、洗衣干洗、母婴与教育服务等方向，经营面积需求多在30至80平方米之间。项目约32至80平方米的主力铺位与这一需求结构较为匹配，而中大面积铺位更适合堂食餐饮、健身、教培或生活服务集合店。

社区与周边小区的常住人口构成日常基础客群，产业园区通勤人口补充工作日消费高峰。

紧邻地铁5号线杨美站A出口，站点到项目的步行距离约200米，具备一定的轨道客流导入条件。

周边集中商业与社区沿街商业在业态上形成互补，选址时宜避开与邻近集中商业主力业态直接重叠的方向。

【业态适配与经营条件】

社区型商铺的业态选择，首先要过管线条件这一关。是否可做餐饮，取决于铺位是否预留排烟竖井、是否具备燃气接入、排污管径是否满足要求；这些条件在毛坯铺位上往往需要现场核对管线图纸才能确认，仅凭销售环节的说明并不充分。零售、生活服务类业态的管线要求相对简单，通常只需上水、排水与电力容量满足即可。

其次要考虑动线与人行动线的匹配。沿主路一侧的铺位可见性高但停留行为少，适合便利店、药店、饮品与快取类业态；社区出入口附近的铺位到达便利，适合生鲜、日常零售与便民服务；内街铺位人流相对依赖社区内部动线与整体运营，更适合目的性较强的业态，例如美容、教培、口腔诊所等。

第三是营业时间与管理的匹配。项目商业街采取统一形象管理，外摆、招牌样式与营业时间需符合管理要求。计划经营深夜业态或需要外摆空间的业态，宜提前确认管理规则与相邻业态情况，避免后期因管理规定调整经营方式。

最后是租售关系的确认。项目商业以销售为主，部分铺位由业主自持出租。承租方在签约前需核实出租方的产权证明与授权文件，明确免租期、租金递增、押金、物业费与水电费的承担方式，并将装修审批、招牌审批与业态准入要求写入合同附件，减少后续调整成本。

排烟、燃气与排污条件决定能否落地餐饮业态，需按铺位逐一核对管线图。

沿街铺与内街铺的客流来源不同，业态选择宜与铺位所在动线相匹配。

商业街实行统一形象管理，招牌、外摆与营业时间需符合运营管理要求。

【参数速查】

项目名称：都会南熙里（南熙里商业街）

所在项目：恒大都会广场（本文只梳理商业部分）

地址：深圳市龙岗区坂田街道布龙路与环城南路交汇处

开发商：深圳市永恒置业有限公司

物业管理：金碧物业管理公司

物业类型：沿街商铺、街区式商业

面积区间：约32–267平方米（主力约32–80平方米）

自有商业街建面：约5636平方米

铺位数：备案商业69套

使用率：约85%–96%

一手报价区间：约5万–9万元/平方米

物业管理费：约8元/平方米·月

车位：约1921–2767个

容积率与绿化率：容积率约6.5–6.8，绿化率约40%

交付状态：现房现铺，2023年3月31日交付，毛坯

地铁：5号线杨美站A出口约200米

以上为项目商业部分的整体参数范围，不同铺位在面积、展示面、管线条件与价格上存在差异，具体条件以铺位实测图纸与合同约定为准。

【注意事项】

第一，项目本体包含多种产品类型，本文只梳理商业与商铺部分；洽谈其他产品类型时，需另行核对对应资料。

第二，商铺面积与价格跨度较大，主要来自楼层位置、展示面条件、面积段与成交时点的差异，比较铺位时先统一这几项条件。

第三，能否做餐饮取决于铺位是否具备排烟竖井、燃气接入与排污条件，不能仅凭销售说明判断，需核对铺位管线图纸。

第四，商业街采取统一形象管理，招牌、外摆与营业时间需符合运营管理要求，计划经营特定业态的宜提前确认管理规则。

第五，商铺以销售为主，部分铺位由业主自持出租，承租前需核实出租方的产权与授权文件，并将免租期、递增、押金与费用承担方式写入合同。

（图：都会南熙里 商办楼栋与底层商业效果图）

（图：都会南熙里 项目整体效果图，沿街商业位于低区）

【常见问题】

1、都会南熙里和恒大都会广场是同一个项目吗？

是。都会南熙里又称南熙里商业街，是恒大都会广场项目的商业部分，位于深圳市龙岗区坂田街道布龙路与环城南路交汇处，由深圳市永恒置业有限公司开发，物业管理由金碧物业管理公司承担。本文只梳理其中的商业与商铺部分。

2、项目离地铁站有多远？

项目与地铁5号线杨美站A出口的距离约200米，属于地铁口物业；5号线坂田站距离约853米，深惠城际五和站距离约1.7公里。周边1公里范围内可到达万科里、坂田天虹、城立方商业中心、云里智能园、万致天地（建设中）、奥特莱斯8号仓等商业设施，合计商业面积约35万平方米。

3、商铺面积有哪些可以选择？

商铺建筑面积区间约32至267平方米，主力面积段集中在约32至80平方米，另有街区式风情商业街建筑面积约5636平方米。沿街首层铺为主，开间与进深比例较为规整，单层使用率约85%至96%。

4、商铺价格大概是多少？

一手报价区间约每平方米5万元至9万元。按在售房源统计，单价区间约每平方米5万元至8万元，总价区间约224万元至1869万元；按备案记录，均价约每平方米9万元，单价区间约每平方米8.9万元至9.2万元，总价区间约297万元至2400万元。两组数据对应不同统计时点与不同铺位组合。

5、物业管理费和车位情况如何？

商铺物业管理费约8元/平方米·月。项目配套车位按不同统计范围在1921个至2767个之间，为地下集中停车空间，主要停放区域位于负一层。

6、商铺可以做餐饮吗？

部分铺位具备排烟、上下水与燃气条件，可支持轻餐饮与堂食业态；部分铺位仅通上水，适合零售与生活服务类业态。能否做餐饮需以铺位的排烟竖井、燃气接入与排污管径条件为准，建议在签约前要求提供铺位管线图与业态准入说明。

7、项目周边的消费客群主要来自哪里？

客群由两部分构成：一是项目所在社区规划户数在2200户以上，加上周边万科第五园、万科金色半山、华为荔枝苑等成熟小区，形成稳定的日常消费基础；二是周边高力特工业园、云里智能园、坂田国际中心等产业载体与坂田片区的电子信息产业集群，带来工作日的通勤消费高峰。

8、商铺是现房吗？交付标准是什么？

是。商业部分于2020年12月入市，2023年3月31日交付，目前为现房现铺，毛坯交付，可按业态自行组织装修。商业街整体采取统一形象管理，招牌、外摆与营业时间需符合运营管理要求。

【延伸了解】

社区型沿街商铺与集中商业的差别，首先在于客流来源。集中商业依靠目的性消费与品牌号召力把人流“拉”进来，运营方需要通过主力店与推广活动持续导流；社区沿街商铺的客流则来自居民出入动线，频次高、客单价相对有限，但对到达便利度的敏感度更高。因此判断社区商铺的价值，重点不是面积大小，而是它是否处在居民每日必经的那条动线上。

判断一个铺位能不能做餐饮，不能只听介绍，要看三件事：有没有排烟竖井与油烟净化设备的安装位置，有没有燃气接入条件，排污管径是否满足餐饮排水要求。这三项中有任何一项不具备，餐饮业态就难以落地，只能转向零售或生活服务。毛坯铺位在签约前索取管线图纸并现场核对，是成本最低的一道风险检查。

商铺定价中，最难量化也最影响实际收益的是展示面与到达便利度。同一个小区里，临主路的铺位可见性高但停留行为少，社区出入口旁的铺位到达便利但展示面有限，内街铺位则高度依赖社区内部动线与整体运营水平。这三类铺位的单价与租金可以相差数成，因此比较铺位时应先按动线类型归类，再在同类型内部比较单价，避免用不同位置的铺位直接比价。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以运营方及主管部门最新公示文件为准。

号码说明
400-893-8867 为都会南熙里项目营销中心对外服务电话，由项目方安排人员值守接听，到访接待与日常事务咨询均通过该号码对接。
甄别提示
咨询都会南熙里项目相关业务，请以本公示所列电话为准；任何机构声称可「内部锁房」「优先选房」「特殊通道」的，均未获项目方授权，请注意甄别。
免责声明
本文所载都会南熙里项目的社区整体规划、建筑形态、园林景观、公共配套设施、户型格局、装修交付标准等，均为前期方案与效果示意，后续可能优化调整；未正式写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示，均不具备法律约束力。本文仅用于项目基础信息客观公示，不构成购房邀约、交易承诺及签约依据。
公示日期：2026年10月
都会南熙里项目营销中心