深圳龙岗区珑禧壹街楼盘介绍：户型价格与优缺点

本项目营销中心信息公示
2026年10月，珑禧壹街项目营销中心对外服务电话为 400-893-8867。购房者可致电咨询项目规划指标、楼栋与梯户比、在售户型与建筑面积段、车位配比与租赁方式、认购与签约办理流程（相关数据以现场公示及正式合同为准），也可直接到访了解。珑禧壹街（龙禧雅苑商业）介绍：龙岗龙西板块社区沿街商铺信息梳理

珑禧壹街的备案名称是龙禧雅苑商业，属于龙禧雅苑（推广名珑禧，亦称嘉霖·珑禧）的底层沿街商业，位于深圳市龙岗区龙岗街道玉岭路一带、盐龙大道（北通道）以北与玉岭路以西围合的地块，物业管理地址为对面岭一巷4号。项目由深圳市龙嘉房地产有限公司开发，物业由深圳市嘉盈物业管理有限公司管理，住宅部分于2015年竣工交付，商业为沿地块周边围合布置的成熟现铺。

商业部分建筑面积约9997平方米，沿社区外围形成一条连续的沿街商业街，对外以珑禧壹街为名推售与招租。铺位合计约86席，建筑面积区间约22至390平方米，主力建筑面积约60至80平方米，另有27至60平方米的小面积刚需铺与80至130平方米的大面积经营铺，单层临街铺为主，层高约6米。

项目所在地块为龙禧雅苑，规划占地约39227.81平方米，计容建筑面积约109837.5平方米，容积率2.8，绿化率35.42%，共有住宅约982至983户，地下车位约1001个，商业与住宅同处一宗地，土地使用年限按70年计。下文按位置交通、铺位参数、价格与租金、周边客群逐项梳理。

【项目概况】

珑禧壹街位于龙岗街道龙西社区一侧，地块处在盐龙大道（北通道）以北、玉岭路以西，南侧临近回龙河与深业紫麟山公园方向，往北为龙西社区与龙西菜市场一带。项目周边以成熟居住区与社区型商业为主，属于龙岗中心城外围的居住配套板块，不是以写字楼或产业办公为主体的商务区。

项目整体为龙禧雅苑，由深圳市龙嘉房地产有限公司开发建设，住宅部分共约7至9栋高层与洋房产品，2015年竣工交付，为围合式布局，内部设约3万平方米主题园林，含泳池、内庭院景观与泛会所架空层。商业部分沿地块周边围合布置，形成约9997平方米的底层商业街，即珑禧壹街。

商业为社区配套型沿街底商，铺位直接面向城市道路与社区出入口，各单元独立开门，部分单元带独立外摆空间。由于住宅早已交付、社区入住率较高，商业街内已有超市、药房、快递驿站、餐饮与生活服务类商户实际经营，属于无需等待培育期的现铺状态。

项目名称：珑禧壹街（备案名：龙禧雅苑商业；项目整体推广名：珑禧／嘉霖·珑禧）

商业业态：社区沿街底商（沿地块周边围合布置）

位置：深圳市龙岗区龙岗街道玉岭路一带，盐龙大道（北通道）以北、玉岭路以西

物业管理地址：龙岗区龙岗街道对面岭一巷4号

开发主体：深圳市龙嘉房地产有限公司

物业公司：深圳市嘉盈物业管理有限公司

竣工时间：2015年

规划占地：约39227.81平方米

计容建筑面积：约109837.5平方米

商业建筑面积：约9997平方米

住宅户数：约982至983户

车位：约1001个（地下）

容积率：2.8

绿化率：35.42%

土地使用年限：按70年计（商业与住宅同处一宗地）

铺位状态：现房现铺，部分带租约

【位置与交通】

项目处在盐龙大道（北通道）与玉岭路的交汇地带。盐龙大道是龙岗北部的一条快速化通道，往西可接入水官高速方向，往东连通龙岗中心城与坪地片区，自驾通勤条件较好。地块周边还有岭南路、长兴北路等支路，社区主出入口设在东门、南门与西门三处，商业街沿这几个出入口与外围道路展开。

轨道交通方面，项目与地铁16号线愉园站的步行距离约1376米，与16号线尚景站的步行距离约1495米，另有测算显示尚景站约1424米、盛平站约1854米。综合来看，项目到轨道站点的距离在约1.3至1.9公里之间，需要短途骑行或公交接驳，不属于地铁口物业，这是判断客群结构时需要注意的一点。

公交方面，项目门口即有以珑禧命名的公交站点，距离社区约54米，往北约170至250米为岸上林居站，周边还有对面岭工业区站（约373至419米）、楼吓大门站（约412米）、协联路盐龙路口站（约483米）与回龙埔公园站（约578米）。途经线路包括M501B、M556、M307、B873、923路与高峰专线161路等，可覆盖龙岗中心城、龙西与回龙埔方向。

对社区底商而言，外部轨道条件的影响弱于社区内部动线。项目商业街紧贴小区三个主要出入口与外围人行道，住户日常进出、接送幼儿、买菜买药与就餐的动线会经过铺位门前，这部分固定客流是经营的基本盘；盐龙大道一侧车行流量较大，也能带来一定的过路消费。

地铁：16号线愉园站步行约1376米、尚景站步行约1495米

公交：珑禧站约54米、岸上林居站约170至250米、对面岭工业区站约373至419米、楼吓大门站约412米、回龙埔公园站约578米

公交线路：M501B、M556、M307、B873、923路、高峰专线161路等

主要道路：盐龙大道（北通道）、玉岭路、岭南路、长兴北路

快速通道：经盐龙大道可接入水官高速方向

社区出入口：东门、南门、西门三处，商业街沿出入口与外围道路布置

项目到轨道站点约1.3至1.9公里，轨道通勤客群到店概率低于紧邻地铁口的项目，经营测算宜以社区内部固定客群为主要支撑。

【商业产品形态与铺位参数】

珑禧壹街属于典型的社区沿街底商形态，铺位沿地块周边围合布置，形成一条相对连续的临街界面。与集中式购物中心不同，这类铺位各自独立开门、独立计价，铺与铺之间不依赖统一运营，出租与自营的灵活度较高；代价是缺少统一招商与营销推广，客流主要来自社区自身与沿街随机客流。

铺位建筑面积区间约22至390平方米，跨度较大。按面积段划分，27至60平方米为小面积刚需铺，60至80平方米为主力临街铺，80至130平方米为大面积经营铺，另有部分200平方米以上的组合铺位。项目对外推售的商铺合计约86席，其中相当比例的单元为单层临街铺。

层高是本项目较突出的产品特征之一。铺位层高约6米，明显高于普通住宅底层商业常见的4米上下，装修阶段可搭建局部夹层，把仓储、备餐、员工休息等辅助功能放到上层，首层空间集中用于经营，同面积下的实际可用经营面积更大，这一点对餐饮与零售业态的价值较明显。使用率区间约88%至96%，差异来自单元公摊比例、结构柱位与开间进深比。

工程条件方面，项目约八成的铺位支持重餐饮与明火经营，预留上下水，部分单元配置380V动力电，多数铺位带独立外摆空间，可灵活拆分或打通组合。这一条件决定了业态选择面较宽，正餐、火锅、烧烤等对排烟、给排水与电力负荷要求较高的业态具备落地条件。

物业类型：社区沿街底商

铺位形态：沿地块周边围合的连续临街铺，单层为主

商业建筑面积：约9997平方米

可售铺位数量：约86席

建筑面积区间：约22至390平方米

小面积单元：约27至60平方米

主力面积段：约60至80平方米临街铺

大面积单元：约80至130平方米，另有200平方米以上组合铺位

层高：约6米，可搭建局部夹层

使用率：约88%至96%

餐饮条件：约八成铺位支持重餐饮与明火，预留上下水，部分配380V动力电

交付标准：毛坯现铺

外摆条件：多数铺位带独立外摆空间

同一社区内的铺位在昭示条件、开间进深比、是否带外摆与能否做重餐饮上差别明显，选购或承租前宜先确认目标单元的具体位置与工程条件。

【售价与租金区间】

在售商铺参考单价区间约2.3万至3.3万元/平方米，市场在售单元报价的集中区间约2.8万至3.3万元/平方米。价格跨度由四类因素共同决定：一是铺位位置，沿社区主出入口与盐龙大道一侧的铺位昭示面宽、到店率高，单价高于内圈铺位；二是面积段，小面积单元总价门槛低但单价未必低，80平方米以上的大面积单元按总价折让；三是工程条件，可做重餐饮、开间方正、带独立外摆的单元单价上浮；四是是否带租约，已带在租约的单元按已实现的租金水平定价。

以在售单元为例，建筑面积约129.73平方米的临街转角铺，面宽约12.9米、进深约10米、层高约6米，报价单价约2.08万元/平方米，总价约269.84万元，目前带烟酒类租约；另一套约68.61平方米的底层铺位报价单价约2.19万元/平方米。可以看出，同一项目内不同单元之间的单价差异可以达到每平方米一万元上下，主要由位置与工程条件造成，比较时不宜只看项目整体均价。

租金方面，片区同类社区临街铺的租金水平区间约在每平方米每月80至160元。这一区间的形成受几类因素影响：临街昭示面宽、进深合理、面宽进深比接近1比1的单元租金承受力较强；可做重餐饮的单元受众更广，租金水平高于仅能零售的单元；层高约6米可搭夹层的单元，实际可用面积更大，单位建筑面积的租金折算后更为划算；租期长度同样影响单价，长租约通常以较低单价换取稳定承租方。

持有与运营成本方面，商业物业管理费约5元/平方米·月，由深圳市嘉盈物业管理有限公司统一管理。地下车位约1001个，社区停车按小区标准执行。水电按商业标准计费，用水用电类型与住宅不同，承租前可向物业核实当期单价与增容条件。

商铺单价：约2.3万至3.3万元/平方米

在售集中单价：约2.8万至3.3万元/平方米

总价区间：约66万至1170万元（按22至390平方米区间测算）

片区租金水平：约80至160元/平方米·月

临街主力铺租金参考：约100至160元/平方米·月

大面宽转角铺租金参考：约80至110元/平方米·月

物业管理费：约5元/平方米·月

车位：约1001个（地下），停车费地下约200元/月

水电：按商业标准计费，具体单价与增容条件可向物业核实

交付状态：毛坯现铺，部分带在租约

售价与租金属市场浮动项，横向比较时先区分铺位位置形态、面积段、工程条件与是否带租约，再对照判断实际水平。

【周边客群与商业配套】

项目的直接客群为龙禧雅苑自身的住户，社区住宅约982至983户，按每户三口测算，社区内部常住人口规模在三千人上下。铺位沿社区主出入口与外围道路布置，住户日常进出、买菜、取快递、就餐与生活服务消费都会经过铺位门前，这部分客流频次高、复购稳定，是底商经营的基本盘。

外部客群方面，项目所处的龙西社区与龙岗中心城北片区居住密度较高，约1公里范围内分布有多个成熟住宅小区与工业园区，常住人口基数可观；2至3公里范围内覆盖龙岗中心城的主要居住组团，消费客群进一步扩大。盐龙大道作为区域通道，也为沿街铺位带来一定的车行过路客流。

商业配套方面，项目自身已有超市、便利店、生鲜、药房、快递驿站、餐饮与宠物服务类商户实际经营，日常消费可在社区内闭环完成。约1至3公里范围内还有龙岗中心城的多个商业综合体与商业街区，承接品牌零售、影院与体验式消费；社区底商承接的是商场覆盖不到的即时性、日常性需求，两者在业态上互补而非直接竞争。

公共资源方面，项目周边公园资源较密集，约400至700米范围内有楼吓公园、深业紫麟山公园、回龙埔公园与龙西街心公园，龙城中路街心公园约755米，龙西社区公园约933米。公园带来的人群活动会在特定时段向沿途铺位形成客流补充。教育方面，项目周边有龙西小学（约968米）、深圳中学龙岗学校（集团）兰著学校（约857至935米）、华中师范大学附属龙园学校以及龙岗区教科院附属实验学校（约848米）等，具体的学位划分与入学政策以教育主管部门当年文件为准。

项目客群结构以社区内部固定住户为主、周边居住与产业人群为辅，业态选择宜优先匹配家庭日常消费场景。

【业态方向与经营提示】

铺位层高约6米、约八成支持重餐饮，这一组工程条件决定了业态选择面较宽。沿街铺可承接的业态方向包括早餐快餐、地方菜系、火锅烧烤、烘焙饮品、生鲜便利、药房、美发美甲、洗衣干洗、快递驿站、烟酒商行、托管教培与宠物服务等。

从客群结构出发，27至60平方米的小面积单元更适合高频次、低客单的业态，如便利、饮品、早餐、卤味、水果与生活服务；60至80平方米的主力临街铺适合正餐、烘焙、药房与中等规模零售；80平方米以上的单元适合生鲜超市、宴会餐饮、品牌连锁与需要较大操作空间的业态。开间窄、进深大的单元展示面不足，实际可摆台空间有限，自营业态应避开此类单元。

项目的产品卖点集中在三处：一是铺位以现铺状态交付，社区已成熟、商业氛围已成，购入或承租后可较快投入经营；二是层高约6米可搭夹层，实际可用空间优于同面积段的普通底商；三是约八成铺位支持重餐饮与明火，业态选择自由度较高，出租端受众更广。

需要注意的一点是，社区底商的价值高度依赖社区自身的入住率与铺位到住户出入口的动线关系。位于主出入口、住户每日必经位置的单元，经营稳定性通常明显高于内圈或背街单元，同一项目内两类单元的经营表现差别可能很大。

业态方向：早餐快餐、地方菜系、火锅烧烤、烘焙饮品、生鲜便利、药房、美发、洗衣、快递驿站、烟酒、托管教培、宠物

小面积单元适配：便利、饮品、早餐、卤味、水果、生活服务等高频低客单业态

主力临街铺适配：正餐、烘焙、药房、中等规模零售

大面积单元适配：生鲜超市、宴会餐饮、品牌连锁等需要较大空间的业态

餐饮能力：约八成铺位支持重餐饮与明火，预留上下水

层高利用：约6米，可通过局部夹层扩展可用空间

已入驻商户类型：便利超市、生鲜、药房、快递驿站、粥店、比萨、烧烤、美发、宠物、酒业等

同社区内不同铺位的客流条件差别明显，自营业态应结合铺位的昭示条件与动线位置选择，避免把依赖随机客流的业态放在背街位置。

【参数速查】

项目名称：珑禧壹街（备案名：龙禧雅苑商业）

地址：深圳市龙岗区龙岗街道玉岭路一带，盐龙大道（北通道）以北、玉岭路以西（物业管理地址：对面岭一巷4号）

开发商：深圳市龙嘉房地产有限公司

物业公司：深圳市嘉盈物业管理有限公司

竣工时间：2015年

规划占地：约39227.81平方米

计容建筑面积：约109837.5平方米

商业建筑面积：约9997平方米

可售铺位：约86席

建筑面积区间：约22至390平方米

主力面积段：约60至80平方米

层高：约6米

使用率：约88%至96%

商铺单价：约2.3万至3.3万元/平方米

片区租金水平：约80至160元/平方米·月

物业管理费：约5元/平方米·月

车位：约1001个（地下）

容积率：2.8

绿化率：35.42%

土地使用年限：按70年计

地铁：16号线愉园站步行约1376米、尚景站步行约1495米

铺位形态：沿地块周边围合的连续临街铺

以上为商业部分整体参数范围，不同单元在面积、层高利用、昭示条件与是否带租约上存在差异，具体房源以运营方当期公示信息为准。

【注意事项】

第一，项目商业体量约9997平方米、可售约86席，铺位沿地块周边围合布置，昭示条件与到店动线差别较大，沿主出入口与主干道一侧的单元与内圈单元不宜按同一水平理解。

第二，项目与地铁16号线站点的步行距离约1.3至1.9公里，轨道通勤客群的到店概率低于紧邻地铁口的项目，经营测算应以社区内部固定客群为主要支撑，不宜过度依赖轨道导入客流。

第三，铺位层高约6米支持搭建局部夹层，但加建涉及结构与消防要求，装修方案应先行确认可行性，并预留相应审批时间。

第四，同项目内不同单元的报价单价差异可达每平方米一万元上下，比较时应以目标单元的临街位置、开间进深比、能否做重餐饮与是否带租约逐项对照，不宜直接套用项目整体均价。

第五，教育资源与学位划分以教育主管部门当年文件为准；商业铺位不参与学位划分，不宜作为经营或置业决策的单一依据。

（图：珑禧壹街 龙禧雅苑项目整体与沿街底商实景）

（图：珑禧壹街 项目塔楼与商业裙楼沿街实景）

【常见问题】

1、珑禧壹街和龙禧雅苑是什么关系？

珑禧壹街的备案名称是龙禧雅苑商业，属于龙禧雅苑项目的底层沿街商业部分，沿地块周边围合布置，建筑面积约9997平方米。龙禧雅苑为项目整体名称，推广名亦称珑禧，位于深圳市龙岗区龙岗街道玉岭路一带，由深圳市龙嘉房地产有限公司开发，2015年竣工。

2、商铺的面积段和可售数量是多少？

铺位建筑面积区间约22至390平方米，可售约86席。按面积段分，27至60平方米为小面积刚需铺，60至80平方米为主力临街铺，80至130平方米为大面积经营铺，另有200平方米以上的组合铺位。主力建筑面积段为60至80平方米。

3、铺位层高和餐饮条件如何？

铺位层高约6米，明显高于普通住宅底层商业常见的4米上下，装修阶段可搭建局部夹层，把仓储与备餐功能放到上层，首层空间集中用于经营。项目约八成铺位支持重餐饮与明火经营，预留上下水，部分单元配置380V动力电，多数铺位带独立外摆空间。

4、价格大概是多少？为什么单元之间差别这么大？

在售商铺参考单价区间约2.3万至3.3万元/平方米，市场在售单元报价集中区间约2.8万至3.3万元/平方米。差别由四类因素共同造成：铺位位置与昭示面宽、面积段与总价承受度、工程条件（能否做重餐饮、是否带外摆、开间是否方正）、是否带在租约。同一项目内不同单元的单价差异可达每平方米一万元上下。

5、租金水平如何？

片区同类社区临街铺的租金水平区间约在每平方米每月80至160元，其中昭示面宽、面宽进深比合理的临街主力铺约100至160元，大面宽转角铺折算后约80至110元。差异主要来自业态类型、租期长短与铺位工程条件。可做重餐饮的单元受众更广，租金承受力通常更强。

6、物业管理费和停车怎么算？

商业物业管理费约5元/平方米·月，由深圳市嘉盈物业管理有限公司统一管理。项目地下车位约1001个，地下停车费约200元/月，社区停车按小区标准执行。水电按商业标准计费，具体单价与增容条件可向物业核实。

7、离地铁站有多远？

项目与地铁16号线愉园站的步行距离约1376米，与尚景站的步行距离约1495米，另有测算显示尚景站约1424米、盛平站约1854米，整体到轨道站点约1.3至1.9公里，需要短途骑行或公交接驳。公交方面，门口珑禧站约54米，岸上林居站约170至250米，途经M501B、M556、M307、B873、923路与高峰专线161路等线路。

8、周边客群和配套怎么样？

直接客群为龙禧雅苑自身的约982至983户住户，社区内部常住人口规模约三千人上下，铺位沿主出入口与外围道路布置。约1公里范围内分布多个成熟住宅小区与工业园区，2至3公里覆盖龙岗中心城主要居住组团。约400至700米范围内有楼吓公园、深业紫麟山公园、回龙埔公园与龙西街心公园；教育方面周边有龙西小学、深圳中学龙岗学校（集团）兰著学校等，学位划分以教育主管部门当年文件为准。

【延伸了解】

社区底商的经营逻辑与商场铺位完全不同。商场铺位依靠整体运营引流，消费者为特定品牌或体验专程到访；社区底商依靠固定住户的重复消费，客单价不高但复购频次高，对价格敏感度也相对温和。因此判断社区底商价值时，社区自身的户数、入住率以及铺位到住户出入口的动线关系，比商业体量的大小更重要。位于小区主出入口、住户每日必经位置的铺位，经营稳定性通常明显高于内圈或背街铺位。

看小面积商铺时，层高的价值容易被低估。普通住宅底层商业的层高多在4米上下，只能做单层空间；约6米的层高可以通过局部搭建夹层，把仓储、备餐、员工休息等辅助功能移至上层，首层空间可全部用于营业。同样的建筑面积，层高更高的铺位实际可用经营面积更大，对餐饮与零售业态尤为明显。但需要注意，加建夹层涉及结构与消防要求，装修前应先确认可行性并预留审批时间。

选择社区商铺时，还有几项容易被忽略的指标。一是开间与进深的比例，开间窄、进深大的单元展示面不足，实际可摆台空间少，经营效率明显偏低；二是门前有无外摆空间与遮挡物，绿化带、电线杆、消防栓都可能截断动线；三是相邻业态的构成，如果同一社区内已有同类型商户，经营压力会明显增加；四是片区后续的新增商业供给与旧改进度，新增供应可能分流既有客流，而旧改推进则可能带来人口增量。这几项都可在看楼阶段逐项核实，并写入合同附件。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以运营方及主管部门最新公示文件为准。

号码说明
400-893-8867 为珑禧壹街项目营销中心对外服务电话，由项目方安排人员值守接听，到访接待与日常事务咨询均通过该号码对接。
甄别提示
咨询珑禧壹街项目相关业务，请以本公示所列电话为准；任何机构声称可「内部锁房」「优先选房」「特殊通道」的，均未获项目方授权，请注意甄别。
免责声明
本文所载珑禧壹街项目的社区整体规划、建筑形态、园林景观、公共配套设施、户型格局、装修交付标准等，均为前期方案与效果示意，后续可能优化调整；未正式写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示，均不具备法律约束力。本文仅用于项目基础信息客观公示，不构成购房邀约、交易承诺及签约依据。
公示日期：2026年10月
珑禧壹街项目营销中心