万象城人气“爆棚”背后：华润系扎堆落子，大湾区商业格局生变

南方财经记者 孙静芳

国庆首日，广州地铁芳村站的进站客流高达9.3万人次，冲到了线网第二，仅次于广州南站。这个常年安静的老城西站点，一夜之间因白鹅潭万象城被推上榜单。

白鹅潭万象城自9月30日开业以来持续引爆全城，10月1日，国庆长假首日，28.7万人次的游客涌入万象城，不断攀升的人流甚至让广州地铁作出列车在芳村站“飞站”通过的安排。出于公众安全考量，原定10月1日至3日的“鹅潭光影秀”也被迫取消。

9月28日开业的佛山万象天地连日来同样人潮汹涌，黄油与面包的惠灵顿牛排包、金粒门的现制虾片、盒马黑标店的进口生鲜——这些“首店”品牌让佛山人等了太久。开业首日，商场先后八次启动限流，季华路上的车流一度排到两公里外。

国庆黄金周前后，大湾区商业地产迎来一场前所未有的“总爆发”。万象系四天四店横跨广佛深，山姆会员店在广佛莞三城同步推进，盒马一年内实现向花都、黄埔、光明等远郊区域的拓展。

一座商场“挤”停了地铁站

白鹅潭是广州五大世界级地标商圈之一，但此前长期缺乏顶级商业。荔湾及佛山临广片区的居民，过去要跨区去天河消费。万象城的出现，让“让世界重回白鹅潭”从口号变成了现实。这是广州首座万象城、华润置地第100座重资产商业项目，体量超20万平方米，打造“一城·一坊·一公园”格局。该商场自9月30日正式开业后，持续登上热搜榜。

南方财经记者10月1日上午前往万象城，从芳村地铁站出站开始就被如潮的人流推着走，用“摩肩接踵”来形容丝毫不为过，人们的脸上写满了要去尝鲜的兴奋劲，热闹氛围堪比过年花市。从地铁出口到万象城短短三四百米的路上，二三十名交警、辅警及志愿者一路维持秩序。抬眼望去，芳村大道两侧已焕然一新，多个新建江景小区拔地而起，万象城“珠江之贝”的造型与珠江浑然一体，现代感、艺术感交融，令人赏心悦目。

首店的吸引力确实大，茶颜悦色广州首店、古德墨柠湖南省外首店、喜茶蛋糕实验室、阿嬷手作“集”概念店、霸王茶姬手作店等品牌新店各具特色，记者看到几乎所有的店门口都在排长队打“蛇饼”。到下午2点了，广州酒家·雅集、陶陶居·臻品等店门口排队仍有一百多号，里三层外三层。记者只好走出万象城，去别处觅食。

下午4时30分，广州地铁发布通报：芳村站F出入口即时起“只进不出”。5时起，1号线和11号线部分列车视情况在芳村站不停站通过，即“飞站”通过。另据荔湾区商务部门统计，10月1日截至22时，广州白鹅潭万象城接待游客约28.7万人次（单日最大容量30万人）、进场车辆5528辆次（1480个停车位）。

据悉，9月28日至30日，短短72小时内，华润万象生活在广佛深三城连开四店，除了广州白鹅潭万象城外，还有佛山万象天地、深圳罗山谷以及深圳湾万象城两大艺术场馆。

把视野放大，一幅更宏大的开业版图正在大湾区展开。

广州近期多个重磅商业体集中开业：地处白鹅潭的聚龙湾太古里一期9月28日启幕，金融城核心商业地标合生汇9月28日试营业，地处海珠区的滨江退台式商业综合体岭南海港汇9月28日开业。

与此同时，商超巨头的动作同样密集。山姆会员店在广东的布局正在多点开花：花都店已正式签约，定位“广州首家单层标杆店”，配套1100个停车位；黄埔、汕头门店相继签约。在深圳，山姆刚刚落子光明区，看中的是光明区“人口平均年龄仅33.9岁”的青年消费力。

盒马方面，今年1月的白云万象汇店、8月的花都泛悦汇店和萝岗香雪时光店相继亮相，门店网络从中心城区向花都、黄埔延伸。其中花都泛悦汇店开业首月，越南金枕榴莲售出约26.2吨，椒盐皮皮虾售出4753份，试营业前三天到店客流近1.8万人。

首店矩阵与空间革命

这轮开业潮最醒目的两个关键词：首店与空间。

白鹅潭万象城近500家品牌中，定制店、旗舰店、首店占比超六成，其中包含99家广州首店、139家荔湾首店。餐饮板块尤为亮眼，超130家餐饮品牌中，包含45家广州餐饮首店，广州酒家·雅集全国首店、茶颜悦色广州首店、阿嬷手作“集”概念店悉数在列。

佛山万象天地同样不遑多让，记者了解到，近400个品牌，超200家佛山首店，首店占比超过50%。例如全国首店Donna Donna，华南首店京宸里，广东首店泥靴、麻布食堂，广佛首店金粒门，佛山首店B&C、麻六记等。

聚龙湾太古里一期已开业商户超80家，约四成为华南或广州首店，包括SMFK、裕莲茶楼、蝉联14年米其林推荐的华姐清汤腩等。

首店制造了一种“只有到现场才能获得”的消费理由。作为佛山万象天地的主力店之一，盒马鲜生门店整体采用年轻化的装修风格，注重消费者的逛店体验，增设了很多本地化特色热厨档口，例如“靓汤铺子”“元气蒸”等。烘焙区透明现制、现烤现卖；熟食区热气腾腾，将加工与消费前置，方便顾客边走边吃、边逛边选。

值得玩味的是首店的去向。过去，头部品牌在广东开首店，绝大多数选址于广州天河、深圳福田或南山。而这一轮，首店矩阵出现在了佛山的季华路、广州的荔湾滨江，这些传统意义上的“非核心商圈”正在成为品牌们争抢的新阵地。

此外，这轮新开商业体在空间设计上呈现出明显的“去标准化”趋势。白鹅潭万象城以“一城·一坊·一公园”格局，将商场主体向珠江打开，半开放立面和逐层退台设计使建筑成为滨江动线的自然延伸。约3万平方米的花地滨江公园不是商业配套，而是沿珠江水岸打造的城市级开放场景，没有既定的游逛动线与时间限制，营造松弛的滨水慢生活氛围。

聚龙湾太古里没有复制封闭式购物中心的做法，而是把珠江后航道的滨水岸线、聚龙湾的工业遗存与开放式街区缝合在一起，走“开放式街区+在地文化”路线，逛街的动线同时是滨江散步的动线。

琶洲啤酒厂1985项目以工业遗存活化打造沉浸式街区，岭南海港汇则以滨江退台式商业搭配近2万平方米滨江公园。佛山万象天地则在广佛地区首次大规模落地“MALL+街区”组合，通过天桥连接文华、亚艺两大城市公园，打造嵌于绿地的“松弛客厅”。

这些商业体不再执着于“更高效的盒子”，而是选择成为城市公共生活的一部分。空间、场景、在地文化，正在从商场的附加值变成主赛道。对消费者来说，逛商场变成了去江边、去公园、去街巷，商业的边界开始消融。

湾区商业的将来时

这轮开业潮远未结束。

广州方面，继君超中心7月开业后，金融城广场预计年内亮相，云汇CITY、花都万民城10月接力开业，白云新城“Core Park”计划12月底登场。华南首座SKP已在珠江新城马场地块动工，这个被称为“店王”的北京高端商业品牌首次南下，瞄准的是广州顶奢商业的空白地带。聚龙湾太古里二期计划明年10月逐步开业，将再引入约300家品牌商户。

深圳方面，年内及未来两年，前海、蛇口太子湾等片区还有多个重磅商业项目排队入场，嘉里等港资开发商的前海布局陆续进入兑现期，深圳将再添数座大型商场。

佛山方面，预计2026—2027年将有10余个重点商业项目入市，新增体量超80万平方米。顺德山姆、禅城山姆双店推进，禅城金铂中心11月开业。上半年顺德店开业后，禅城店预计10月开业。未来随着禅城店开业、会员规模持续增长，山姆对佛山消费市场的带动效应将进一步放大。

东莞同样不甘落后。南城万象城、南城鹏瑞天玥广场、厚街山姆会员店年内集中开业，将填补主城区近十年无大型品质商业入市的空白。

可以看到，中国头部商业地产商正以前所未有的密度和规格重仓大湾区。在商业地产整体审慎的周期里，这种集体加码本身就是对大湾区消费基本盘投下的信任票。

不过，开业潮的另一面，是供给集中释放带来的现实竞争。

白鹅潭两天内释放超33万平方米商业供给，聚龙湾太古里与万象城双双发力，天河商圈将如何应对；佛山季华路商圈已有超120万平方米商业体量，万象天地的到来是“做大蛋糕”还是分一杯羹；随着各大商场纷纷落子，大湾区的商业格局又会发生哪些变化，这些都需要市场来检验。

（南方财经记者魏彤对本文亦有贡献）