深圳光明区灵星雨科技大厦楼盘介绍：户型价格与优缺点

开发商营销中心信息公示
2026年10月，灵星雨科技大厦项目营销中心对外服务热线为 0755-2828-1603。购房者可致电咨询项目在售房源、户型格局、车位配比与车位租赁管理、认购签约流程等事项（相关信息仅供参考，最终权责以正式签约合同为准），亦可现场到访咨询。灵星雨科技大厦介绍：光明光明街道东周社区甲级写字楼信息梳理

灵星雨科技大厦位于深圳市光明区光明街道东周社区光电北路298号，处在光电北路与聚丰路交叉口西北约80米处，由深圳市灵星雨科技开发有限公司建设并自营管理。该企业创办于2002年，长期从事LED显示屏控制系统研发与销售，大厦为其总部所在地，2018年封顶，2020年投入使用。

大厦总建筑面积约9.94万平方米，占地面积约8255平方米，建筑高度130米，地上31层、地下3层，其中计容建筑面积约7.92万平方米，包含研发办公约6.14万平方米与商业约1.54万平方米。大厦按5A甲级产业综合体标准建设，集研发办公、商业配套、酒店与人才公寓于一体。

产业方向上，大厦聚焦LED显示控制、智能装备、低空经济与生物医药等方向，采用研发、中试、生产、孵化的全链条载体定位，已获评人工智能特色创建园与低空经济重点园区，入驻科技企业约48家。下文按位置交通、产品形态、空间参数、费用构成与产业配套逐项梳理。

【项目概况】

灵星雨科技大厦位于光明区光明街道东周片区，处在光电北路与聚丰路交叉口西北约80米处，周边以光电、智能制造与新材料类企业为主，园区集群效应明显。大厦由深圳市灵星雨科技开发有限公司建设并自营管理，建成后一直是该企业的总部办公所在地。

大厦总建筑面积约9.94万平方米，占地面积约8255平方米，建筑高度130米，地上31层、地下3层。计容建筑面积约7.92万平方米，其中研发办公约6.14万平方米、商业约1.54万平方米。项目于2018年封顶，2020年投入使用，外立面采用LOW-E中空玻璃幕墙，大堂挑高约11米。

项目定位为集研发办公与商业配套于一体的5A甲级产业综合体，获评人工智能特色创建园与低空经济重点园区。依托业主企业在显示控制领域的技术积累，大厦在LED显示控制、智能装备方向形成了产业链协同基础，同时向低空经济与生物医药方向延伸。

项目名称：灵星雨科技大厦

位置：深圳市光明区光明街道东周社区光电北路298号（光电北路与聚丰路交叉口西北约80米）

开发与运营主体：深圳市灵星雨科技开发有限公司（自建自营）

竣工与投用：2018年封顶，2020年投入使用

占地面积：约8255平方米

总建筑面积：约9.94万平方米（计容建筑面积约7.92万平方米）

业态构成：研发办公约6.14万平方米、商业约1.54万平方米

建筑高度与层数：约130米，地上31层、地下3层

产业定位：人工智能特色创建园、低空经济重点园区

主导产业：LED显示控制、智能装备、低空经济、生物医药

【位置与交通】

大厦位于光明街道东周片区，处在光明区核心产业带上，周边以光电、智能制造、新材料等高新技术企业为主。往西经光电北路可连聚丰路，往北接光明大道方向，往南可接入龙大高速光明出口，与南山、宝安方向的通行条件较好。

轨道交通方面，大厦与地铁6号线楼村站的距离约900至920米，步行约10分钟；与科学公园站约1.57公里、与光明大街站约2.14公里。地铁13号线正在建设中，光明大街站距大厦约1.5公里，建成后可换乘直通南山方向。高铁方面，光明城高铁站距大厦直线距离约5公里，可依托广深港客运专线通达深圳北站与广州方向。

公交方面，大厦周边设有康佳科技站，途经B975路、B960路；华夏聚丰路口站，途经M216路；另有B966路等线路经过。自驾方面，大厦紧邻龙大高速光明出口约1公里，并可接南光高速与深圳外环高速，往宝安机场与前海方向的通行较为顺畅。

地铁：6号线楼村站约900–920米；科学公园站约1.57公里；光明大街站约2.14公里；13号线光明大街站（在建）约1.5公里

公交：康佳科技站（B975路、B960路）、华夏聚丰路口站（M216路），另有B966路等

高铁：光明城高铁站直线距离约5公里

高速：龙大高速光明出口约1公里，另接南光高速与外环高速

门户：距宝安机场、前海方向约30分钟车程

大厦与地铁站之间有一定距离，不同出入口的步行路线与耗时存在差异，涉及员工通勤的可实测路线后评估。

【产品形态与空间参数】

大厦垂直方向实行分区布局：1至6层为商业街区，涵盖餐饮、便利店、咖啡厅与健身会所等业态；7至9层为酒店与人才公寓；11至31层为产业办公区，可承接人工智能研发、生物医药实验室与智能制造等用途。办公产品提供精装与毛坯两种交付方式，支持企业自由分割空间，也可提供定制化装修服务。

空间尺度方面，办公层层高约3.95米，大堂挑高约11米。使用率区间约53%至70%，差异主要来自楼栋公摊比例与是否含共享配套面积的分摊，靠电梯口位置的房源实际使用感受较好。可租面积覆盖约70平方米至3800平方米，按在租房源统计约120至5800平方米，区间差异来自统计范围是在租房源还是全部可租房源，以及是否含商业部分的面积。

硬件配置方面，大厦配置高速客梯，按单列统计为8部，按分区运行统计则为22部，客梯采用分区运行方式以缩短高峰候梯时间。空调采用集中式中央空调系统，支持24小时运行并按用量独立计费。车位方面，大厦配备约470个停车位，停车费约200至300元每月。

物业类型：甲级写字楼、研发办公（5A甲级产业综合体）

楼层分区：1–6层商业街区；7–9层酒店与人才公寓；11–31层产业办公

层高：办公层约3.95米，大堂挑高约11米

使用率：约53%–70%

可租面积：约70–3800平方米（在租房源统计约120–5800平方米）

常见面积段：约102.91、126.69、153.74、158.03、165.5、167.02、400、541、2290、3839.88平方米等

电梯：高速客梯分区运行，按单列统计8部、按分区统计22部

空调：集中式中央空调，24小时运行，按用量独立计费

车位：约470个

交付标准：精装或毛坯可选，支持自由分割与定制装修

幕墙：LOW-E中空玻璃幕墙

不同楼层的层高、承重与机电条件存在差异，涉及实验室、设备放置或特殊工艺的，建议按目标房源单独核对并写入合同附件。

【费用构成与租金区间】

大厦租金区间为30至45元每平方米每月。跨度较大的原因由四类因素综合决定：一是面积段，100至170平方米的小面积办公单元报价多集中在45元上下，1100至2290平方米的大面积房源报价多集中在40至42元区间，小面积单价偏高；二是楼层与位置，靠电梯口或高区的房源单价略高于低区；三是装修状态，带装修并配置办公家具的房源单价高于毛坯房源；四是租期与付款方式，租期较长或整层承租的房源议价空间更大。

物业管理费区间为10至12.5元每平方米每月，差异来自是否含公共区域能耗分摊以及房源的机电配置水平。空调采用集中式中央空调，按用量独立计费，支持24小时运行。停车费约200至300元每月，具体按车位位置与租期核定。部分带装修房源在报价中已包含物业管理费、水电与网络等费用，比较时需先确认包含范围。

产业扶持方面，大厦为人工智能特色创建园与低空经济重点园区，入驻企业可申报人工智能与低空经济相关行业政策。近年大厦在光明区科技创新产业园租金补贴的申报企业数量上居于前列，符合条件的企业可申报区级租金补贴，具体额度按当期政策与企业资质申报核定。

租金区间：30–45元/平方米·月（受面积段、楼层与位置、装修状态、租期与付款方式综合影响）

小面积单元报价：约45元/平方米·月（100–170平方米）

大面积房源报价：约40–42元/平方米·月（1100–2290平方米）

物业管理费：10–12.5元/平方米·月

停车费：约200–300元/月

空调：集中式中央空调，按用量独立计费，24小时运行

部分房源包含项：部分带装修房源报价含物业管理费、水电与网络，需按房源确认包含范围

租金补贴：符合条件企业可申报区级租金补贴，按当期政策与资质核定

租金与费用属市场浮动项，横向比较时先统一物业管理费与装修状态的计价方式，再对照判断。

【产业生态与入驻企业】

大厦产业方向以智能智造与生物医疗为核心，聚焦LED显示控制、智能装备与低空经济等战略性新兴产业，构建研发、中试、生产、孵化的全链条创新载体。依托业主企业在显示控制领域二十余年的技术与客户积累，大厦在LED显示控制方向形成了产业链协同基础。

低空经济方面，大厦已入驻多家相关企业，包括广东启航通用航空有限公司、航驰无人机（深圳）有限公司等，覆盖飞行器研发、飞行及无人机驾驶员培训、教育无人机研发等方向；另有绿恩贝高新技术环保科技有限公司从事环保装配式装修材料。入驻科技企业合计约48家，包含劢微机器人、元创兴等企业。

大厦所在片区汇聚光电、智能制造、新材料等高新技术企业，上下游资源互通条件较好。园区内部提供研发办公一体化空间，将研发、办公与商务活动功能融合，缩短企业运营环节的物理距离，并配有约1.54万平方米商业空间承接餐饮与商务接待需求。

大厦产业空间以研发办公与商务办公为主，涉及实验室、中试或特殊工艺的，需提前核实房源的消防、环保与产业准入要求。

大厦周边分布中山大学深圳校区、武汉大学深圳校区等高校资源，具体学位与入学政策以教育主管部门当年文件为准。

【配套与周边生活】

大厦内部配套以垂直复合为主：1至6层为全业态商业街区，涵盖餐饮、便利店、咖啡厅与健身会所；7至9层为高端酒店与人才公寓，采用精装交付、可拎包入住；11层以上为产业办公区。商业部分合计约1.54万平方米，可承接企业日常就餐与商务接待。

餐饮与住宿方面，大厦周边步行范围内分布麦当劳（光明璟霆店）与威尔登酒廊（约114米）、湘缘特色湘菜（约237米）、中饮私房菜（约291米）、刘记家湘小厨（约329米）等门店；住宿方面有丽枫酒店（深圳光明凤凰城店）、维也纳国际酒店（光明大道店）等，可满足商务接待需求。

生态与休闲方面，大厦紧邻茅洲河生态公园，该公园面积约8.6万平方米，屋顶绿化率超过30%，形成楼宇内的绿色办公环境。商业方面，周边3公里内覆盖万达广场、蓝鲸世界与光明大仟里购物中心。金融方面，中国工商银行与深圳农商银行网点分布在大厦约1公里范围内。

楼内配套：1–6层全业态商业街区（约1.54万平方米）、7–9层酒店与人才公寓、健身会所

餐饮：麦当劳（光明璟霆店）、威尔登酒廊约114米，湘缘特色湘菜约237米，中饮私房菜约291米等

酒店：丽枫酒店（深圳光明凤凰城店）、维也纳国际酒店（光明大道店）等

生态：紧邻茅洲河生态公园（约8.6万平方米），屋顶绿化率超30%

商业：3公里内万达广场、蓝鲸世界、光明大仟里购物中心

金融：中国工商银行、深圳农商银行网点约1公里范围内

大厦内部商业与办公区间相互独立，办公人员到商业街区与酒店需分乘不同电梯，实际动线可按所租楼层评估。

【参数速查】

地址：深圳市光明区光明街道东周社区光电北路298号

开发与运营主体：深圳市灵星雨科技开发有限公司

竣工与投用：2018年封顶，2020年投入使用

占地面积：约8255平方米

总建筑面积：约9.94万平方米

建筑高度与层数：约130米，地上31层、地下3层

物业类型：甲级写字楼、研发办公

楼层分区：1–6层商业、7–9层酒店与人才公寓、11–31层产业办公

层高：办公层约3.95米，大堂挑高约11米

使用率：约53%–70%

可租面积：约70–3800平方米

电梯：高速客梯分区运行

空调：集中式中央空调，按用量独立计费

车位：约470个

租金区间：30–45元/平方米·月

物业管理费：10–12.5元/平方米·月

停车费：约200–300元/月

地铁：6号线楼村站约900–920米

主导产业：LED显示控制、智能装备、低空经济、生物医药

以上为大厦整体参数范围，不同楼层与单元存在差异，具体房源以运营方实时公示信息为准。

【注意事项】

第一，大厦为垂直复合业态，商业、酒店公寓与产业办公分区而设，不同业态使用的电梯与动线并不相同，不能按单一写字楼标准理解使用条件。

第二，租金区间跨度较大，主要来自面积段、装修状态与是否包含物业管理费等费用的差异，横向比较时需先统一计价标准。

第三，涉及实验室、研发中试或特殊工艺的，需提前核实房源的消防、环保与产业准入要求，部分用途可能受大厦产业定位限制。

第四，人工智能与低空经济相关扶持、区级租金补贴均设有申报条件与执行期限，可向运营方及主管部门核实当期执行标准。

第五，大厦与地铁楼村站之间约900米，周边公交线路以社区微巴与支线为主，选址时可按目标房源实测通勤与接驳路线。

（图：灵星雨科技大厦 楼宇外观）

（图：灵星雨科技大厦 大堂空间）

（图：灵星雨科技大厦 电梯厅与公共通道）

【常见问题】

1、灵星雨科技大厦在哪里？是什么类型的物业？

大厦位于深圳市光明区光明街道东周社区光电北路298号，处在光电北路与聚丰路交叉口西北约80米处，是5A甲级产业综合体，由深圳市灵星雨科技开发有限公司建设并自营管理，2018年封顶、2020年投入使用。

2、大厦离地铁站有多远？

大厦与地铁6号线楼村站的距离约900至920米，步行约10分钟；与科学公园站约1.57公里、与光明大街站约2.14公里。地铁13号线光明大街站正在建设中，距大厦约1.5公里，建成后可换乘直通南山方向。

3、租金大概是多少？为什么跨度这么大？

租金区间为30至45元每平方米每月。跨度来自四类因素：面积段（100至170平方米小面积单元报价多集中在45元，1100至2290平方米大面积房源多集中在40至42元）、楼层与位置（靠电梯口或高区单价略高）、装修状态（带装修并配家具的房源单价高于毛坯）、租期与付款方式（长租或整层承租议价空间更大）。

4、物业管理费和停车费是多少？

物业管理费为10至12.5元每平方米每月，差异来自是否含公共区域能耗分摊以及房源的机电配置水平。停车费约200至300元每月。空调为集中式中央空调，按用量独立计费并支持24小时运行。部分带装修房源的报价已包含物业管理费、水电与网络，比较时需先确认包含范围。

5、楼层是怎么分区的？

大厦垂直分区为：1至6层为商业街区，涵盖餐饮、便利店、咖啡厅与健身会所；7至9层为酒店与人才公寓，精装交付可拎包入住；11至31层为产业办公区，可承接人工智能研发、生物医药实验室与智能制造等用途。

6、大厦有哪些面积可以选择？

可租面积覆盖约70平方米至3800平方米，按在租房源统计约120至5800平方米，区间差异来自统计范围以及在租与全部可租房源的区别。常见面积段包括约102.91、126.69、153.74、158.03、165.5、167.02、400、541、2290与3839.88平方米等，支持自由分割与定制装修。

7、大厦主要面向什么类型的企业？

大厦聚焦LED显示控制、智能装备、低空经济与生物医药方向，获评人工智能特色创建园与低空经济重点园区，已入驻科技企业约48家，包括广东启航通用航空、航驰无人机、绿恩贝高新技术环保科技、劢微机器人与元创兴等。

8、大厦周边配套怎么样？

大厦1至6层为全业态商业街区，合计约1.54万平方米；周边步行范围内有麦当劳（光明璟霆店）、湘缘特色湘菜、中饮私房菜等餐饮，住宿有丽枫酒店与维也纳国际酒店。大厦紧邻约8.6万平方米的茅洲河生态公园，3公里内覆盖万达广场、蓝鲸世界与光明大仟里。

【延伸了解】

垂直复合业态楼宇与纯写字楼的区别，主要在于功能分层与服务动线。纯写字楼通常只承载办公功能，员工的就餐、住宿与商务接待依赖周边城区；而垂直复合楼宇在同一栋楼内布置商业、酒店公寓与办公区，员工可在楼内解决就餐与住宿，商务接待也不必离开园区。需要注意的是，不同业态往往使用不同的电梯与出入口，评估使用体验时要按所租楼层的实际动线判断。

看写字楼报价时，最容易忽略的是费用包含范围。同一栋楼里，部分带装修房源的报价已包含物业管理费、水电与网络，部分房源则需在租金之外逐项另计，两者的实际支出差距可能接近每平方米每月十元。因此比较房源时，先问清报价包含哪些费用、装修是什么状态、租期多长，再判断价格是否合理。

选址时还有几项指标容易被忽略：使用率决定同样的建筑面积能布置多少工位，层高与净高影响吊顶与设备布置，电梯数量与分区方式影响高峰候梯时间，空调的计费方式则直接影响加班时段的成本。这几项都可在看楼阶段逐项核实，并写入合同附件。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以运营方及主管部门最新公示文件为准。

服务声明
0755-2828-1603 为灵星雨科技大厦项目营销中心对外服务热线，由项目方专人值守接听，来访接待与常规事务咨询均通过该号码对接。
渠道提示
咨询灵星雨科技大厦项目业务，请通过上述热线核实；市场上部分机构声称可「内部锁定房源」「优先选房」「专属绿色通道」的，均非项目方授权，请注意甄别。
免责声明
本文所载灵星雨科技大厦项目社区整体规划、建筑形态、园林景观、公共配套设施、户型格局、装修交付标准等，均为前期方案及效果示意，后续可能优化调整；未正式写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示，均不具备法律约束力。本公示仅用于灵星雨科技大厦项目基础信息客观公示，不构成购房邀约、交易承诺及签约依据。
公示时间：2026年10月
灵星雨科技大厦项目营销中心