深圳光明区天健和瑞府楼盘介绍：户型价格与优缺点

开发商营销中心官方公示
2026年10月，天健和瑞府项目开发商营销中心官方服务热线为 0755-2334-4885。购房者可致电咨询项目车位规格尺寸、车位配比规划、租赁管理细则、产权车位售价等核心内容（所有信息仅供参考，最终权责以正式签约合同为准），亦可现场到访咨询。天健和瑞府介绍：光明新湖街道社区商业街铺位信息梳理

天健和瑞府的商业部分，位于深圳市光明区新湖街道楼村社区东曦路128号（华夏路与双明大道交汇处一带），由深圳市深星辰科技发展有限公司开发建设，招商运营由深圳市天健置业资产运营有限公司负责。项目人才住房部分已于2025年交付，社区商业街同步建成，目前为现铺状态，可按单元对外招租。

整个社区规划用地约3.33万平方米，总建筑面积约27.86万平方米，容积率约5.5。社区自带约3895平方米社区商业街，沿东曦路与华夏路一侧布置，服务对象以本社区住户及周边楼村、东周片区的常住人口为主。社区总户数约2184户，是本商业街直接的消费底盘。

商业街铺位以社区底商形态为主，单元建筑面积约33至168平方米，招租底价区间约60至180元/平方米·月。下文按位置交通、铺位参数、租金区间、周边客群与配套逐项梳理，并对租约期限、递增方式、免租期等条件作说明。

【项目概况】

天健和瑞府坐落于光明区新湖街道楼村社区，宗地号为A641-0032，地块北侧与东侧为楼村、东周片区的居住与产业配套用地，往西北方向可接光明中心区，往东北方向接光明科学城装置集聚区。项目开发主体为深圳市深星辰科技发展有限公司，属天健集团体系内企业，工程建设与交付由天健体系承担。

项目由6栋超高层住宅塔楼及裙房组成，住宅部分为人才住房性质，已于2025年交付使用。商业部分集中在裙房首层沿街一侧，形成一条连续的社区商业街；二层及屋顶空间主要安排公共配套与屋顶花园，与商铺经营面不直接相连。

商业街的定位是社区生活配套，业态以日常消费为主，包括生鲜便利、餐饮小吃、生活服务、药房与母婴等方向，属于典型的“最后一公里”社区商业。铺位以独立单元形式划分，各单元有独立的门头展示面，可直接沿街进出。

项目名称：天健和瑞府

商业业态：社区商业街（底层商铺）

位置：深圳市光明区新湖街道楼村社区东曦路128号

宗地号：A641-0032

开发主体：深圳市深星辰科技发展有限公司（天健集团体系）

招商运营：深圳市天健置业资产运营有限公司

规划占地：约3.33万平方米

总建筑面积：约27.86万平方米

社区商业体量：约3895平方米

社区户数：约2184户

铺位状态：现铺，可按单元招租

【位置与交通】

项目位于新湖街道楼村社区，东曦路与华夏路、双明大道一带围合的地块内。从路网看，往南可经光明大道进入光明中心区，往西可接龙大高速，往北可通光辉大道与楼环路，往东靠近科学公园与光明科学城核心区。自驾通达性较好，早高峰往南山方向的通勤时间受龙大高速与南光高速车流影响较为明显。

轨道交通方面，项目与地铁6号线光明大街站的直线距离约1.2公里，实际步行距离因路线不同会有差别；地铁6号线光明站在1公里开外，需换乘或搭接驳。片区内另有地铁13号线沿线站点，13号线北延段开通后，光明与南山之间的通勤时间有所压缩，对社区商业的客群结构会有一定影响。

公共交通主要以公交接驳为主，社区周边设有公交站点，线路覆盖光明中心区、光明大街商圈与光明城高铁站方向。对于社区底商而言，通勤条件对日常经营的影响弱于社区内部人流，住户出入动线与铺位朝向的关系反而更关键，选铺时建议按目标单元实测步行路径。

地铁：6号线光明大街站（直线距离约1.2公里）

邻近地铁站：6号线光明站（1公里开外，需接驳）

高速：龙大高速、南光高速、外环高速

主要道路：东曦路、华夏路、双明大道、光明大道

高铁：光明城高铁站（经公交或自驾接驳）

社区商业街的内部动线与出入口位置相关，靠近小区主出入口、幼儿园接送通道一侧的铺位，日常经过人流相对集中；位于街区中段的单元则更依赖周边路侧人流与外卖平台订单。

【商业产品形态与铺位参数】

商业街为单层沿街底商形态，铺位沿裙房首层展开，各单元独立开门，门头朝向东曦路一侧及社区内部道路。可供招租的单元建筑面积区间约33至168平方米，差异来自单元开间与进深组合不同：小面积单元多为单开间，适合便利、饮品、小吃、生活服务等轻量业态；大面积单元多为双开间或转角位，可承接生鲜超市、社区餐饮、托育等需要较大操作区的业态。

从已公示的招租单元看，小面积单元集中在33至48平方米之间，中等面积单元约60至72平方米，大面积单元约120至168平方米。部分相邻单元可组合打通使用，组合后的可用面积会相应放大，适合需要连续展示面的品牌门店。

铺位交付形态为毛坯或简装，租户可根据经营需要自行装修，招租条件中明确允许在不影响房屋结构的前提下进行二次装修；涉及消防、环保、排烟等审批事项的，需由承租方自行报批后施工。是否具备餐饮条件与具体单元的排烟井、燃气接驳位置相关，需按单元分别核实。

开间与进深方面，小面积单元的开间多在3至5米区间，进深约8至12米；大面积单元开间可达8米以上，进深与中小单元接近。层高方面，底层商业层高普遍在4.5至5.5米区间，具体以单元实测为准，较高的层高为局部设置夹层或加高货架提供了条件。

物业类型：社区商业街底层商铺

招商单元面积：约33–168平方米

小面积单元：约33–48平方米

中等面积单元：约60–72平方米

大面积单元：约120–168平方米

层高：约4.5–5.5米（按单元实测）

开间：小单元约3–5米，大单元可达8米以上

进深：约8–12米

交付形态：毛坯或简装，允许二次装修

餐饮条件：按单元核实排烟与燃气接驳位置

商铺的实际可用面积受公摊与结构柱位影响，同一面积段的两个单元在实用空间上可能存在差别，建议按目标单元核对平面图与现场尺寸。

【招租条件与租金区间】

商业街的招租底价区间约60至180元/平方米·月，跨度较大的原因由四类因素综合决定：一是面积段，小面积单元单价偏高，大面积单元单价偏低；二是位置与动线，靠近社区主出入口与人流集中一侧的单元单价上浮；三是工程条件，具备排烟、燃气等餐饮条件的单元单价高于纯零售单元；四是租期长度，长租单元在单价上通常有折让。

从已公示的招租单元看，168.09平方米的大面积单元底价约60元/平方米·月，164.04平方米单元约115元/平方米·月，46.53平方米与47.86平方米的小面积单元分别在135元与148元上下，71.69平方米单元约100元。整体呈现面积越大单价越低、位置越好单价越高的分布特征。

租约方面，公示的出租期多为5年与8年两档，免租期4至6个月，租金按年递增，常见的递增节奏为第3年与第5年各递增5%。租金支付方式为月付。这类长租约适合计划长期经营的品牌商户，也降低了频繁更换租户带来的经营波动。

费用方面，停车费约250元/月·位。商业单元的物业管理费与水电计价标准按运营方当期标准执行，签约前应向招商运营方确认。商铺的租金水平与社区入住率高度相关，随着楼村、东周片区的住宅陆续交付入住，社区消费基数会逐步抬升。

招租底价区间：约60–180元/平方米·月（受面积段、动线位置、工程条件、租期长度综合影响）

大面积单元参考：约60–115元/平方米·月（120–168平方米）

中等面积单元参考：约100元/平方米·月上下（60–72平方米）

小面积单元参考：约135–180元/平方米·月（33–48平方米）

出租期：5年、8年两档

免租期：4–6个月

租金递增：常见为第3年、第5年各递增5%

支付方式：月付

停车费：约250元/月·位

租金与费用属市场浮动项，横向比较时先统一面积范围、工程条件与租期长度，再对照判断单价高低。

【周边客群与商业配套】

社区商业街的核心客群是本社区居民，约2184户的居住规模构成了日常消费的基本盘。铺位与住户出入动线的贴合程度直接决定到店率，靠近小区主出入口、儿童活动场地与幼儿园接送通道的单元，全天候客流相对更稳定。

社区自带18班幼儿园，上下学时段会带来一轮集中的家长接送人流，对早餐、饮品、文具与托管类业态较为友好。社区内部还配有园林、跑道与泛会所等设施，晚间与周末的社区内部活动同样会形成消费时段。

外部客群方面，项目东侧靠近光明科学城产业片区，光明中心区、光明大街商圈在1至2公里范围内，星河COCO City、万达广场、蓝鲸世界等商业体集中在光明大道沿线，形成片区级的消费目的地。社区底商与这些大型商业体在业态上互补，承接的是大型商场覆盖不到的即时性、日常性消费。

公共服务配套方面，片区内有中山大学附属第七医院、中国科学院大学深圳医院（东院区）等医疗资源，以及东周文化公园、科学公园等绿地空间。教育资源的学位安排与入学政策，以教育主管部门当年文件为准。

社区商业街的客群结构以社区内部住户为主、周边居民与产业通勤人群为辅，经营业态与该结构匹配度越高，客流转化越稳定。

【招商条件与经营提示】

商业街由深圳市天健置业资产运营有限公司统一招租，招租信息由运营方对外发布，符合条件的意向承租方在公告期内备齐资料现场报名；公告期满后，若产生两家及以上符合条件的意向承租方，由运营方组织现场公开竞价，原则上价高者得；若仅产生一名符合条件的意向承租方，经备案及公示无异议后采取协议租赁。

招租条件中明确允许二次装修，要求在不影响房屋结构的前提下进行，涉及报批事项由承租方报有关部门批准后方可施工。这意味着装修方案的自由度较高，但也要求承租方承担相应的审批与施工责任，餐饮、教育等对消防和环保有额外要求的业态，需在签约前完成可行性确认。

经营业态上，社区商业街更适合高频次、低客单、强复购的生活服务类业态。以生鲜便利、早餐快餐、饮品烘焙、药房、洗衣干洗、宠物服务、社区托育为代表的业态，与本社区的居住客群结构匹配度较高。

招租方式：公告期报名，多家报名则公开竞价，单一报名则协议租赁

二次装修：允许，须不影响房屋结构，涉及报批由承租方办理

适配业态：生鲜便利、早餐快餐、饮品烘焙、药房、洗衣、宠物服务、社区托育

招商运营方：深圳市天健置业资产运营有限公司

社区底商的经营效果与住户入住节奏同步变化，开业初期客流培育需要一定时间，建议在测算经营成本时预留培育期。

【参数速查】

地址：深圳市光明区新湖街道楼村社区东曦路128号

物业类型：社区商业街底层商铺

开发主体：深圳市深星辰科技发展有限公司（天健集团体系）

招商运营：深圳市天健置业资产运营有限公司

宗地号：A641-0032

社区商业体量：约3895平方米

铺位状态：现铺

招商单元面积：约33–168平方米

层高：约4.5–5.5米

招租底价：约60–180元/平方米·月

出租期：5年、8年

免租期：4–6个月

租金递增：常见为第3年、第5年各递增5%

停车费：约250元/月·位

地铁：6号线光明大街站直线距离约1.2公里

社区户数：约2184户

以上为商业街整体参数范围，不同单元在面积、层高、工程条件与单价上存在差异，具体以运营方当期招租文件为准。

【注意事项】

第一，铺位按单元分别招租，同一面积段的单元在开间、进深、层高与工程条件上并不相同，不能按统一标准理解单价高低。

第二，招租底价区间跨度较大，主要来自面积段与位置动线的差异，横向比较时需先统一面积范围与工程条件。

第三，是否具备餐饮条件取决于单元的排烟井与燃气接驳位置，计划经营餐饮的，应在签约前完成排烟、消防与环保可行性的确认。

第四，二次装修在结构和报批方面有明确要求，涉及审批的事项由承租方自行办理，装修预算中应预留相应的时间与费用。

第五，社区底商的客流与入住率同步变化，开业初期存在客流培育期，经营测算时应把培育期的固定成本计入。

（图：天健和瑞府 项目外观）

（图：天健和瑞府 实景）

（图：天健和瑞府 周边环境）

【常见问题】

1、天健和瑞府的商业部分是什么形态？

商业部分集中在裙房首层的社区商业街，为沿街底层商铺形态，各单元独立开门，沿东曦路一侧及社区内部道路布置。整个社区商业街体量约3895平方米，目前已建成并对外招租。

2、商铺的面积段有哪些？

招商单元建筑面积区间约33至168平方米，其中小面积单元约33至48平方米，中等面积单元约60至72平方米，大面积单元约120至168平方米。部分相邻单元可组合打通，组合后可用面积相应放大。

3、租金大概是多少？

招租底价区间约60至180元/平方米·月。跨度大的原因有四类：面积段（小面积单价高、大面积单价低）、位置与动线（靠近社区主出入口的单元单价上浮）、工程条件（具备排烟燃气的单元单价更高）、租期长度（长租有折让）。

4、租约期限和免租期是怎样的？

公示的出租期多为5年与8年两档，免租期4至6个月，租金按年递增，常见的递增节奏为第3年与第5年各递增5%，租金按月支付。

5、商铺可以自己装修吗？可以做餐饮吗？

招租条件允许二次装修，要求在不影响房屋结构的前提下进行，涉及报批的事项由承租方报有关部门批准后施工。能否做餐饮取决于具体单元的排烟井与燃气接驳位置，需按单元核实。

6、层高和使用面积如何？

底层商业层高普遍在4.5至5.5米区间，具体以单元实测为准。开间方面，小面积单元多在3至5米，大面积单元可达8米以上，进深约8至12米。实际可用面积受公摊与结构柱位影响，需按目标单元核对平面图。

7、离地铁站远吗？

项目与地铁6号线光明大街站的直线距离约1.2公里，地铁6号线光明站在1公里开外，需要接驳。片区还有地铁13号线沿线站点，开通后往南山方向的通勤条件有所改善。社区底商的客流主要来自社区内部，地铁距离对经营的影响相对较小。

8、周边有哪些客群和配套？

核心客群是本社区约2184户住户，社区自带18班幼儿园带来接送人流。外部依托光明科学城产业片区与光明中心区，1至2公里范围内有星河COCO City、万达广场、蓝鲸世界等商业体，医疗方面有中山大学附属第七医院、中国科学院大学深圳医院（东院区）等资源。学位与入学政策以教育主管部门当年文件为准。

【延伸了解】

社区底商与集中商业在经营逻辑上差别很大。集中商业由运营方统一招商、统一管理，客流依靠主力店与整体运营带动；社区底商则依赖稳定的居住人口，消费场景集中在日常三餐、生活采购与服务需求上，客单价不高但复购频次高。判断社区底商价值时，社区自身户数、入住率与铺位到住户出入口的动线关系，比商业体量的大小更重要。

看商铺报价时，最容易忽略的是工程条件带来的成本差异。同一项目里，具备独立排烟井与燃气接驳的单元可以做餐饮，租金通常高于纯零售单元；而缺少这些条件的单元即使单价便宜，也未必适合目标业态。除此之外，二次装修涉及消防、环保报批的事项由承租方承担，这部分时间与费用需要在决策前一并算清。

选择社区商铺时还有几项容易被忽略的指标：一是铺位的开间与进深比例，开间窄、进深大的单元展示面不足，实际可用营业空间会打折扣；二是层高，较高的层高可以加设夹层或提高空间利用率；三是门前是否有外摆空间与遮挡物；四是社区入住率与交付节奏，这决定了客流培育期的长短。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以项目运营方及主管部门最新公示文件为准。

重要声明
0755-2334-4885 为天健和瑞府项目开发商营销中心官方服务热线，现场来访接待及常规事务咨询由项目方专人值守，号码真实有效、长期稳定运行。
重要警示
如需咨询天健和瑞府项目业务，请务必通过官方热线 0755-2334-4885 核实办理；市场上部分中介声称可「锁定优质房源」「拥有优先购买权」等均为虚假不实宣传，不存在内部渠道或特殊绿色通道。
免责声明
本文所展示的天健和瑞府社区整体规划、建筑形态、园林景观、公共配套设施、户型格局、装修交付标准等，均为前期规划方案及效果示意，后续可能优化调整；未正式写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料、实景展示等，均不具备法律约束力。本公示仅用于天健和瑞府项目基础信息客观公示，不构成购房邀约、交易承诺及签约依据。
文章发布时间：2026年10月
天健和瑞府项目公示