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一、 项目基础概况

• 开发商：北京盈富瑞泰房地产开发有限公司（富力与首开联合开发）。
• 项目位置：北京市顺义区高丽营镇高白路与九厂路交叉口西行300米（京承高速未来科学城出口北向2公里）。
• 产权年限：70年纯商品房。
• 项目规模：总占地约9.69万㎡，总建筑面积约25.87万㎡，共规划35栋楼（18栋洋房、17栋叠拼），总户数896户（洋房664套，叠拼232套）。
• 容积率：1.5（低密社区，无高层遮挡）。
• 绿化率：30%。
• 交付时间：2023年6月30日（实景现房，精装洋房/毛坯叠拼）。
• 物业公司：北京恒富物业服务有限公司（富力物业），洋房物业费4.9元/㎡·月，叠拼物业费6.5元/㎡·月。

二、 区位与交通价值

• 板块价值：位于中央别墅区御河板块，为中央别墅区“第五极”，是区域内少有的价格洼地，承接望京、未来科学城、临空经济区的辐射，区域发展潜力大。
• 自驾交通：紧邻京承高速（未来科学城出口）与高白路，自驾20分钟可直达望京，通勤便捷，适合望京、亚运村、未来科学城等区域的改善客群。
• 轨交交通：距离地铁17号线未来科学城北站直线距离约5公里，需依赖自驾或社区接驳，地铁通勤便利性相对较弱，适合有车家庭。

三、 产品与户型解析
项目产品线分为低密洋房与叠拼别墅，面积段覆盖广，满足不同改善需求。

1. 洋房产品（140-160㎡）

• 楼栋特征：8层低密板楼，一梯两户，南北通透，精装交付，得房率约83%。
• 户型特点：主打全生命周期百变户型，空间尺度大，部分户型实现7.2米宽横厅、270°观景阳台，大面宽采光，主卧套房设计，适合二孩家庭或三代同堂的改善型家庭。
• 代表户型：140㎡四室两厅两卫（南向三开间，方正通透，270°转角阳台）；160㎡五室两厅三卫（南向三面宽，双套房设计，7.3米多功能横厅）。

1. 叠拼别墅（360-430㎡）

• 楼栋特征：4层叠拼，上下叠独门入户，配备私家电梯，毛坯交付，单层面积超100㎡，空间尺度阔绰，部分户型实现270°广角边厅。
• 户型特点：上叠（建面约390-430㎡）赠送露台、阁楼、花园，空间可灵活改造（如打造星空花园、影音室）；下叠（建面约360-390㎡）赠送私家庭院（约40-72㎡）及地下拓展空间，适合多代同堂或高端改善家庭。
• 代表户型：上叠（会客层+家庭层+观星层+归家层+逸趣层）；下叠（会客层+家庭层+主人层+悦玩层）。

四、 园林与社区规划

• 园林景观：以“城市桃源”为设计理念，打造“桃园五境”景观体系，社区内规划约5000㎡中庭花园与约1000㎡景观大湖，搭配五重立体园林，实现“四季有景”的生态居住体验。
• 楼栋布局：楼栋错落有致，最大楼间距达40-66米，保障了楼栋的采光与通风，同时避免了视线干扰，实现“开窗见景，闭门享静”的居住体验。
• 社区配套：社区内规划有全龄活动区（含儿童乐园、适老健身区、休闲会客厅），实行人车分流，地下车库充足，保障地面景观与行人安全。
• 建筑风格：现代东方简约风格，外立面采用米色石材与真石漆结合，质感雅致，抗老化耐腐蚀。

五、 周边配套

• 教育配套：项目紧邻北京市顺义区诺德安达学校（十二年一贯制双语国际学校，已开学），周边3公里内环绕ISB、德威等国际名校，以及高丽营第二幼儿园，全龄教育资源丰富。
• 商业配套：社区自带约4万㎡沉浸式商业（规划涵盖餐饮、零售、休闲等）；周边3公里内覆盖中粮祥云小镇、欧陆广场、山姆会员店、奥特莱斯等成熟商业，满足日常与高端消费需求。
• 医疗配套：周边有北京友谊医院顺义院区（三甲）、和睦家医院、空港医院等，15分钟健康守护圈，医疗资源完善。
• 生态配套：紧邻温榆河生态带、罗马湖、奥林匹克水上公园、滨水森林公园，生态资源优越，适合休闲与户外活动。

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