天津
新房涨了2.19%排全市第一，但库存去化要22.7个月
9月的四会楼市，数据看涨，现实看跌。
新房价格环比涨了2.19%，全市涨幅第一。但另一边，二手房均价跌到5514元/㎡，挂牌的房子越来越多，卖出去的越来越少。
不吹不黑，用6组数据把9月四会楼市说清楚。
数据来源：住建局备案、房天下研究院、中指研究院、四会市自然资源局公示。不掺水。
第一个真相：新房涨了2.19%排全市第一，但跟二手房差了1200元
9月四会新房均价7341元/㎡，环比涨2.19%，肇庆各区县涨幅第一。全市新房均价6809元/㎡，四会排在端州后面，全市第二。
但二手房呢？5514元/㎡。
新房和二手房，一平米差了1827块。买100平，账面差18万。
开发商在扛价，房东在降价。同一个市场，两种活法。
有中介跟我说，现在客户看完新房扭头就去买二手房，差价够装修还有富余。
第二个真相：成交主力是四会，但库存也是四会
9月肇庆商品住宅成交，端州、四会、怀集是主力，三个区域占了全市成交面积的六成多。
四会新房成交面积21.57万方，全市前列。听上去很热闹对吧？
但库存呢？四会可售面积49万方，出清周期22.7个月。
什么意思？按现在的卖房速度，光卖库存就要将近两年。这还没算新推的盘。
卖得多，存得更多。这就是四会楼市的真实状态。
第三个真相：东城卖6800，幸福家园卖2350，差出3倍
同一个四会，不同板块价格天差地别。
东城的碧桂园东城壹品，9月挂牌7093元/㎡。翡翠山河更贵，8306元/㎡。
但你再看看其他地方。幸福家园A区，2350元/㎡。兴龙街的老小区，2750元/㎡。
一平米差6000块。买100平，总价差60万。
东城卖的是玉器产业和商业配套，老城区卖的是房子本身。没有产业和配套撑着的房子，现在就是砖头价。
第四个真相：大旺那边新房5500，跟四会主城差了1800
大旺区9月新房均价5658元/㎡，环比还跌了1.05%。
正黄金色悦府5500元/㎡，恒大名都5300元/㎡。
你算算，大旺买一套100平，55万。四会主城买一套100平，73万。差18万。
但大旺的问题也明显：离主城远，配套跟不上，产业也没起来。
有购房者跟我说，大旺的房子买了就是赌未来。赌赢了涨，赌输了套。
第五个真相：公积金最高贷60万，但真正能用满的人不多
四会属于肇庆东部片区，公积金最高贷款额度：单缴存职工30万，已婚单缴存40万，双缴存60万。有两个未成年子女的，还能再加5万，最多加15万。
政策是好的。但问题是——
四会新房均价7341元/㎡，买套90平的刚需房，总价66万。首付两成13.2万，贷款52.8万。双缴存职工能贷60万，刚好够。
但你得先有公积金，还得连续缴存6个月以上。
公积金新政是给有稳定工作的人准备的。灵活就业的、打零工的，看得见摸不着。
不过8月18日肇庆已经放开了灵活就业人员自愿缴存，算是补上了一块短板。
第六个真相：9月卖了两块地，但信号不太一样
9月四会土地市场动静不小。
贞山街道阅海大道西侧那块地，4.497公顷，成交价20576万元。折合楼面价大约2287元/㎡。
同月，东城街道玉器文化小镇玉德大道西侧也挂了一块地。
你看出什么了？政府在推贞山和玉器小镇的地。一个是新城方向，一个是产业方向。
政府用土地供应告诉你：未来的方向在贞山和东城玉器小镇，不在老城区。
总结
四会楼市正在经历一场“结构性分化”：新房靠政策和产业撑着，二手房靠房东割肉撑着。东城核心区还能扛，老城区和大旺只能等。
最后问大家一个问题：四会二手房5514元/㎡，你觉得到年底还会不会跌？大旺那些5000多的新房，你敢不敢下手？评论区聊聊。
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