淮北9月楼市大起底：7个真相，看懂各县区谁在扛价谁在跳水

9月过完了，淮北楼市到底咋样？

我扒了房天下、安居客、中指研究院一堆数据，还翻了淮北市住建局的官方文件。不吹不黑，用7个要点给你讲清楚。

不管你是想买还是想卖，看完心里有数。

01. 全市大盘：9月新房只成交了244套，但有个数据更扎心

先说整体。

9月淮北新房供应110套，成交244套，成交面积29168平方米。

244套什么概念？平均一天卖8套。

更值得关注的是另一个数字。2025年淮北二手住宅成交备案套数占比已经干到60%，比2020年提升了31.2个百分点。

啥意思？淮北楼市已经正式进入“存量时代”。

新房卖得少，二手房才是主力。这个趋势短期内不会变。

还有个数据你得知道：2025年9月淮北二手房均价6024元/㎡，比8月的6832元/㎡明显回落。

一个月跌了800多，幅度不小。

到这里你可能想问：各区的具体情况呢？

别急，下面一个一个说。

02. 相山区：均价5672元/㎡，主城区也扛不住了

相山区是淮北的主城核心，配套最全，价格一直也是最高的。

但9月的数据不太好看。

安居客数据显示，相山区9月二手房均价5672元/㎡，环比8月的5781元/㎡跌了1.88%。

再往前看，2024年9月相山区均价还是6471元/㎡。

一年时间，每平米掉了将近800块。

具体到楼盘，龙胤府9月二手房均价6570元/㎡，环比上月微降0.02%，但同比去年暴跌18.72%。

一年跌了将近两成，这可不是小数目。

相山区的问题在于：新房供应集中在少数几个盘，比如港利·文庭雅苑8月刚拿预售证，选择面不够宽。二手房挂牌量却在增加，买方议价空间大。

你以为杜集区也在跌？

恰恰相反，接下来这个区有点意思。

03. 杜集区：唯一逆势上涨的区，9月环比暴涨9.92%

杜集区9月二手房均价4846元/㎡，环比8月的4409元/㎡，涨了9.92%。

将近10个点的涨幅，在淮北四个区县里是唯一的。

为啥涨？两个原因。

第一，基数低。8月杜集区4409元/㎡，是近几年的低位，9月属于超跌反弹。

第二，土地市场有动静。9月25日，淮北天汇集团以10210万元竞得杜集区任圩街道一宗住宅用地，成交楼面价1418元/㎡。

同月还挂牌了一宗60亩宅地，起价1.02亿元，位于杜集区光明路东、淮海东路北。

开发商敢拿地，说明对这个区域有信心。

但别高兴太早。杜集区2024年9月均价是5021元/㎡，同比还是跌的。9.92%的环比涨幅，更多是低位修复。

杜集区涨了，烈山区呢？

数据就没那么好看了。

04. 烈山区：全市跌幅最大，一年跌了20%

烈山区9月二手房均价4400元/㎡，环比8月的4812元/㎡，跌了8.57%。

如果看同比，更吓人。2024年9月烈山区均价5512元/㎡，一年跌了1112元/㎡，跌幅超过20%。

中指研究院的数据也印证了这一点：烈山区商品住宅成交均价同比下跌13.4%，在全市各区域中跌幅最大。

具体楼盘看，港利教育小镇华师城9月均价4450元/㎡，环比微降0.66%。望阳北村这种老小区，均价只有2250元/㎡。

烈山区的问题很直接：库存压力大。

中指数据显示，烈山区商品住宅出清周期高达77.2个月，也就是说按照当时的销售速度，要6年多才能卖完。

供大于求，价格自然撑不住。

说完了三个区，最后来看看濉溪县。

05. 濉溪县：均价4717元/㎡，刚需客的最后阵地

濉溪县9月二手房均价4717元/㎡，环比8月的4745元/㎡，微降0.59%。

波动不大，相对稳定。

新房方面，濉溪县9月新房均价6294元/㎡。在售楼盘不少，汉都中国府、融翔·江山印、御溪·悦榕府这些都有房源。

濉溪县的逻辑跟市区不一样。这里更多是本地刚需和周边乡镇进城购房，投资客少，价格波动也小。

但有个信号要注意：中指数据显示濉溪县成交均价同比下跌6.8%，跌幅仅次于烈山区。

说明刚需盘也在承压。

看完各区价格，你可能会问：政府有没有出手救市？

当然有，而且力度不小。

06. 政策底牌：公积金能贷80万，金秋房展签了114套

9月最重磅的动作，是9月26日开幕的金秋住房消费季。

活动持续到10月3日，16家开发企业、25个楼盘参展，现场到访超2万人次，交意向金签约114套。

公积金政策也大幅松绑：

单职工最高贷60万，双职工最高贷80万。首套房利率降到了2.1%（5年以下）和2.6%（5年以上）。

商业贷款首套首付最低15%，二套25%。

还有个实在的：2025年底前，凭备案购房合同就能享受和现房同等的入学待遇。

说白了，政府在想尽办法降低购房门槛。

政策是好政策，但市场有自己的逻辑。

下面这三点，是9月楼市最真实的信号。

07. 三个信号：库存、土地、二手房，看懂不踩坑

信号一：库存压力在缓解，但结构性问题还在。

截至5月底，全市新建商品房库存122.26万平方米，同比减少61.63%，去化周期14.3个月，在合理区间。

但区域分化严重。相山区出清周期41.6个月，杜集区128.5个月。

杜集区的库存去化要10年以上，这个数字不太正常。

信号二：土地市场有民企在动，但溢价率极低。

9月杜集区那宗宅地，溢价率只有0.29%。

基本是底价成交。开发商在淮北拿地，意愿不强。

信号三：二手房挂牌量在涨，流动性在变差。

淮北二手住宅成交占比已超60%，但整体成交价在往下走。

相山区龙胤府同比跌18.72%，烈山区整体跌超20%，这就是信号。

想卖房的朋友，要有心理准备。

最后说一句：

淮北9月楼市就四个字——分化加剧。杜集区低位反弹，烈山区继续探底，相山区稳中略降，濉溪县波澜不惊。政策在使劲，但市场信心还在修复中。

互动时间： 你在淮北哪个区？最近有看房或者卖房的打算吗？评论区说说你的真实感受，我帮你分析分析。