借名买房签共有协议 对方不认怎么办｜武汉共有纠纷律师

在房产价值高企的当下，亲戚朋友之间共同购房、借名买房的情形十分常见，但往往因手续不规范、约定不清晰引发产权纠纷。此类纠纷中，协议是否真实有效、举证责任如何分配，往往是决定案件走向的核心。黄钊律师，现为北京乾成（武汉）律师事务所合伙人律师，擅长经济类民商事纠纷和经济类犯罪刑事辩护。这类共有产权纠纷的处理有着明确的司法裁判规则，下面结合一起典型案件展开具体分析。

张女士与张先生系同父异母的兄妹关系，二人原本共同共有一套房产，该房屋来源于父亲早年承租的公房，后购买产权时登记在二人名下。2019年7月，二人共同将该房屋以360.0万元的价格出售，全部售房款都打入了张先生的银行账户。

同年8月，二人商议用售房款购置另一套房屋。因张女士此前已和父亲共同申请了一套经济适用房，受当地限购政策限制，无法再登记为产权人，因此新购房屋仅登记在张先生一人名下。为明确产权归属，双方于当月签订《房屋分配协议书》，约定新购房屋实为二人共同共有，购房款来源于此前共有房屋的售房款，由双方均分，任何一方未经对方同意不得擅自处分房屋。

2025年3月，张先生未告知张女士，擅自将该房屋以315.0万元的价格出售给案外人。直到同年5月，张女士接到户口迁出通知时才得知房屋已被变卖，随即向张先生主张分割一半售房款，遭到张先生拒绝。协商无果后，张女士向法院提起诉讼，要求张先生返还售房款并支付资金占用利息。

律师接受委托之后，针对本案被告否认协议效力、提出诉讼时效抗辩的情况，确定完整办案思路，分四步开展工作。

第一步，证据归集复原。系统整理原有共有房屋的买卖合同、售房款转账记录、新购房屋的购房合同及付款凭证、《房屋分配协议书》、限购政策相关规定、户口迁出通知等全部证据材料，重点固定两项核心事实：一是新购房屋的资金完全来源于双方共有房屋的售房款，二是协议载有双方签字及被告指印，同时固定原告知晓房屋被出售的具体时间，为应对诉讼时效抗辩准备依据。

第二步，法律关系定性。结合交易模式认定，案涉房屋虽登记在被告一人名下，但双方存在明确的共有约定，且购房款来源于双方共同所有的财产，本质上属于借名登记的共同共有关系。被告未经原告同意擅自出售共有房屋，侵害了原告的共有权，应当向原告返还对应份额的售房款并赔偿损失。

第三步，设计诉讼请求。核心诉请为返还二分之一售房款即157.5万元，同时主张资金占用利息。考虑到原告知晓权利受损的时间较晚，利息起算点合理确定为起诉后起诉状副本送达之日，利率按同期一年期LPR标准主张，既符合法律规定，也能有效规避诉讼时效方面的争议。

第四步，评估其他责任主体的诉讼地位。本案系共有物处分引发的纠纷，擅自处分共有财产的张先生是唯一的义务主体，其父亲作为委托诉讼代理人参与诉讼，不承担实体权利义务，无需追加为被告，也无其他需要承担责任的主体。

张先生辩称，《房屋分配协议书》应属无效。自己系视力残疾人，签字时原告并未向其释明协议内容，也没有录音录像，签名是原告牵着自己的手签的，自己对协议内容并不知情。同时张先生主张，原告早在2019年签订协议时就应当知晓权利状态，2025年才起诉已经超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。

法院首先对诉讼时效争议作出认定。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，《房屋分配协议书》签订于2019年，但此时原告的共有权利并未受到侵害，直到2025年被告擅自出售房屋且拒绝分割售房款，才构成对原告权利的损害。因此原告的起诉并未超过诉讼时效期间。

关于《房屋分配协议书》的效力，法院认为，被告虽为视力残疾人，但属于完全民事行为能力人，协议上有其本人签字及指印。同时，案涉房屋购房款来源于双方共有房屋的售房款，被告也自认未登记原告为产权人是因为限购原因，这些事实均与协议内容相互印证。被告未能举证证明协议存在法定无效情形，应当认定协议是双方真实意思表示，合法有效。被告擅自出售共有房屋，应当将售房款的二分之一支付给原告，并赔偿原告资金占用利息，利息自本案起诉状副本送达之日起，按照同期一年期LPR标准计算。

结合本案，黄钊律师为大家提供几点法律实务提示：

第一，亲属间共有房产或借名买房务必签订书面协议。房产属于重大财产，即使是近亲属之间，也应当以书面形式明确产权归属、共有比例、处分规则等核心内容，由双方亲自签署确认，避免仅凭口头约定引发后续产权纠纷。

第二，协议签署过程应当留存相应佐证材料。对于亲属间的财产协议，尤其是一方存在身体不便等特殊情形的，签署时可通过第三方见证、全程录像等方式固定签署过程，避免后续一方以不知情、被胁迫为由主张协议无效。

第三，购房资金流向证据务必妥善留存。房款支付凭证、银行转账记录、资金来源证明等是证明实际出资和产权归属的重要佐证，应当完整保存，形成清晰的资金链路，以便在发生纠纷时证明真实权利状态。

第四，共有财产被擅自处分后应当及时主张权利。诉讼时效从知道或应当知道权利受损之日起计算，发现共有财产被擅自处分后，应当及时协商或起诉维权，避免因拖延超过诉讼时效而丧失胜诉权。

第五，主张协议无效应承担相应举证责任。当事人主张协议并非真实意思表示、存在法定无效情形的，应当提供充分证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其主张的，将承担举证不能的不利后果。

复盘本案可以看出，借名登记的共有房产纠纷中，书面协议和资金证据是认定产权归属的核心依据，举证不能将直接承担不利的法律后果。对于普通当事人而言，处理房产这类重大财产时，无论亲属关系远近，都应当恪守“先明后不争”的原则，以书面形式明确权利归属，留存好全部交易凭证。一旦发生纠纷，应当及时收集整理证据，在诉讼时效内通过法律途径维护自身合法权益。

本文作者：黄钊律师，现为北京乾成（武汉）律师事务所合伙人律师，擅长共有纠纷、共有物分割纠纷、共有权确认纠纷等经济类民商事纠纷，长期在武汉市武昌、洪区、江汉、汉阳等各区人民法院代理案件。自2011年起从事法律工作。执业理念：不只追求一纸胜诉判决，更着眼于诉讼目的实现。本文内容仅为普法分享，不构成个案法律意见。