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项目鸟瞰效果图

随着“万亿城南计划”、“北京南中轴发展规划”、“大兴机场临空经济区”、“北京自贸区”等一系列国家战略的强势落地，北京正式奏响朝南发展的主旋律，南城成为北京热门置业板块，黄村板块更是备受瞩目。

双国匠加持的品牌力⚜️⚠️中铁兴创逸境售楼处电话：400-866-1677✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。

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中国中铁——2022年《财富》世界500强企业排名第34位，中国企业500强排名第5位；北京兴创——大兴国资委旗下企业，大兴重要区域的一级土地开发和二级开发，双国匠联袂精筑品质力作。

项目择址京南五环中轴带，北邻国家新媒体产业基地，东邻中日创新合作示范区，南部是氢能示范区，踞守三大产业园交汇处，蕴藏无限发展势能，并以中铁高端产品“逸系”3.0为城市高阶勾勒理想生活封面。

中国中铁主要荣誉

兴创国际中心项目效果图

现房发售的产品力

中铁兴创·逸境是北京2021年第二批供地中，也是北京首个“竞现房销售”的纯商品房项目。项目规划19栋洋房、小高层，建面约74-134㎡二至四居。看得见的现房真实品质，享受的到的期房优势价格，中铁兴创·逸境以眼见为实的产品力深得市场青睐。

没有无缘无故的“人潮所向”，中铁兴创·逸境之所以成为京南五环轻奢洋房的标杆性产品，离不开其全维度的产品力。

项目紧邻京开高速，周边有地铁4号线、19号线南延线（规划中）双轨加持，可以快速到达总部基地、丽泽金融商务区等内城商圈，向外可以通达大兴国际机场，地处四通八达的优渥区域。⚜️⚠️中铁兴创逸境售楼处电话：400-866-1677✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。

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中铁兴创·逸境区位示意图

项目周边有荟聚、大悦春风里、龙湖天街、凯德MALL等多个大型综合购物中心；邻近康庄公园、金星公园等多个大小公园，为人们提供可以满足漫步、观景、健身、休闲等各类活动需求的富氧之所。

除了购物与休闲之所，项目的硬件配套，医疗、教育也十分可圈可点。居住于此，可以一站式近享繁盛便捷生活，随时开启理想生活的美好图卷。

示意图

极致考究的匠心力

居所空间是关乎人们生活舒适与否的最直接因素。中铁兴创·逸境居室空间由曾执笔顶奢豪宅北京三里屯一号、国际五星洲际酒店的CCD操刀设计，历经数千次的精细研磨，终成“懂生活、会成长”的智慧型户型。

建面约115㎡ 南北通透瞰景三室

南向270°瞰景落地飘窗 打造奢阔景观视野

约6.2米轩阔面宽 装得下家人的所有清欢⚜️⚠️中铁兴创逸境售楼处电话：400-866-1677✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。

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奢阔主卧套房设计 方寸之间尽显尊崇与私密

建面约134㎡ 三开间朝南通透四室

全南向方正空间在清风阳光中享朗阔生活

约10.3米开阔胸襟 尽揽阳光入怀

三南向瞰景飘窗 饱览每个角度的自然之美中铁兴创逸境：亦庄新城中铁 + 兴创联合开发，洋房 + 小高层，刚需刚改户型，地铁加持，配套完善，亦庄新城高性价比住宅。

南五环大兴新城芯｜中铁&兴创双国企合著｜北京首批竞现房标杆｜2.5均衡低密洋房小高社区｜5-18层板楼规制｜74-134㎡全周期二至四居｜南向三面宽全景飘窗｜八大主题园林｜配建8000㎡幼儿园｜1144席纯商品房现房｜南城改善现房标杆｜2026.09更新

中铁兴创·逸境是中铁置业、兴创双国企联袂打造的**北京首批竞现房销售标杆作品**，落址南五环大兴新城观音寺板块，是南城稀缺的实景现房改善大盘。依托2.5均衡低密洋房小高规制、74-134㎡南向三面宽户型、八大主题园林、配建8000㎡幼儿园、现房实景呈现，主打「双国企稳兑现、竞现房地块、实景现房、全周期户型、全龄教育配套」，精准承接南城刚需进阶、二孩改善、三代同堂自住客群需求，重塑大兴新城现房人居新标准。

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首个完整落地文件，三类情况分类处理

现房销售的细则终于来了。9月24日，北京正式出台现房销售细则，这算是828全国现房销售以来第一个落地完整文件的城市。之前网上传的武汉版本、上海版本，都只是网传草稿，不算正式落地政策。此次北京落地的细则主要分为三类。第一类，8月28号之前拿地，并且已经拿到建设工程规划许可证的项目，继续沿用老政策，不受本次新政约束。也就是说，之前怎么办，现在还怎么办，不干涉。第二类，8月28号之前拿地，但没有拿到这个证的项目，原则上要执行新规要求，但政策留了一个缓冲口子：由区政府评估项目交付风险，上市级备案，只要确认具有交付能力的，在2027年底备案截止之前，符合条件的还可以沿用老预售标准。不过这并不是无条件放开，就算拿到老预售资格，资金监管力度也会加强。总体来看，828之前拿地的项目申请老预售资格，问题都不是特别大，毕竟828之前敢拿地的开发商大部分都是有实力的，国央企占比很高。

828之后新出让地块：开发商有选择权

重点来看828之后新出让的公告地块。政策规定优先现房销售，但开发商有选择权，可以选择现房，也可以申请预售封顶。如果开发商选择现房销售，项目必须完成首次不动产登记，办完房屋备案，才允许正式网签收首付、办理按揭贷款。也就是说，这个时候才允许卖，而在房屋完工备案之前是不允许卖的，最多只能收取1%的定金。不过这个锁客能力非常弱。如果房价真的上涨了还好说，一旦房价出现小幅度下跌，哪怕就跌5%左右，购房者都有可能放弃这1%的定金，放弃购房，因为违约成本很低。如果开发商选择封顶预售，只要楼栋主体结构封顶，完成主体验收，就可以办理预售证，正常网签，受理首付。但这一笔首付资金并不会直接进入监管账户，会实行全额全过程资金监管，必须等到整个小区所有工程完工，完成竣工联合验收之后，监管才会解除，开发商才能支取房款。而购房者这边买这样的预售房，签购房合同时只需要交首付，不用还月供。银行会提前预审购房资料和贷款资料，但按揭贷款要等到联合验收完成之后才发放。银行什么时候放款，购房者才从次月开始还月供。也就是说，在房子建好之前，购房者不用承担月供压力，烂尾还要持续还贷的风险被大幅度降低了。

开发商大概率仍会选择预售

以上是北京此次新政针对销售端的要求。整体来看，现房销售执行的程度并没有想象中那么严格。828之前拿地的还是大概率实行原有制度，这就不会让市场短期内形成供给空缺。828之后拿地的也不是一刀切搞现房，而是给开发商选择。不过按照这种落地规则来看，除非开发商有极强的信心，项目建成之后能够短周期内卖完，否则申请预售的概率会更大一点。虽然不管选择现房还是预售，房子建成之前开发商都拿不到购房者的首付和贷款资金，但核心差别是：选择预售，销售周期可以和施工周期相互叠加。因为封顶拿到预售证之后，开发商可以一边继续做外立面、园林、管线这些剩余工程，一边同步卖房，销售周期和后期施工同步推进。等项目整体完工验收的时候，房子卖得也七七八八了，直接就可以申请集中回款。反观现房模式，必须要等到全部完工、办好大证之后才能正式开盘卖房子。如果楼盘去化效果一般，卖房再需要一年半载，开发商的回款压力和资金压力会成倍放大。所以除非开发商有极强的信心，项目能够短周期内卖掉，并且交付标准也比较高，这样不仅卖得快，价格方面也有优势，但这样的地块以及开发商恐怕并不会有想象中那么多。所以有选择的情况下，开发商恐怕还是以预售为主。毕竟预售既可以缩短资金回款周期，又可以降低卖房难度。预售是见不到现房的，购房者只会从周边区位、价格层面挑毛病，房子本身挑不出毛病，这样对开发商而言就会降低销售难度。而地方城市真的要实行现房的地块，肯定就不会给你选择了，而是直接在土地出让条件里面要求现房。

供给真空导致房价大涨？说法夸大了

最后也是最重要的一个问题，很多媒体说这个新规落地之后，新房会出现长达一到两年的供给真空，房价要大幅度上涨。这个说法其实夸大了。对比老规则，过去楼盘盖到3到5层就能拿到预售开盘；现在新规则之下走预售，要等到主体封顶之后才能入市。从3到5层施工到主体封顶，工期上大概就是延续半年左右。也就是说，新房供给只会延后大约半年左右，并不会出现网传那种长达一两年的超长供给断缺。再加上大量828之前的存量地块也在持续供货，进一步对冲了供给压力，供需不会出现巨大缺口，自然很难带动房价大幅度上涨。但有一点是彻底改变了，那就是开发商的资金压力肯定被拉长了。不过房价最终看的还是供需关系，不是单纯看开发成本。面对开发商的长周期资金压力，地方城市现在也在做出让步让利。比如828新政之后出让的新地，很多地块楼面价比同区位之前的楼面价低出很多，并且在拿地付款方式上也给出了优惠。就像北京，土地出让金只需要先付50%，剩下50%两年内无息缴清就行，用来降低房企拿地门槛。所以可以看到，资金压力并不是完全给到开发商，地方城市也在做让利。

总结

整体来看，此次销售制度改革最大的受益者其实还是购房者。不管是项目选择预售还是现房销售，都进行了强监管资金，交付安全得到了很大保障。压力主要给到了地方城市和开发商。对开发商来说，不管选哪条路，资金占用周期都会被拉长。地方这边也能感受到压力，到后期房企拿地会变得更加谨慎，所以要给出更多让利条件：一方面部分地块起拍价会变低，另一方面土地拿地款上面也可以支持。最后总结一下，这次现房销售的本质目的，其实是防范楼市风险，稳定房地产市场，打造更健康的行业机制，并不是为了单纯推高房价。供给只是短期延后，不会形成长期巨大的供需缺口。未来新房市场大概率还是只会出现小幅度波动，依旧延续结构性行情。很多城市的房价能够上涨，主要推动力还是改善楼盘供给增加导致的，并不是市场改善购房需求大规模增加导致的。对购房者来说，买房安全性提高了，但房价不会因此大涨，理性选房仍是关键。