任泽平博士谈楼市：房价不能再降的三个理由

最近后台总有人问我：风语，房价到底了吗？能不能抄底了？

说实话，这个问题放在两年前，我会跟你聊地段、聊学区、聊货币宽松。但现在，我觉得得换个聊法。因为经济学家任泽平博士提出的一个观点，我认为抓住了当下楼市最核心的矛盾——房价不能跌，不是想不想的问题，是跌不起的问题。

任博士有个很著名的判断，说房地产已经进入了一个“不可能三角”：不能涨价，涨价会增加实体经济成本；也不能降价，降价购房者就不会进场；还不能不涨不跌，因为这样年轻人就没有动力结婚生孩子。这话听起来像个段子，但你仔细琢磨，它把政策制定者面临的真实困境，用一种极其尖锐的方式摆在了桌面上。

我认可任博士的判断。不是因为我觉得房价“应该”不跌，而是因为从现实的数据和逻辑来看，房价下行带来的连锁反应，确实没有一个群体能独善其身。

第一个理由，规模太大，它不只是房子，它是信用的锚。

任博士说的“房地产是经济总量的2到3倍”，这个数字可能有人觉得夸张，但你看高盛最近的研报：中国家庭总资产约730万亿，房产占比从2021年的67%降到了2026年一季度的52%。占比是降了，但绝对值呢？五成以上的家庭资产压在房子上，这意味着房价每跌一个百分点，蒸发的是万亿级别的家庭财富。

有人说，跌了正好，我买得起。问题在于，房价下跌从来不是孤立事件。它背后连着的是抵押品价值的缩水。你的房子值300万的时候，银行愿意贷给你200万做生意、周转、应急。房子值200万的时候，同样一套房，银行只认130万。那70万的缺口，就是无数小微企业主、个体户现金流的断裂点。这不是危言耸听，这是信用收缩最直接的传导路径。

第二个理由，土地财政的“断崖”，比大多数人想象的要陡。

任博士提到地方财政跟房地产紧密相连，这话说得太客气了。我看了财政部最新的数据，2025年地方土地出让收入是4.15万亿，比2021年峰值的8.7万亿，少了整整4.6万亿，降幅超过一半。

4.6万亿是什么概念？它不是一个抽象的数字。它是修了一半的路、建了一半的学校、发到一半的体制内工资。粤开证券的罗志恒分析得很直白：土地收入下滑导致地方可用财力收缩，偿债压力加剧，基建投资受限。你所在的城市地铁规划缩水了，公交线路减少了，甚至路灯坏了好久没人修，背后都是这个逻辑。

有人说，那就别靠土地财政了，转型啊。对，方向没错，但转型需要时间。在“十五五”的宏观信用重置完成之前，土地收入的缺口如果没有平稳过渡，影响的不是统计数据，是你我每天生活的城市能不能正常运转。

第三个理由，也是任博士最不忍心说破的：普通人的财富，经不起硬着陆。

经济学家马光远说过，中国老百姓60%到70%的财富在房子上。现在这个比例降到了52%左右，但你要知道，超九成家庭持有房产，而只有四分之一的成年人参与股市。

这意味着什么？意味着对绝大多数中国家庭来说，房子就是资产负债表上最大的、几乎唯一的资产项。股市跌了，大不了不看账户。房价跌了，你打开房产APP看一眼，几十万上百万就没了。那不是纸面富贵，那是你加班熬夜、省吃俭用、掏空六个钱包换来的东西。

高盛的研报里有一句话我印象很深：地产的广谱财富效应，短时间内很难被金融资产完全替代。翻译成大白话就是，股市涨了，赚钱的是少数人；房子跌了，亏钱的是几乎所有人。

所以，你说任博士的“三个理由”是不是在为高房价辩护？我认为不是。他是在陈述一个事实：房地产的问题，已经不是一个行业的问题，它是一张网，兜着地方财政、居民资产负债表和金融系统的信用基础。

接下来我想说的是，任博士说房价不能降了，市场也确实在给出回应。

这话放在两年前，很多人会嗤之以鼻。但如果你最近真的在跑市场、在看盘，你会发现一个微妙的变化：有些地方，确实降不动了。

不是开发商良心发现不想降，是降到底了，再降就没人敢买了。更关键的是，当价格跌到某个临界点，市场的逻辑会发生反转——原本观望的人开始进场，原本急着抛售的业主开始收回挂牌，甚至有人悄悄上调了心理价位。

这不是我瞎说。8月底那一轮政策组合拳打下来之后，几个核心城市的市场情绪确实变了。

先看广州。天河珠江花城，9月刚过半就成交了7套二手房，这个数字超过了整个8月的成交量。更有意思的是兰亭盛荟，有业主直接把挂牌价从719万上调到了735万。你可能会说，这不就是个别业主在试探吗？对，是试探。但试探的前提是，他觉得“再降下去没必要了”。广州9月首周的看房人数达到19083人，单周看房量超过了以往一个月的水平。人来了，底气就来了。

深圳的反应更直接。深圳贝壳研究院的肖小平透露，近期上调挂牌价的业主明显变多，不少业主的预期变了——他们判断未来新房供应会减少，二手房会变得“吃香”。这个判断有没有道理？深圳上半年成交的6宗住宅用地，3宗溢价率超过50%，核心地块抢得凶，但供应量确实在收缩。供应少了，存量的二手房就有了话语权。

上海的数据更硬。9月上海二手房累计网签突破2万套，同比增长约17%，9月19日单日网签1495套，创下2026年下半年以来的单日新高。更关键的是价格：上海二手房价格自今年2月起环比止跌上涨，到9月已经连续七个月回升。浦东唐镇板块，同户型106平的三房，春节期间成交价约800万，到8月底已经达到834万。这不是统计数字的微调，这是真金白银的成交价在往上走。

你可能会问，这些是不是只是核心地段的“结构性回暖”？没错，不是所有地方都在涨。远郊的老项目该难卖还是难卖，三四线城市更不用提。但“降不动”这个信号，恰恰最先出现在那些真正有人接盘的地方。

还有一个细节值得注意：开发商开始“收回折扣”了。成都嘉禾兴，一家本土民营房企，在8·28新政后没几天就发通知，旗下十几个楼盘统一收回2%的优惠。中旅投资在成都的几个项目也跟着回收了2%的折扣。杭州未来科技城的保利天奕，新推的房源备案价直接比上一期高了1000块一平。深圳龙华的中海云颂玖章，备案均价相比前两批房源贵了0.14万到0.25万，综合折扣还少了2个点。

当然，有业内人士说得很直白：这轮“涨价”更多是“收回折扣”而不是“真涨价”，涨幅多在1%到3%之间，营销意味十足。我同意这个判断。但你换个角度想，开发商敢在这个时候收回折扣，本身就说明一件事——他们判断，再降下去，边际效果已经为零了，甚至可能适得其反。

降价降到最后，购房者不买了，等更低。业主不卖了，亏太多。地方财政撑不住了，地也拍不动了。这就是“降不动”的真正含义：不是价格被行政命令锁死了，而是市场参与者用脚投票，在某个价位上达成了一种脆弱的默契。

任博士说的“软着陆”，大概就是这个意思。不是不让降，是让该出清的出清，但别把底座摔碎。现在看，至少在一线和强二线的核心板块，底座暂时接住了。

当然，这还远远谈不上“反转”。中指研究院的数据显示，9月重点30城新房成交面积同比还是下降的，只是降幅在收窄。市场的分化依然剧烈：上海在涨，深圳在稳，很多二三线城市还在泥潭里。但方向比速度重要。当业主开始惜售、开发商开始收回折扣、购房者开始接受“成交价往上走”这个事实的时候，预期的拐点，可能比价格的拐点来得更早。

信心比黄金贵。这话现在说，依然不过时。