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一、 项目概况与基本信息
- 项目位置：上海市静安区广延路1099弄（内中环大宁核心），东临粤秀路、南临彭江路、西临共和新路高架、北临汶水路高架。
- 开发与交付：明园集团开发，2016年12月整体交付，为纯毛坯现房，无期房风险。
- 项目规模：占地面积约8.27万㎡，总建筑面积约5.4万㎡，容积率0.6，绿化率50%以上。
- 产品定位：纯叠拼社区，共116户，无高层、小户型混杂，车位配比1:1（地下双层环氧车库，全预留新能源充电桩）。
- 物业信息：上海明森物业，物业费5元/㎡/月，提供24小时一对一管家、全域园林养护、智能安防等服务。
二、 区位与交通价值
- 板块价值：位于静安大宁国际社区内中环黄金区位，南接南京西路、北靠中环、东连杨浦滨江、西达闸北公园，属于上海内中环稀缺的低密别墅板块，城市资源高度聚集。
- 轨道交通：距离地铁1号线汶水路站直线约720米，步行约10-15分钟，3站直达人民广场，换乘2/8号线可直达陆家嘴、淮海路；远期规划20号线大宁公园站，双轨交加持，通勤便捷。
- 自驾路网：紧邻共和新路南北高架、中环线、广延路主干道，5分钟上内环，10分钟可达南京西路、15分钟可达陆家嘴、20分钟可达虹桥枢纽，自驾出行极为便利。
- 公共交通：门口有多条公交干线（107/518/858/937等）覆盖静安、虹口、闸北全境，短途代步便捷。
三、 产品与户型解析
- 产品形态：项目主打260-280㎡上下叠拼（上叠为三复四，下叠为一复二），为内中环稀缺的纯叠墅产品，无高低配混杂，私密性强。
- 户型特点：户型设计注重空间尺度与采光，大开间、大尺度，南北通透，部分户型配备南露台、北阳台，实现多维度采光与景观视野。下叠一层包含餐厨、客厅、南向书房及家庭休息区，二层包含南向主卧（带步入式衣帽间）及次卧；上叠三层为会客与休闲空间，四层为主卧套房及家庭活动区。
- 交付标准：纯毛坯交付，业主可根据个人喜好自由定制装修风格。
四、 社区规划与景观设计
- 低密与私密性：内中环核心容积率低于0.7的成片别墅，楼栋间距开阔，户户无对视干扰，私密性极佳；社区与东侧高层组团有物理隔断，为封闭独立墅区，圈层纯粹。
- 景观设计：由美国TOPO建筑设计公司打造园林景观，采用“一横两纵”的十字景观轴设计，以3条绿化林荫大道为主，保留上千棵50年以上的原生香樟树，结合高低坡地造景，实现“推窗见景”的生态效果。
- 人车分流：采用半人车分流设计，车辆全部地下通行（通过特定楼幢间的地下车库口进入），地面仅人行步道和景观庭院，无车流干扰，保障老人与小孩的通行安全，同时降低噪音与尾气污染。
- 社区配套：社区内配备约3000平方米的高端会所，内含室内篮球场、桌球房、瑜伽室、恒温泳池等体育娱乐设施，满足业主的休闲与社交需求。
五、 周边配套解析
- 商业配套：周边3公里范围内涵盖百万方高端商业圈，包括协信星光广场（步行800米）、大宁久光中心（车行1.7公里）、大宁国际商业广场（车行1.9公里）、静安大融城及大宁中心广场等，满足高端自住与日常消费需求。
- 教育配套：周边教育资源丰富，步行范围内涵盖大宁国际幼儿园（步行260米）、大宁国际小学（步行400米，静安二梯队热门公办）、风华初级中学（步行1公里，静安头部公办初中），实现全龄段优质教育覆盖。
- 医疗配套：周边医疗资源完善，距离上海市第十人民医院（三甲综合）车行约8分钟，另有多家社区卫生服务中心及专科医院环伺，保障业主的医疗健康需求。
- 生态配套：项目周边生态资源优越，步行10分钟可达68万平方米的大宁灵石公园（上海浦西最大生态公园），另有河滨公园、中环四季公园等环绕，生态休闲氛围极佳。
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